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21万/平米,上海杨浦平凉社区地块公布房地联动价

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10月8日,上海杨浦区政府官网发布了杨浦区平凉社区03B3-01地块(平凉街道6街坊)历史风貌保护项目实施主体公开遴选的答疑纪要。

根据纪要内容,该地块的房地联动价为21万元/平方米,是自实施房地联动价以来杨浦区最高的记录。

在今年上海已公布的五批次新房中,杨浦区的新房项目拿到4张预售证,备案均价最高的为仁恒海上源项目,推出的公寓产品均价为11.98万元/平方米。从去年以来,杨浦区最高单价项目为新江湾尚海湾,备案均价为13.31万元/平方米。

按21万元/平方米的单价计算,平凉街道6街坊地块若全部为住宅(不含5%的公租房和780平方米的公共配套),其总销金额接近46亿元。

今年9月26日,杨浦区规划和自然资源局在官网上发布了《历史风貌保护项目实施主体候选人公开遴选公告》。这是继今年8月86街坊后,杨浦区再一次通过遴选方式来确定历史风貌保护项目实施主体候选人。

资料显示,平凉街道6街坊地块东至崇业居民小区、南至杨树浦路、西至02G2-07公共绿地、北至居民小区,位于杨浦内环内,属于东外滩红线范围内。

项目设立土地使用权底价,底价23.76亿元,按底价计算,该地块楼面价为99868元/平方米。

按该地块规划建设要求,地块建设用地面积为16993.8平方米,规划用途为二类组团住宅用地,容积率1.4,地上计容建筑面积为23791.32平方米。

根据规划,竞得人在地块内需配建不低于地上计容建筑面积5%的公共租赁房,建成后成套无偿移交给杨浦区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。

更为关键的是,此地块位于局部风貌保护街坊,整地块为肌理保护范围,因此也设置了风貌保护要求。地块内历史建筑均为里弄建筑,总建筑面积约0.52万平方米,建筑檐口高度不超过12米、局部不超过15米。

此外,现状比较有特色的过街楼和门牌坊等历史要素应充分结合整体方案予以保留、更新。具体保护更新方式,要以建设项目规划管理阶段审定方案为准。

也正因如此,该地块的申请人需满足较为严格的条件。除需具备房地产开发企业资质证书外,还要求2021年度总资产规模不得小于1000亿,以及同期的净负债率不大于60%。

与此同时,申请人近三年在上海市中心城区自行开发的住宅项目建筑面积不少于10万平方米,且在上海市风貌区、风貌街坊内涉及历史建筑保护项目的建筑面积,以及其他保护、修缮、改建的历史建筑的建筑面积,总计不能少于5万平方米。

待协议出让结果公示后即可签订土地出让合同,自签订出让合同之日起5个工作日内,支付土地总价款的50%,90个自然日内支付土地总价款的50%。

毫无疑问,能同时满足上述条件的企业基本都是头部房企,且在上海已开发不少类似项目,其开发能力和兑现力能保证项目顺利实施,对于区域更新更是一个保障。

在该地块的答疑纪要中,还提到地块没有中小套型、套数下限的要求。参考公布的房地联动价,可能会打造一个全新的杨浦滨江高端住宅产品。

杨浦区规划资源局将于2022年10月21日发放参加遴选评审的通知,遴选评审具体时间和内容以通知为准。

此次公示的平凉社区03B3-01地块,周边还有5宗容积率相近的宅地等待入市。若高端产品可落地,叠加历史风貌保护因素,该区域或将形成杨浦滨江新的豪宅区。

业内人士分析认为,地块所处区域商品房与老旧楼兼有,处于城市更新快速推进阶段,因此城市界面将会在未来数年得到改观,21万/平方米的价格则表明对区域未来楼市稳中有升的信心。

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