房企十月偿债小高峰来临，融资形势已有好转

从信用风险缓释工具到担保发债，随着政策端不断发力，房企融资出现了微幅回暖信号。中指研究院最新监测数据显示，2022年9月房企非银融资总额为777.9亿元，同比下降32.2%，但环比上升13.3%，融资情况稍有好转。

近期，部分民营房企如旭辉、碧桂园、新城控股等，都完成发行中债增担保中期票据。穆迪分析师许有为表示，境内债券发行额自8月下旬以来有所回升，这些债券发行在一定程度上有助于提振境内资本市场的信心。

值得注意的是，今年四季度尤其是十月份，房企将迎来又一个偿债小高峰。克而瑞数据显示，仅在2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模就达到1812亿元，其中海外债约为617亿元。

穆迪在最新报告中表示，由于房地产销售疲软，且未来6～12个月有大量债券到期，房地产开发商将需要持续发行债券来缓解其流动性风险。

融资环境有所好转

2022年以来，为维护房地产行业平稳健康发展，国家多次出台房地产纾困政策，在坚持“房住不炒”和防范化解房地产市场风险的基础上，支持房企的合理融资需求，并数次提到对民营企业融资支持。

天风证券表示，在支持主体和措施上，央行主要支持优质房企的融资，包括国有企业和头部民企。在融资渠道上，并购金融服务和政策行专项贷成为重点支持的融资方式，并特别出台了信用保护工具、全额担保为房企债券提供增信。

4月12日，沪深交易所在信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会上提出，支持市场各方发挥信用保护工具在支持民营企业融资过程中的作用，鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持。

2022年8月起，中债增陆续为龙湖、美的置业、新城控股、碧桂园、旭辉提供全额担保，所发债券均为3年期中票，发行规模10～15亿，合计发行62亿元；发行利率3.2%～3.3%，募集用途为项目建设、借新还旧、偿还有息债务等。

受此影响，房企整体融资形势有所好转，市场信心得到一定程度提振。

据中指研究院监测，2022年9月房企非银融资总额为777.9亿元，同比下降32.2%，环比上升13.3%。从融资结构来看，9月信用债规模占比47.3%，海外债占比0%，信托融资占比11.0%，ABS融资占比41.7%。

从融资利率来看，9月房企融资综合平均利率为3.67%，同比下降2.14个百分点，环比下降0.44个百分点。受政策端持续放宽房地产融资影响，房企融资成本进一步下降，其中信用债平均利率为3.21%，同比下降0.79个百分点。

“8月，监管指定中债增提供全额不可撤销担保，支持民企发行中票，得到企业和市场的积极响应。”上述研究院表示，9月先后有数家房企发行中票，另有多家房企在与中债增积极沟通，未来第二批房企有望发行中债增担保中票。

近日，深圳市卓越商业管理有限公司（简称“卓越商管”）便发布了2022年第一期中期票据公告，发行规模6亿元，期限3年，申购区间为3%-4.3%，由中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

如果从今年第三季度看，天风证券数据显示，2022年7～9月地产债发行规模为1351.98亿元，去年同期为1241.16亿元，同比增加8.93%。

融资规模较大的以国企为主，华润置地近三月发债规模约130亿元，此外保利发展、首开、中海、招商蛇口、中铁建等今年来发债规模均在百亿以上。融资情况较好的民企除了碧桂园、龙湖等示范性房企，滨江今年发债规模也达到45亿元。

偿债小高峰来临

有资质的房企积极融资，多是为债务的“借新还旧”。这背后，今年四季度行业又一波偿债高峰已然来临。据克而瑞数据，2022年下半年、2023年和2024年仍将是房企的偿债高峰期，其中10月又是今年的小高峰。

克而瑞表示，2022年10月将有41笔债券到期，剔除掉已提前赎回的部分后约为632亿元，环比增加37.7%。其中，华夏幸福的1只公司债、蓝光的一只中期票据、阳光城的1只中期票据已出现实质性违约。

从到期债券规模来看，单笔金额最高是恒大于2020年发行的境外优先票据，规模约为138.73亿元。此外，世茂、金地、富力、合景泰富、卓越、金辉、绿地等房企均将有一定规模的公司债到期，其中富力达到57亿元。

虽然融资环境出现回温，但已出险或资金紧张的房企很难实现再融资。

10月6日，鸿坤地产便发布告称，“鸿坤伟业14.75%N20221008”债券所有未偿还本金连同应计及未付利息将于2022年10月8日到期应付。该公司预计不会在到期日支付应付金额，债券将于10月10日在香港联交所摘牌。

10月3日，亿达中国也公告称，一笔345万美元的优先票据出现了本金违约，原因系宏观经济、房地产市场及金融环境等不利因素，加上多波疫情爆发，无法于付款日期支付该笔款项，并可能导致持有人要求加快还款。

太平洋证券认为，从发行数据上来看，今年民营房企发债规模各个月份较去年同期降幅都在80%以上，多数民营房企实质上已经没有再融资能力。

“公开债务本质上对应的是项目层面的资本金，如果无法实现借新还旧滚续的话，就只能寄希望于销售回款。”太平洋证券称，当前行业面临的症结，便在于销售端复苏非常缓慢，但融资端挤兑不断加速。

穆迪方面也表示，受评开发商未来12个月的再融资需求依然高企，自2022年10月1日起的12个月内，将有约282亿美元的境内债券和323亿美元的境外债券到期或可回售。由于销售疲软，房企仍需发债来缓解流动性风险。

太平洋证券认为，假设无法实现大范围的债务展期，房企将被迫在短时间内集中抛售资产，资产价格的下跌会影响其他企业的资产负债表，金融机构也可能需要在短时间内计提大量减值。因此从防范系统性风险的角度看，如果销售复苏持续缓慢，越来越多的房企或会出现二次展期，建议房企尽快开始谈判一揽子的、切实可行的整体债务重组方案。