上海写字楼市场需求回升，三季度净吸纳面积环比上涨两倍

上海的写字楼市场需求在今年第三季度呈现上升趋势。

根据戴德梁行研究部近日发布的数据，今年三季度上海甲级写字楼净吸纳面积23.7万平方米，环比上升208.3%，其中核心区新增吸纳面积4.9万平方米，新兴区为18.9万平方米，均呈现环比上涨趋势。

上海三季度写字楼市场的良好表现，主要是因新项目入市带动交易提升。如徐汇中心区、苏河湾、前滩三个区域在第三季度均有重点项目入市，共计新增建筑面积27.7万平方米，具体项目为徐家汇板块的“徐家汇中心三期T1”、静安苏河湾板块的“华润苏河湾中心”以及前滩板块的“前滩国际广场”。

在供应量增加的情况下，写字楼租金价格呈小幅下降趋势。

戴德梁行数据显示，今年三季度上海全市甲级写字楼平均租金为8.16元/平方米/天，环比二季度下滑0.37%。

从写字楼租赁成交的行业分布来看，今年前三季度，专业服务、金融及电子信息科技三个主力行业地位未变，贸易制造和生物医药排名第四和第五位。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，从第三季度成交数据来看，市场逐步复苏，更开放的人才政策及经济发展举措为经济进一步复苏提供保障，后市将延续这一态势。

在多项利好政策支持下，上海三季度的新设企业数量增加，信息软件、制造和金融服务业表现突出，其中金融服务业同比增长189%。

在大宗交易方面，上海第三季度共录得14宗，共计成交额153亿元。

具体到物业类型，办公产品成交额占比维持在超60%的水平，成交总金额93.2亿元。其中不乏佳兆业金融中心、君康金融广场等高金额交易，单笔交易均突破20亿元。

除此之外，工业项目以20%的成交额占比居第二位。投资者对商业项目则保持谨慎，成交金额占15%左右。

从买家类型来看，投资型买家成交占比大幅增加，由上半年的42%提升至第三季度的79%；自用买家成交金额占比21%，“主要是受自用买家交易平均金额相对较小所影响。”

“值得注意的是，物流地产在最近几年一直是热门主题，很受投资者关注。”戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊表示，目前国内高端物流仓储市场总量已达到近9500万平方米，预计今年年底高端物流地产总量会突破一亿平方米。

其中以江苏、广东和上海三区域的物流市场表现良好且需求旺盛，在今年二季度的存量位居前三，且未来供应总体量较大，承租压力小。

从全国市场来看，华东区域作为最大的高标库市场，总量达到3428万平方米，占总存量的36%。其中，上海、浙江省和安徽省的存量面积分别为945万、850万和171万平方米。江苏省则一枝独秀，在国内高端物流市场存量达到近1500万平方米。

至于租金水平，三季度华东区环比微降0.28%至37.9元/平方米/月。不过，江苏租金仍呈现上升趋势，上海、浙江及安徽的租金略微下降。

戴德梁行数据显示，三季度上海高标仓库租赁市场恢复较缓，平均租金环比微降0.65%至47.8元/平方米/月，市场空置率环比上升4.98个百分点至10.6%。

整体来看，华东区物流地产表现平稳，冷链需求较高，丙一类仓库需求上涨且供给呈现增长趋势。

苏智渊认为，受四季度电商促销旺季影响，预计华东区域整体高标仓库物流市场需求短期内拉升，空置率有望降低。