楼市政策红包密集出台，9月销售底部徘徊，业内预计将逐步回稳

原是房企收兑现业绩的关键期，但市场的冷淡行情仍未改善，“金九”未至，房企销售表现平平。

9月30日，第三方咨询机构克而瑞发布的销售数据显示，9月TOP100房企单月销售规模环比增长10%，增幅不及往年同期；累计业绩同比降幅仍保持在45.4%的较高水平。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，重点房企销售降幅连续4个月收窄，呈现弱复苏。但销售降幅收窄幅度实则较小，均未超过2个百分点，没有呈现很强的趋势性，仍处于筑底盘整阶段。

市场层面上，9月销售再次探底，重点30城成交面积环比下降4%，同比下降29%。克而瑞指研究中心指出，当前市场信心缺失、居民购房消费趋势性放缓，同时疫情多点散发影响下，房企正常的供货节奏也被打乱。

不过，在9月最末尾两天，楼市放松政策接连出台，从房贷利率、税收等方面给出了优惠政策，央行更是时隔七年首次对公积金贷款利率进行下调，对刚需、改善型需求予以相应的支持。

中指院认为，在传统“银十”即将到来之际，中央接连释放重磅利好，有利于稳市场、稳预期。预计接下来，核心二线城市或将继续优化“认房认贷”、限购、限价等政策，而在更多、更大力度的政策带动下，市场也将逐步进入企稳恢复阶段。

“金九”并未普遍降临

尽管规模房企提前铺排供货、积极营销去化，但企业整体销售仍延续了今年以来相对低迷的表现，环比有所略有改善，但传统意义上的旺季“金九”未至。

克而瑞数据显示，9月单月，TOP100房企实现销售操盘金额5709.6亿元，环比增长10%，往年同期这一指标多在20%以上；同时，9月单月同比降低25.4%，降幅较前几月有进一步收窄，但降幅收窄的主要原因还是去年下半年市场降温明显，业绩基数较低。

从1-9月的累计业绩来看，百强房企累计销售操盘金额同比降幅仍保持在45.4%的较高水平。

具体到企业来看，仍有部分过去较为稳健的房企，在9月份实现了相对不错的销售表现。

根据亿翰智库提供的数据，9月份，百强房企中有半数的实现了单月业绩环比增长。其中，在TOP30房企中，越秀地产、卓越集团实现了环比超100%的增长；华润置地、招商蛇口、绿地、仁恒等企业的环比增幅在35%以上。

不过，碧桂园、保利发展、万科三家全国性头部房企在环比表现上，则保持了相对稳定或较小幅度的增长，分别为15%、0、7%。其中，碧桂园以单月超400亿元的销售额位列行业之首，亦是单月销售唯一突破400亿的企业。

从同比业绩来看，目前规模房企整体仍深陷负增长困局。百强房企中，9月单月业绩同比降低的企业数量达到近7成，仅3成企业实现了单月业绩同比增长，且多为国资背景或外资房企。TOP30中，也仅有9家实现了同比增长，而大部分出险房企仍保持着同比60%及以上的降幅。

在整体的销售规模持续下降的背景下，截至9月末，实现千亿业绩的企业仅有15家，而销售额突破3000亿的仍只有碧桂园、保利发展、万科三家。其中，保利已连续两个月超越万科，位居行业第二。

克而瑞研究中心认为，虽然三季度以来同比降幅收窄，但目前行业下行压力持续、市场信心及购买力尚处在低位，企业整体的去化压力仍然较大。四季度房企仍需做足准备，积极寻找局部机会窗口。

销售市场仍在探底

从市场层面上来看，9月再次探底。克而瑞统计数据显示，月内，重点30城供应面积环比增长8%，成交面积环比仍下降4%，同比下降29%。

具体到城市上来看，一线城市市场坚挺，成交同、环比涨幅皆超10%；二三线城市市场尽显疲态，成交环比下降8%，同比跌幅扩至35%。

其中，长三角地区苏杭市场回稳，成交环比转增，如杭州9月下旬房企供货节奏显著加快，平均去化率多达78%。大湾区局部复苏，深圳、东莞、佛山等城市的成交环比转升，同比也转正，例如深圳，两个网红盘“日光”，在一定程度上拉升市场热度，平均去化率升至57%。

不过，还有更多的城市市场表现并不理想。

有东南沿海省会城市的房企市场负责人向第一财经表示，“金九”来临之前，当地市场的许多项目已经开始铺排降价，拉动销售，当地三环外的项目大多出给出了5%-15%的降幅，但实际效果不明显，“只有一些快交房的项目，降价对流量的提升能保持一个月，期房的效果都不大”。

“现在市场两极分化，有钱的、核心区的改善客户，想买的依然会买；而刚需客户持观望态度的更多，交付和市场预期下滑，这部分客户担心亏欠，这几年赚钱效益不好。”他告诉记者。

据该市场负责人统计的数据显示，出台降价的相关政策之前，大部分项目的周均成交在个位数，相关降价措施之后的连续三周内，成交套数从十几套、二十几套的高点持续向下，最终再掉落至周均个位数的成交量。

浙江本土房企市场人士向第一财经表示，目前市场信心仍处于缺失的状态，多数人还是观望的态度，认为房价还会降价，再加上经济下行工作和收入不稳定，刚需更愿意保留手上现金，所以这几个月市场还是低位，销售也一直上不来。“按照当前的情况，今年以及明年上半年，市场大概率还是这样。”

重磅政策接连出台

在如此低迷的市场环境下，监管层近两天接连发力。

9月29日，央行与银保监会宣布实施阶段性调整差别化住房信贷政策，明确符合条件的城市可阶段性下调或取消首套房贷利率下限。市场预计符合要求的城市首套房贷利率最低可突破4%，达到“3字头”。该政策以“因城施策”为主，且主要针对首套房购房群体。

紧随其后，30日，财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税，即2023年12月31日前，对出售自有住房并在1年内重新买房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。阶段性退还住房交易个税，有助于降低住房置换成本，促进改善性需求释放。

同日晚间，央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

中指院分析指出，在“银十”到来前夕，中央接连两日释放重磅利好，可以看出当前稳市场、稳预期的政策导向更加明确，多个利好政策叠加也更有利于房地产市场修复。

事实上，近期各地的楼市松绑政策并未停下释放的动作。据克而瑞统计显示，今年三季度，全国121个省市累计出台了148次放松政策，主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售等诸多方面。

值得一提的是，在对购房者信心影响较大的保交付层面上，从中央到地方也都在给出各种举措，金融机构作为重要资金提供方也以多种形式参与其中。

9月23日，银保监会相关部门负责人表示，国家开发银行于22日向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款；另据绍兴本地媒体报道，9月29日，绍兴市稳保基金的第一个纾困项目正式落地，是位于诸暨市的祥生地产集团开发项目，基金注入总额7亿元。

克而瑞研究中心预计，接下来各地的松绑政策有望持续，在轮番政策暖风的作用下，市场信心或将逐渐恢复，房地产市场也将逐步回稳，上海、杭州等市场热度有望惯性延续，广州、深圳、苏州等一线及强二线城市市场或将持续修复，弱二线城市也有望稳住，多数三四线城市或将艰难探底。