首套房贷款利率放宽下限 专家认为受益城市或显著超23城

9月29日晚间，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

据《每日经济新闻》记者统计，从国家统计局公布的70个大中城市房价指数数据来看，全国至少有23个城市符合条件，以二三线城市为主，分布在华北、东北、华中和西南地区。

受访业内专家认为，考虑到70城之外的其他城市房价官方统计数据不可得，但也存在销售疲软、房价下降情况，实际符合条件而能享受房贷利率下限放开政策的城市数量或将明显超过23个，有利于带动首套房贷利率持续下行，提振住房需求端的信心。

房贷利率下调城市望超23个

根据通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

通知显示，此举是为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

通知要求，按照因城施策原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

记者根据国家统计局70个大中城市房价指数数据共筛选出23个城市，今年6-8月份新建商品住宅的销售价格环比、同比均连续下降。其中，华北地区包括天津、石家庄、秦皇岛、包头和济宁，东北地区有大连、哈尔滨，华中地区有武汉、宜昌、襄阳、岳阳和常德，西南省份的贵阳、昆明、桂林、北海、湛江、泸州和大理，华东地区有温州、安庆和泉州，以及西北地区的兰州。

“2021年7月至今房地产市场出现销售承压、房价疲软趋势，可以预料的是，有更多三四线及更低能级城市也符合近3个月房价同环比连续下行范畴，并且也将被认为是符合条件的城市。”上海某知名券商机构房地产分析人士9月30日在微信如此回复记者。

亿翰智库宏观首席分析师、博士张化东在接受记者电话采访时也表示，销售价格连续下跌，说明这类城市房地产交易非常平淡，市场下行趋势与区域内城市能级不高，人口承载力有限，刚性住房需求减少有关。

楼市政策优化值得进一步期待

今年以来，首套房贷款利率持续下探。

5月15日，人民银行发布通知，明确将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；5月20日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期LPR下调至4.45%；8月22日又将5年期LPR下调至4.30%。本次对部分城市首套房贷利率不设下限，首套房贷利率可低至4.10%。

上述券商机构房地产分析人士认为，本次房贷降息的局部力度已经超过2008和2014年（7折利率），表明政策放松更加积极。

“但需要关注的是，一方面，目前仅面向部分城市而非面向全国；另一方面，仅涉及首套房贷利率（刚需），未涉及二套房贷利率（改需），这两方面政策力度都弱于2008年和2014年。同时，考虑到本轮宏观经济压力、行业销售资金土地等多方面均更弱于以往周期，所以后续房贷利率下限放开城市扩围、二套房房贷政策放松（或认贷政策放松）值得更进一步的期待。”该分析人士指出。

张化东也表示，放宽首套住房贷款利率下限是活跃楼市交易的政策工具之一，利好刚需购房群体，有可能放缓上述城市房贷提前还款的状况，但对于短期内增加购房需求的作用有限。

“可以预见的是，目前，楼市政策将呈现逐步优化调整的态势。”张化东说。