多城二手房成交回暖，业内预计趋势有望延续

在新房市场依旧底部徘徊之际，多个城市的二手房市场出现回暖趋势。

根据贝壳研究院数据，“十一”期间，50城二手房日均成交套数同比增长超5成；50城中9成城市成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、苏州等城市的成交套数更是超过去年同期的2倍。

业内普遍认为，目前二手房市场表现较好的背后是政策层面上的支持。2022年以来，各地陆续加大了对二手房市场的放松力度，从限售年限缩短、降低二手房购买门槛，以及近来的“带押过户”的落地、税费减免、公积金利率下调等政策，均在一定程度上强化了二手房市场信心。此外，购房者对新房交房风险的担忧也在一定程度上将部分需求推向了二手房市场。

重点城市二手房回暖明显

贝壳研究院发布的数据显示，今年“十一”期间（10月1日至7日），贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。分城市看，50城中九成城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。

同时，需求端的看房活跃度也提高。上述机构数据显示，贝壳50城二手房日均带看客户量同比增长7%，超六成城市带看客户量同比增长，东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过50%。

上海市场在国庆7天小长假期间也保持活跃。上海链家研究院发布的数据显示，小长假期间，链家的日均成交比9月末工作日期间的日均成交高出30%左右，国庆期间的日均带看量更是出现翻倍，购房者的看房热情明显较高。

将时间线拉长来看，今年下半年以来，不少城市的二手房市场都呈现出了复苏的态势。

据诸葛找房数据研究中心统计，2022年9月，在其重点监测的10个城市中，有8城的成交规模赶超去年同期；10城整体的二手房成交超4.76万套，同比上涨14.47%，延续了自6月份以来连续4个月同比上升态势。

具体到城市来看，在政策利好以及疫情得到控制下，苏州的二手房市场6月份以来，成交恢复明显，一扫上半年的阴霾。

据克而瑞苏州披露，3-5月时，苏州的二手房成交量基本维持在3000多套的水平，而到了6月份，苏州市区二手房成交量冲破了5000套，同比增加7.82%；7-9月份，二手房成交仍保持明显上涨，同比增幅分别约为36%、24%、18%。

其中，苏州的二手房成交在7月时接近6000套，创造了今年以来苏州二手房成交的月度新高。

成都市场亦表现抢眼，9月份二手房成交套数同比保持了162.39%的涨幅。在放松限购限售、优化公积金贷款等利好政策带动下，成都市场的需求得到持续释放，6-8月份，二手房成交套数分别约为1.67万套、1.73万套、1.51万套。其中，7月份的成交量更是创下近10年来历史新高。

不过，相较于前几个月的市场，9月份的表现还是出现了些许回落。

诸葛找房数据显示，9月份10城的成交套数，环比8月降幅约为24%。从具体城市来看，成都因疫情干扰，成交量跌幅居首，共成交6935套，环比下跌54.33%；其次为青岛、厦门，环比跌幅均在27%左右。

另据上海链家研究院的监控数据显示，9月份上海全市共成交二手房1.8万套，环比略下降6%。“成交体量依然维持在一个不俗的水平，在当前的大环境下，上海楼市韧性较强。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为。

有业内分析指出，部分城市在9月份开展了购新房优惠活动，受此影响，购房群体的目光转向新房市场，导致二手房市场需求释放有所放缓。上海中原地产市场分析师卢文曦也表示，上海二手房成交近期出现缩量，和新盘供应充足有关，直接分流需求。

值得一提的是，9月份，尽管深圳的二手房成交同比、环比皆有下降，但市场亦出现了活跃的迹象。

据家住深圳某核心区域的房地产业内人士观察，其所住小区近期看房的人明显增多“小区里经常能看到中介带看”。他告诉记者，“我家周边新房9万多，二手房之前7万、8万卖不动，有业主降价到6万多就引起了抢购，最近有好多本来要降价的房东，一看到市场好，觉得市场转好，又不打算（降价）卖了。”

现房的确定性吸引购房者

二手房市场当前呈现出的较好活跃度，背后是近期利好政策的持续推动。

今年以来，与二手房市场相关的放松政策持续出台，包括二手房限售年限缩短、“带押过户”新模式加速落地、二手房指导价宽松等，从交易环节、交易门槛等多个层面上对二手房市场进行一定的调控放松。

不完全统计显示，2022年初至今，已有包括广州、无锡等15城市相继出现二手房“带押过户”的政策放松相关内容。业内认为，该交易模式直接降低了过去二手房交易中存在的摩擦成本，在一定程度上提升了双方的交易意愿。

相较于便利交易环节的政策，对二手房市场活跃度影响更大的二手房指导价近来也出现了较为明显的松动。

2021年，深圳、上海、成都等15城相继落地二手房指导价，直接限制了二手房银行贷款的发放额度，使得首套二手房首付比例普遍上调至50%附近，二套二手房首付比例更是上调至80%附近。

2022年7月以来，以西安暂停发布二手房参考价为起始，共有13个城市二手房指导价制度实质性取消。据克而瑞调研显示，在成都、宁波、东莞等城市，银行放贷已不再严格遵照指导价，目前仅上海、深圳仍在执行二手房指导价，但价格已出现了明显松动。

以上海为例，第一财经记者了解到，自6月份起，逐渐有房源的评估价由实际成交价的6成上调至8成左右，与具体小区、房龄等因素相关。国庆期间，记者在走访二手房市场时了解到，长宁区一套33平左右的“老破小”房源的评估价也可达到8成。

华泰证券房地产行业分析师陈慎认为，二手房指导价政策放松充分展现了地方政府对于“稳楼市”目标达成的决心，二手房指导价放松等于提高了二手房交易的购房杠杆，变相降低了二手房交易门槛，对提升二手房交易有不可或缺的作用。

与此同时，部分城市对限售、二手房购买门槛、限购套数的松绑，既加快了二手房的供应入市，又给了购房者更多选择空间，助推了需求的释放。复苏明显的苏州市场，7月份时市区的二手房挂牌量已冲破8万套，目前则接近9万套。

除了一系列二手房政策的利好之外，新房市场近来出现的交付问题也促使不少购房者转向二手房。亿翰智库研究总监于小雨分析认为，相比新房而言，二手房拥有更强的确定性和安全性，尤其是在当前新房存在交房风险的情况下，而次新房则兼具房龄新和现房两大优势，对购房者而言具有相当的吸引力。