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保现金流、严控投资,万科上半年净利润止跌

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(原标题:保现金流、严控投资,万科上半年净利润止跌,郁亮终于不用道歉了)

在万科“破釜沉舟、背水一战”的这一年,董事会主席郁亮不错过任何一场直面媒体和机构的重要会议,包括多年未参加的中期业绩交流会。

在8月31日上午召开的万科2022年中期业绩交流会上,郁亮终于不用再对外界道歉和检讨了。财报数据显示,今年上半年万科利润止跌企稳,实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元,同比增长10.6%。

因去年出现净利润下滑,万科今年定下了 “止跌企稳,稳中提升”的工作目标。郁亮表示,从上半年的结果来看,工作目标完成的“马马虎虎”,关键是能否继续保持这一状态,这取决于万科的能力有没有建立起来,“肌肉有没有长起来”。

可以看到,在开发业务上,万科今年上半年采取了更严格的投资标准和项目管理举措。而经营服务业务也在持续提升经营效率和竞争力。

有现金流的利润增长

2021年,万科经历了上市以来第三次净利润下滑,上半年归母净利润同比下降11.7%至110.5亿元,全年同比下降45.7%至225.2亿元。前两次净利润下滑的时间分别为1995年、2008年。

面对利润的下滑,万科管理层过去一年来多次对外做出反思和检讨,并将原因归结于投资管理方式存在问题以及多元化业务投入大。

今年以来,万科希望通过采取坚决的、有针对性的行动,解决开发业务存在的问题,以扭转局面。

但从毛利率来看,万科上半年依然是小幅下跌态势。数据显示,今年上半年万科税前毛利率约为20.5%,同比减少2.5个百分点,其中房地产开发及相关资产经营业务的毛利率(扣除税金及附加前)为20.85%,同比减少2.2个百分点。

万科总裁祝九胜表示,在市场低迷的情况下,毛利率肯定是承受相当压力的,对于万科来说,此刻首要选择是确保经营安全,把稳发展放在首位。“从长期来看,房地产行业毛利率最终会回到社会平均水平,没有哪个行业必然比哪个行业要好。”

在毛利率持续承压的背景下,万科营收增速的大幅提升促使了净利润回正。数据显示,上半年万科实现营业收入2069.2亿元,同比增长23.8%,而去年同期的增速为14.2%。

郁亮指出,尽管上半年市场波动超出了所有人的预期,但万科应对工作做的比较早、比较扎实,销售回款率一直维持在较高水平,债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。

因此,万科经营性现金流仍然为正。财报数据显示,今年上半年,万科的经营性净现金流约为83亿元,同比增长22%。

不难发现,在房地产行业整体下行的背景下,经营性现金流已经超越净利润成为各方更重视的指标。

这一数据反映了一家公司经营收支现金的管理能力,衡量该公司收入利润中有多少真正实现现金回笼,最好的状况是收到的经营性净现金高于净利润。只要这个数字是正数,就代表公司能够依靠自己活下去。

郁亮坦言:“当前情况下,我们也有非常大压力,还有非常多指标表现的不尽如人意。对于我们而言,遇到问题要解决问题,只有不断去修复短板,不躺平,保持跑下去的状态,我相信一定能够跑出健康、跑出未来。所以对于达成今年全年的工作目标是有信心的。”

严控投资

今年以来,郁亮多次强调毛利率下滑的重要原因是投资管理存在问题。尽管早在2020年万科就提出在“管理红利时代”必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路,更加重视增长的质量,但在行为上未能坚决摆脱高增长惯性,仍有部分城市的投资追高冒进。

因此,3月底的业绩会上,郁亮就表示,要改变过往分散拿地的模式,投资额度不再分大饼,通过集中管控,将资金更加集中地投向市场稳定、完全边际高,团队操盘能力强的地区。

万科董秘朱旭指出,今年上半年,万科严格了投资标准,确保投资质量,精挑细选,选择片区市场稳定,经营收益优质的项目。

从实际拿地情况来看,今年上半年,万科获取新项目19个,总规划计容建筑面积307.8万平方米,权益计容规划建筑面积213.1万平方米。项目总地价386.8亿元,权益地价总额约248.3亿元。投资金额中,一二线城市的占比为95.6%。

相比去年同期,万科大幅降低了拿地力度。去年上半年,万科权益拿地金额达886.5亿元。

对于今年的投资拿地策略,万科首席运营官刘肖对界面新闻表示,万科投资策略长期以来是比较稳定的,坚持量入为出、合理仓位。但今年上半年万科更重视经营的安全性,在规模上比较克制,所以最终在量入为出、合理仓位基础上,还强调要获取“特别好的项目”,每个项目都要上投委会讨论。

所谓“特别好的项目”,首先要满足片区市场比较好。在刘肖看来,有些热点城市并不是每一个片区都好,万科要选择片区好的市场。只有好的片区才能带来经营的安全,带来非常充足的客户积累。

其次,要看万科有没有好的经营团队为客户好产品好服务。据悉,万科今年新增项目中,用成熟产品的比例会有所增加;第三,是要符合财务指标,包括效率、净利润和IR都要求比较出色。

刘肖透露,前7月万科一共获取了21个项目,总拿地金额452亿元,权益拿地金额大概为295亿元。“我们认为这些项目无一例外都符合上述投资标准。”

与此同时,刘肖表示,万科今年在杭州获取的一个项目在一年内就可以实现现金流回正,这完全达到了当时上投委会的预期。

在6月底的股东大会上,万科总裁祝九胜也提到,万科今年前5个月投资13块地中9块地今年就能够面市,6块地的现金流今年就能够回正。

中信证券分析师认为,更严格的投资标准有助于万科改善短期现金流和2-3年以后的利润表。

抓住未来

对于万科这样的好学生来说,未来的目标不仅仅是“活下来”。祝九胜在6月股东大会上曾表示,在未来两三年,万科不仅要业绩止跌回稳、开发业务维持第一阵营,还要率先从房地产开发转向房地产开发、经营、服务并重。

早在去年6月,万科就宣布将全面加速“开发经营服务并重”的转型发展。郁亮年初表示,为探索新赛道所交的学费大头基本已经付完,今年万科非开发业务整体将对集团报表形成正向贡献。

与此同时,在经过十年的探索后,万科今年将物业服务、物流仓储、长租公寓和商业确定为开展经营服务业务的主要方向。

今年上半年万科经营服务业务收入保持不错的增速。财报显示,上半年万物云实现营业收入143.5亿元,同比增长38.2%;物流业务(含非并表项目)实现营业收入18.6亿元,同比增长39.1%;租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入14.8亿元,同比增长12.3%;商业业务(含非并表项目)营业收入40.1亿元,同比增长10.4%。

祝九胜称:“好学生喜欢难题目,必须去做难而正确的事情。作为管理层我们特别有感触,今年上半年挑战更多压力更大。”

今年初,祝九胜开始直管万科长租公寓业务。祝九胜在此次业绩会以长租公寓业务为例,具体谈了谈对经营服务业务的感受。

他表示,做生意就是抓产品找客户,以前依赖第三方来帮我们找客户,年初开始就彻底转变,争取不依赖第三方,强调人人都有销售精神,人人都服务客户。

“我们还亲自去访谈客户,聆听客户。其实就是要思考三个问题,解决了什么需求痛点,怎么保证租客利益,如何让租住服务更满意。现在大家出差,就去找长租公寓里一间临时空出来的房住下来,做租赁服务的体验官。”

通过这些琐碎的难而正确的事,万科长租公寓业务今年上半年的获客成本明显下降,因为76%客户都是万科自己找的,营销费用率也从1.4%下降至1%。

今年上半年,泊寓在深圳、广州、厦门、佛山等7个城市新获取10个项目,房间数9674间。截至上半年底,泊寓共运营管理房屋20.99万间,累计开业16.95万间,布局33个城市,仍是全国最大的集中式长租公寓提供商。

万科管理层曾多次表示,经营服务业务的贡献不在于在营收和利润上占比很大,而是体现在企业价值以及中长期的估值上。如今万物云上市在即,长租公寓、物流、商业也被视作能为万科在资本市场上创造价值的“种子选手”。

郁亮终于不用道歉了,但纵观整个房地产行业,寒意仍在蔓延,市场尚未触底。购房者信心能否恢复,下半年市场能否回暖,漫长的考验仍在等待着万科。

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