“卖一买一”退个税明起实施，降低改善性购房成本

央行、银保监会刚发声优化信贷政策， 财政部、税务总局又从房屋交易个人所得税方面降低了部分购房成本。

9月30日，财政部官网发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，提出自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

至于“现住房转让金额”为该房屋转让的市场成交价格。若纳税人新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格。新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

值得注意的是，上述政策只适用于纳税人出售和购买的住房应在同一城市内，同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。比如在北京房山区出售房屋，只有在北京市各区内购买才符合退税政策。

另一个条件则为，出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

从政策出发点来看，主要为了降低改善群体购房成本，让其手中积压的房源出售，并且要求一年多时间内在当地购房，提供较大力度的个税减免优惠，从而带动当地二手房、新房市场的活跃度。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，当前多数一二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，满五唯一免征，其他情况按照房屋价值差额的20%或者全额的1%征收，新政会利好持有住房在五年以内或者有多套住房的家庭换房。

举例来讲，以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的20%征收个人所得税计算，若A出售一套房屋成交价格为200万，该房屋原值为100万，装修、税金等其它费用为50万，则卖方A需缴纳个税10万。

若A在规定时间内置换一套300万新房，高于其出售房屋价格，可退还全部10万元税费。若A购买房屋为150万，低于其出售房屋价格，则退还10万×150万/200万=7.5万元。

由于各地具体房屋交易个税征收标准不同，以及房屋增值幅度、房屋本身性质不同，退税规模也会发生相应的变化。

“对于大部分城市来说，一套房可以节省税费在3-5万，而北京等城市少部分房源可能节省几十万以上。”中原地产首席分析师张大伟指出，新政策对于大部分城市市场影响不大， 但对北京等少数城市换房客户可能有一定影响，有利于增加有个税的房源流动性。

张大伟进一步表示，该政策的具体落地需要注意的是，在当下市场交易环节中，所有税费都约定买方缴纳，那么后续卖房一方获得退税，双方之间该如何计算，以及是不是会影响销售房价，还需要政策清晰化。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，该政策里最重要的点是必须得在规定时间内买房才能享受优惠。 目前二手房交易环节比较长，交易成本比较高，对于换房需求的实现是非常大的阻碍，所以这个政策是降低了换房的成本。

李宇嘉认为，近期的”带押过户”以及支持“连环单”的政策，目的也是消除换房需求中存在的痛点和堵点。虽然从退税这一个政策来讲，并不一定能够促进市场回升，如果把它与部分城市可自主降低贷款利率、多地调整二套房首付比例等结合起来，效果还是可观的。