第六批28盘官宣：闵行拿出压箱底好盘，大虹桥房价上涨

上海第六批新盘名单

市区仅有5盘，分别位于徐汇滨江、北蔡、森兰和杨浦东外滩。10万+楼盘仅有三个，认购价最高项目是徐汇滨江的御江廷，均价13.1万/平，而北蔡两大新盘大华锦宸府和浦发仁恒有园均价分别为10.1万/平和10.3万/平。

纯新盘保利珑誉靠近12号线爱国路站附近。去年这里入市的两大纯新盘龙光天境和融创杨浦滨江壹号表现也是各有千秋，前者认购率接近300%，触发了70.72的高分，而后者认购率仅前者一半，没有触发积分。

一年时间过去了，保利项目9.9万/平的认购价与去年如出一辙，加上杨浦东外滩有了21万/平联动价的先例，无疑会推高东外滩新盘的热度，该盘不排除会触发较高积分。

徐汇滨全这一次没有等来香港置地启元，不过同样有一个重量级新盘入市，复星打造的御江廷意外过会，项目共有323套房源，主力户型为76-255平2-4房，中小户型和大户型全覆盖，均价13.1万/平。

项目位于徐汇滨江的核心位置，东临黄浦区，南侧为香港置地金融城，北侧约400多米是4/12号线大木桥路站。

御江廷效果图

浦东本次有4盘入市，除了加推的海上溪云及招商璀璨公馆，更大的看点来自于内中环的北蔡，本次共有2个纯新盘入市。其中，大华斐勒公园旁的大华锦宸府过会，推出139-195平的大户型产品，均价10.1万/平。

而另一个新盘浦发仁恒有园推出83-342平的洋房和联排，项目距离13号线华鹏路站距离约800米，成山路附近配套比较成熟，出行也有一定优势。两个新盘势必形成直接竞争，能否触发积分还需拭目以待。

六批次最大的看点主要集中在外环附近的主城区和热门近郊板块。对于600-1000万预算的改善型购房者而言，终于迎来了打新的春天，闵行区这一批新盘可谓诚意满满，七宝、华漕、吴泾、古美和浦江镇五个板块均有纯新盘入市，共计2329套房源。

七宝“千年老盘”天安1号终于入市，该盘为天安豪园二期，距离九号线星中路站约300米，首次推出97-194平高层，均价8.75万/平，比去年同片区入市的融信旭辉世纪古美贵了5千/平。

整个社区的体量相当之大达到了17.88万方，这也是市场上少有的大体量社区。社区共建设48幢住宅，最高13层的住宅楼，整体容积率为1.94，绿化率35%。规划总户数为2206户，配备有3446个车位，车位比达到约1：1.56，从栋距、高度和居住密度来看，未来的居住条件将会较为舒适。

该盘的最大竞争对手就是不远处的纯新盘建发华发古美华庭，该地块是两家联合体于今年6月的首轮供地中摘得的，短短4个月项目已经上市销售。该盘位于融信旭辉世纪古美北侧约800米处，主推85-130平刚改户型，均价8.25万/平。不过古美华庭的短板在于距离地铁稍远，与9号线星中路站直线距离约1.2公里，与12号线虹莘路站直线距离约1.3公里。

古美量大新盘位置图

而位于闵行华漕的大华紫樾府也是这一批的热点楼盘，项目位于南虹桥的华漕板块。本次推出建面约85-104平小户型，均价6.6万/平。项目距离13号线纪翟路站直线距离仅约200米，距离开市客也仅1公里。同板块入市的柏悦前湾均多次触发积分，入围分在50分上下。

另外，浦江镇的全新盘华发|建发·缦云也在这一批入市，推出666套85-184平房源，均价68000元/平，项目位于闵行区人口较为密集的浦江镇核心区域。项目周边云集了保利、华侨城、融创、陆家嘴集团等品牌开发商打造的精品住宅社区，整体居住格局很高。周边还有成熟商业体、三甲医院仁济医院和五官科医院，地铁出行有8号线，距离约2公里。

相比之下，价格最低的吴泾板块热度显然不及以上板块，不过吴泾经过多年发展，板块内形成了兰香湖景区，不远处就是紫竹高新区，板块内还有2所顶尖高等学府，商业配套也在完善。值得一提的是，本次入市新盘象屿招商·公园1872门口就是23号线紫龙路站（在建中），未来可以直达徐家汇。

象屿招商·公园1872效果图

尽管这里新房价格属于闵行区洼地，但这里部分二手房价格却一点也不低，属于局部倒挂较为严重的板块，主要取决于生态和学区。与本盘一路之隔的兰香湖壹号新盘价格8万+/平，而对口华二紫竹校区的紫竹半岛二手房挂牌价突破10万+/平。不过公园1872所在的东川路以北区域二手次新挂牌价格就没那么高了，基本在6万/平上下。

综合来看，闵行区这些楼盘都有触发高分的潜力，但过于密集的推盘量也势必会分流不少高分选手，这也留给了低分购房者上车的机会。

相比闵行区拿出这么多宝藏楼盘，宝山区这一批新盘成色要逊色不少，2个为加推项目，杨行的四季度会虽然是该片区的大红盘，不过高层房源全部收官，本次加推的是均价在6万/平的叠加产品，与片区内刚需定位有所偏差，不过这也算是杨行难得的改善房源，项目共推出122套135-152平的联排和叠加产品。

而宝山另2盘分别是位于顾村刘行的建发熙和府和美兰湖的金融街金悦府。建发项目靠近7号线潘广路站，距离龙湖宝山天街约1.5公里，属于新顾城北侧区域，周边以村落和安置房为主，整体环境还有待改善。

大虹桥这一批也将面临新盘扎堆的情况，本批次入市的热门楼盘有中铁虹桥逸都和虹桥璀璨时代。相比之下，虹桥璀璨时代位置更佳，其位于国家会展中心南侧150米处，能享受到大虹桥的一手配套。而中铁项目位于沪青平公路上，靠近永业购物中心，周边配套不错，但距离地铁站稍远。

中铁虹桥逸都楼盘分布图

据不完全统计，大虹桥目前有7盘处于在售和待售的状态，楼盘之间的竞争也是空前激烈，今年无疑是入手大虹桥的绝佳机会，未来很难再有如此大规模的新盘供应。

大虹桥在售和待售楼盘一览

值得一提的是，大虹桥新入市的两盘均价分别上涨到了约6.2-6.3万/平，比蟠龙府和虹桥璀璨公馆要高。而俊灿星城的搅局，显然会加剧这一片区房企的竞争。此前入市的龙信虹桥悦澜和中建颐璟臺无需积分即可入围，随着下半年更多新盘入市，除了个别热盘，大虹桥的积分势必会有所下滑，部分冷门项目甚至无需积分即可轻松上车。

五大新城核心区域这一批几乎都没有新盘入市，不过部分区拿出了位置更好的新盘，嘉定方面，11号线马陆站地铁盘金地西郊·悦章主推建面约104-136平3-4房，主力户型包括建面约104平3房2厅2卫，136平4房2厅2卫，认购价为4.98万/平。该盘距离金地峯范不远，不过价格要高出近2千/平。

松江新城本次没有新盘入市，不过刚改偏爱的泗泾板块有2个纯新盘，分别是格力地王项目和中铁建项目，泗泾经过多年发展，生活配套基本成熟，房价也比松江新城更有优势。

第六批不少“捂盘”项目纷纷入市，这其中不乏有格力公园海德，这块地是格力在2016年11月份拿下的，如今已是准现房，未来交付房源有毛坯和精装两种。主力户型约70-105平2-3房；裙楼的主力户型约75-115平2-3房，此外还有少量54平1房。当然，预算充裕的购房者建议直接上70平以上户型，功能性会更强。

项目由国际知名设计事务所——罗杰斯事务所设计，从外立面来看还是相当有设计感，不过这也导致了产品户型并非都是方正的，有部分户型会存在棱角，甚至还有暗室。

网传开发商期望价格为6万+，然而泗泾板块住宅最高的房地联动价仅5.1万/平，最终项目的入市价格为5.48万/平，比预期低了不少，但依然是泗泾取证价格最高的项目，比起同板块的中铁建星樾云栖要贵了足足1万/平。

值得一提的是，奉贤这一批竟然0供应，奉发名邸再一次落空。目前，奉贤第五批还有金融街金悦府和奉发云邸等楼盘未去化完毕。

此外，青浦新城、临港新城核心区本批次都没有新盘入市。青浦本次入市新盘位于华新、重固和白鹤，是相对冷门的板块，而临港本次入市新盘位于泥城和蓝湾，不过临港此前供应量较大，前几批次入市的多个新盘还在续销阶段。