多地政府出手回购商品房，“短时间内缓解房企现金流紧缺局面”

今年以来，多地政府出台相关政策盘活存量住房，其中就包括“回购”当地商品房，此举也成为稳楼市的利器之一。

与安置房、保障房、租赁住房等房源筹集挂钩

近日，市场消息指出，苏州市政府计划定向回购部分新房项目，拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。另一边，9月苏州楼市成交数据实现同环比大幅增长。克而瑞统计显示，9月苏州市区商品住宅的成交面积约为122.99万平方米，环比增加126.88%，同比增加93.34%。对此，有业内人士认为，9月成交商品住宅中或含部分苏州政府回购房源。

最近一段时间以来，越来越多的地方政府出手“回购”当地商品房。不过，记者梳理发现，多数城市提出的“回购”普遍与安置房、保障房、租赁住房等房源筹集挂钩。

9月7日，市场公开信息显示，济南市国资委官网于9月5日发布《收购存量房源助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》。从同时发布的3份招标公告来看，济南城市发展集团所属济南城市发展集团资产运营管理有限公司将在全市收购3000套商品房，用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。不过，该文当前已不在济南市国资委官网显示。

而在8月，湖州市房地产市场平稳健康发展联席会议办公室发布《关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知》，通知指出，降低预售申请条件，中心城市范围内，对分期申请预售的项目，单次申领预售建筑面积从不少于2万平方米调整为不少于1万平方米（土地出让合同有约定及尾期除外）。同时，鼓励收购滞销房，对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房等。

此外，河北省邯郸市磁县发布的《关于支持房地产业良性循环和健康发展的十条政策措施》显示，根据磁县棚户区、城中村改造需求，可购置存量商品房用作异地安置住房，或者提高货币化安置比例，积极盘活存量市场房源。房地产去化周期偏长的项目可申请转化为保障性租赁住房，避免重复建设。

防范购房者误解

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，让政府层面回购新房本身不算创新举措，各地本身也给予了鼓励。从该政策工具看，今年很多城市都在落实和实施，而且此类操作普遍与安置房、保障房、租赁储备住房等房源筹集挂钩，这与鼓励企事业单位团购住房是两码事，因此各地要积极做好宣传，防范购房者误解。总体上此类做法对于提振楼市行情、加快房企资金回笼、为政府层面扩充保障房房源等都有综合的全方位的效应。

除了回购，租赁也是许多城市增加租赁储备住房所采取的方式。近日，深圳罗湖区人民政府办公室印发《深圳市罗湖区公共住房规模化租赁筹集实施细则》（以下简称实施细则）。实施细则提出，将满足房屋结构安全、消防安全和地质安全条件的住宅或商务公寓、符合条件改建为租赁住房的既有非居住房屋、城中村房源、其他社会存量用房等房源纳入筹集房源范围作为公共住房。关于确定筹集价格，由筹集主体按规定委托具有房地产评估资质的第三方机构开展市场租金评估，并将其与房源单位初步确定的筹集价格报送至区建住中心，由区建住中心对市场租金评估结果进行复核，房源单位与筹集主体结合复核结果协商确定最终筹集价格。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪指出，多地政府通过收购、转化保障房，发房票等举动对于盘活市场和加速楼市去化具有一定积极意义，除此之外，还能促进其他市场层面的良性发展。首先，收购、转化保障房既在一定程度上盘活存量房、缓解库存压力，又吻合了租赁住房市场多渠道供给和多渠道筹集房源的导向，对保障性租赁住房的供应工作起到很大程度的助力作用。

“虽然回购商品房短时间内能够对市场起到利好作用，缓解房企现金流紧缺的局面，但长远看，房地产市场的修复还需购房者恢复信心。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示。克而瑞认为，在轮番政策暖风的作用下，市场信心或将逐渐恢复，短期房地产市场也将逐步回稳，但城市分化加剧。