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政策刺激下,上海三季度住宅供需两旺

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三季度以来,密集出台的楼市调控政策以及传统“金九银十”旺季的到来,给以上海为代表的一线城市注入了一剂“强心针”。

来自仲量联行的数据显示,货币政策的发布导致贷款利率持续下行,市场成交快速回暖,疫情期间积压的购买需求在三季度集中释放。在大量新增供应入市后,三季度整体住宅成交量达367万平方米,环比上涨188.4%,同比上涨51.6%。

与此同时,上季度受疫情影响,项目供应放缓。今年三季度,有相关部门缩短了预售审批流程,使新项目加快入市,在缓解开发商资金压力的同时又满足了市场上积压的购房需求。

数据显示,三季度整体商品住宅市场供应约360万平方米,环比上升235.3%,同比上涨127.5%。

价格方面,在供应端政策的优化调整下,三季度高端一手价格为12.67万元/平方米,环比微涨0.4%。在高端二手市场,居住空间宽敞舒适的高品质住宅产品普遍受到改善型购房者的追捧。因此,三季度高端二手价格环比上涨1.3%至人民币10.87万元/每平方米。受益于开学前家庭型租客需求活跃,高端租赁市场在三季度维持韧性,平均租金环比小幅上涨0.6%。

预计至2022年底,上海整体楼市政策仍将维持偏紧基调。仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示:“即便是在紧缩政策环境下,预计强劲的改善型需求仍将继续支撑高端市场。在供应端政策持续优化调整的环境下,高端一手价格有望在四季度继续迎来小幅增长。而在大部分积压的改善型需求在三季度集中释放后,我们预计高端二手成交活动将在四季度放缓,2022年全年高端二手价格的涨幅将较2021年全年7.2%的增长明显放缓。“

除了住宅,包括办公楼、零售物业、物流、投资等市场都开始回归正轨。

其中,三季度,上海产业园区市场保持平稳态势,净吸纳量达6.5万平方米。根据仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人介绍,上海产业园区整体市场租赁需求保持稳健,生物医药及新能源汽车等战略性新兴产业仍保持活跃。稳定的需求表现带动上海产业园区整体空置率下降至10.4%。三季度整体租金持稳,保持在4.6元/每平方米/每天不变。

零售物业方面,2022年三季度,随着地铁和购物中心客流量逐渐恢复常态,上海社会消费品零售总额有所回升。

仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示:“尽管上海零售物业市场租赁势头有所放缓,仍有一些品类保持韧性并维持原有的扩店计划,如奢侈品、高端护肤和香水品牌、新能源汽车展厅和社区型超市等。”受疫情冲击较大的餐饮业态在三季度迎来迅速恢复,尤其是优质餐饮的扩张需求恢复较为明显。在三季度新租赁面积中餐饮业态约占整体的45%。

疫情反复、通货膨胀及美国加息等各类外部因素导致整体投资市场不明朗,也让投资机构对于收购项目更为谨慎。仲量联行投资部华东区负责人孙翎表示, “目前的市场环境对外资投资者具有挑战,存在观望情绪。但随着REITs的落地,物业资产价格趋于理性,以及中央货币政策和信贷政策的放宽,预计第四季度投资市场将迎来翘尾。”

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