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土地市场年末“加推”:多城启动第四轮集中供地

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截至10月19日,全国22个重点城市中已有15城完成了今年的第三批次集中供地。总体来看,今年土地市场交易平稳,北京、上海、杭州、合肥等重点城市的交易热度相对较高。

但与去年不同的是,今年部分城市增加了集中供地的频次。今后几个月,还将有多个城市启动第四批次集中供地,从而在今年第四季度带来一波较为密集的供应。

据21世纪经济报道记者不完全统计,目前,已有长沙、苏州、北京、南京、无锡、徐州等6个城市发布了今年第四批次集中供地公告。按照计划,还将有一批城市也于近期启动第四批次集中供地。从已经公布的信息来看,多数城市的推地数量不少,质量也较为上乘。

新一批土地的入市,将给年末的土地市场带来更多选择。但在当前的市场环境下,这种诚意能否转化为市场的良好反响?

“加推”的逻辑

针对22个热点城市的集中供地政策,出台于2021年初。按照自然资源部的要求,重点城市将改变原有的分散式供地模式,集中发布出让公告,集中组织出让活动,原则上发布出让公告全年不得超过3次。自然资源部还要求重点城市增加住宅用地供应,充分披露住宅用地供应信息。

此举的目的在于,减少土地公开出让过程中关联信息不充分所带来的对市场预期的影响,纠正信息披露的随意性、碎片化、不确定等不规范问题,防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争。

2021年,22城均完成了三个批次的集中供地。受各种内外因素影响,当年第二和第三批次集中供地的热度有所下降。

2022年初,青岛、成都、济南、苏州、重庆和武汉等城市明确提出,2022年集中供地将分为四批次进行,并公布了各批次土地供应的大致时间节点。6月,北京也提出,“上半年完成第二批商品住宅用地集中供应,下半年再完成两批供地。”

按照计划,今年集中供地批次最多的城市是武汉。9月,武汉市自然资源和规划局发文称,计划在9月、10月、11月继续安排3个批次的集中供地,这也将是今年武汉的第四、五、六批次集中供地。

武汉市的官方文件称,加推土地的目的,是“严格落实土地供应年度计划执行要求”。按照计划,今年武汉将供应建设用地71079亩,约合4739万平方米,其中住宅用地约合1007万平方米。但在完成三轮集中供地后,武汉市距离年度供地目标仍有一定的缺口。

为此,武汉在文件中要求,加快征收拆迁,确保应拆尽拆,应供尽供;加紧申报完善供地前期手续;加大招商引资,确保项目顺利落地。

北京增加一轮集中供地,是按照《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》的要求做出的。这也说明,在一定程度上,此举是为了应对疫情对经济活动的影响。

其他城市大多未公布增加集中供地频次的原因,中指研究院土地事业部负责人张凯向21世纪经济报道记者表示,加推一轮集中供地,一方面通过分散土地供应时间上的集中度,为房企降低短期内的资金压力;另一方面,通过增加一轮供地,可以在现阶段有效补充土地财政收入。

供应端继续显“诚意”

截至10月中旬,多数重点城市已完成今年的前三轮集中供地。为促进成交,不少城市释放了足够的诚意。一方面,推出的土地质量相对较高,另一方面,出让条件也趋于友好。

比如,在第三轮集中供地中,北京适当调低了部分地块的楼面地价,从而给予企业更大的利润空间;南京在第三轮集中供地中,罕见地取消了所有地块的毛坯销售限价,同样被认为是让利行为。

但在需求端,由于热情并未完全恢复,整体交易较为平稳。除北京、上海、杭州、合肥等少数城市外,其余城市并无太多亮点。

从已经发布第四批次土地出让公告的城市来看,除南京仅推出4宗地块外,北京、无锡、长沙等五城市推地的数量均不少,质量也较为上乘。

这种诚意能否转化为市场的良好反响?

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,整个行业的流动性仍未根本改善,加之市场销售回暖的趋势并未真正确立,使得企业即使有意向,出手也会十分谨慎。

他指出,总体来看,国央企尚有一定的补仓需求,但民营房企的积极性仍然不高。尤其是接近年末,这批土地不仅难以形成本年度的销售业绩,还有可能成为一笔支出的负担。企业出于财务报表的考虑,很难贸然做出大笔支出。

张凯也表示,截至目前,土拍热度较高的地块集中在核心城市的核心区域,以及存在限价倒挂的区域,其根本原因也是房企对其去化速度有信心。他认为,土地市场的信心与项目入市后预期的销售表现息息相关,只有当房地产市场热度有明显改善之后,土地市场的信心才能够全面恢复。

张凯预计,第四批次土拍或仍将延续低温态势。

但上述受访者均认为,若供应端持续释放诚意,企业的信心也将逐渐积累,并有望在适当的时候转化为行动。

还有不少从业者关心,集中供地批次增多,是否意味着分散式供地有望回归主流?对此,受访者普遍认为,目前尚不能确认这一趋势。作为一项新的土地供应机制,不排除集中供地制度继续优化的可能,但具体仍需观察。

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