万科，做“城市”的朋友

交流会开始后，去年底履新万科开发经营本部首席合伙人兼CEO的张海首先上台，讲述万科《生长的力量》。

从2001年定位为专业化住宅开发商，到2014年城市配套服务商，再到2018年提出要做城乡建设与生活服务商。万科一直与城市共成长。

张海以北上广深四个一线城市为例，分享了万科成立至今的一组运营数据。

在深圳，万科已经入驻了38年，交付住宅9万户，办公入驻企业422家，泊寓在住11万人…

在广州，万科入驻了20年，交付住宅12万户，办公入驻企业201家，泊寓在住1.32万人，另外还有酒店年接待10万人…

上海从第一个项目1992年的上海万科城市花园起算，已经有了30年。交付住宅8万户，办公入驻627家，泊寓在住3900人。另外还有德英乐教育在校5200人，养老服务1200人…

北京，是除了深圳以外万科入驻时间最长的城市，已经深耕了36年。交付住宅8万户，办公入驻219家，另外还有雪场年游客6万人…

在不同的城市，万科都依据客群、产品设计，尝试不一样的产品类型。张海总结，这是万科以“产品创造生产力，是对未来不断创新的过程”。

万科开发经营本部首席合伙人兼CEO张海

万科南方区域BG首席合伙人孙嘉紧接着聊的是，万科的城市更新业务。

万科从2006年起，在全国范围内参与城市更新，目前南方区域共有城市更新项目77个。

有机更新的代表项目包括有广州永庆坊、福州烟台山、深圳南头古城。项目改造包括有广州文冲村。而片区改造有深圳龙岗大九州、广州沙步村、东莞龙湾、佛山洲表等。

城市更新业务难点，孙嘉认为主要有四：项目流程复杂且缺乏标准化，从前期孵化到获取国土证周期长；改造范围内房屋产权性质复杂，原住民利益诉求需妥善处理；相关政策存在不确定性；业务模式可复制性差。

孙嘉举例了广州黄埔新城，这是黄浦区最大的旧改项目，其中涵盖了大规模的拆除、古树保护、水系保护、还有精细化的有机更新，是一个夹带了所有城市更新难点的项目。经过了10多年的改造，万科做到了复建先行、配套先行，回迁户已经入住，小区内幼儿园、养老院、商业、办公、酒店一尽拥有。

而另一个项目，广州黄埔新城融德里，万科要打造的是：老城市里的新生活，新建筑里的老体验。保留了青砖灰瓦，搜寻老石板用于祠堂修建，力求传承文化。

万科南方区域BG首席合伙人孙嘉

此外，孙嘉还与媒体分享了万科的TOD综合体业务。

2017年深圳地铁集团成为万科基石股东后，双方开始共同推进实施“轨道+物业”发展战略。目前，南方区域共有TOD综合体项目17个。

孙嘉介绍，TOD综合体项目总共有枢纽上盖、普通站点上盖、车辆段上盖三种类型。

其中，枢纽上盖是指多线换乘站点上盖，一般情况下持有型不动产的比例较大。而普通站点上盖或周边的地产项目开发，是指有且只有一条线的一个站点。

车辆段上盖则是指在用于地铁车辆检测、维修、情节和运营保障的地铁车辆段用地上空加建楼板，以楼板为基地的地产项目开发。需合理安排地铁交通组织、公交接驳、人行系统等功能布局。

孙嘉将TOD业务难点总结为五个方面：投入大、开发周期长；施工复杂，成本高；对多业态运营能力要求高；持有比例高，现金流压力大；利益相关方复杂，沟通难度大。

孙嘉在会上还详细介绍了深圳湾超级总部基地，是深圳7大总部基地，17个重点发展区域之一，规划用地面积1.17万平方公里，总建面约520万平方米，已经入驻多家500强企业。

已经开业的深圳SIC超级总部中心，万科打造成了多业态复合的TOD综合体，包括有办公、香格里拉酒店、商务会馆、LOFT、屋顶花园、顶层城市天际会客厅等。

万科还在这边打造了最美换乘通道——无缝衔接三条地铁线，提供舒适便捷换乘体验。