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房企如何穿越周期

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行业出清的大环境下,市场也在动荡洗牌。

第三方机构克而瑞发布的数据显示,今年1~6月,百强房企累计权益销售的同比降幅达到51%。

深度调整的大背景下,活下去成为房企的唯一目标,这就要求房企精准把控销售回款和现金流,保持财务稳健性。其中,央国企和少数具有实力的民营房企无疑具有更强的抵御寒冬的实力。

8月30日,碧桂园披露中期业绩报告。上半年,碧桂园共实现收入1623.6亿元,净利润约19.1亿元,股东应占核心净利润约为49.1亿元。公司权益销售回款率92%,已连续7年保持90%以上的高位。此外,上半年,碧桂园继续实现净经营性现金流为正,净流入约53亿元。

“行业仍会在健康的机制下,活下来的企业会有更多的机会。”8月30日,在上半年业绩发布会上,碧桂园集团总裁莫斌如是说。

上半年高质量交付超25万套

今年7月底,中央政治局会议强调要稳定房地产市场,保交付是地方政府的首要任务。

从企业的角度来讲,在监管趋严、融资困难、资金链紧张的大背景下,唯有不断提升交付力,才能真正促进资金回流,保证企业生存发展和行业良性循环。

上半年,碧桂园积极调动资金和资源,推动项目进度,累计如期交付1070个批次超25万套房屋,覆盖全国30个省份214个城市780个区县。

碧桂园上半年交付的体量之大和交付面的分散,在行业内遥遥领先。根据第三方不完全统计,碧桂园交付量超过已披露交付量前五的其他房企的总和。

此外,上半年碧桂园还有165个项目批次实现“交房即交证”,这在当前市场环境下殊为不易,用实际行动显示了公司突出的运营实力和头部房企的责任与担当,也为行业持续注入信心。莫斌表示,碧桂园有能力亦有实力保交付、保证所有债权刚性兑付,对未来仍然充满信心。

项目的高质量交付让市场见证了碧桂园作为头部民营企业的实力,这反过来也为在售项目的销售注入信心。

2022年前6个月,碧桂园实现权益合同销售金额为1851亿元,权益合同销售面积为2348万平方米。

相对而言,上半年碧桂园权益销售金额跌幅为39%,低于百强房企平均51%的跌幅水平。这也凸显出,市场低迷的时候,稳健型房企仍能跑赢大势。

莫斌谈到,2022年碧桂园将按照“以销定供”方式进行闭环管理,在不考虑新增投资的情况下,预计2022年全年权益可售货量将不低于5300亿元,且该部分货量预计全年去化率不低于68%。

高质量的交付也获得了市场的认可。在今年8月公布的2022年《财富》世界500强榜单上,碧桂园位列第138位,连续六年上榜并且累计提升329位。

“中国经济的韧性极强,新型城镇化还有很长的路要走,追求美好生活的人们一直在路上。地产行业永远都会存在,而具备竞争力的优秀企业始终会有一席之地。公司将保持战略定力,持续提升全周期综合竞争力,科学谋划以销定产,全力以赴确保企业安全。”莫斌表示。

现金充足短债无忧

在销售疲软、融资环境收紧、行业资金面持续承压的背景下,充裕的现金流是房企抵御风险的“生命线”。

在此背景下,碧桂园把重心放在了保证现金流、资产负债表及利润的平衡上。2022年上半年,公司累计实现权益现金回款约为1702.9亿,权益回款率已连续7年回款率保持90%以上。

销售回款率越高,代表资金周转速度越快,财务管控能力越强,越有利于提高公司现金流的安全性。期内,碧桂园实现经营性现金流为正,流入净额约53亿元。

在行业流动性压力加剧,众多房企出现债务违约、工程停工等背景下,碧桂园仍能连续实现净经营现金流为正,这意味着公司不需借助外部融资,仅通过经营性回款就能覆盖对应的经营性支出。

除了可动用现金充足,作为行业中评级最高的民营房企之一,碧桂园被列为监管部门支持的示范民营房企,是行业内为数不多的能够进行全品种融资的民营房企。

8月中旬,碧桂园管理层在投资者电话会上透露,在今年境外资本市场几乎停滞的状态下,公司已发行可转债折合33.68亿元、配售新股折合24.1亿元;自2021年下半年至今,公司境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿。

今年5月,碧桂园成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范民营房企,成功发行5亿元公司债。公开资料显示,碧桂园在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已经获批,待择机发行。

稳定的现金回流、畅通的融资渠道,报告期内,碧桂园的债务规模也在持续下降。截至今年6月底,公司总借贷余额从去年底3179.2亿元进一步降至2936.8亿元,较去年底下降7.6%,其中短期有息负债约729亿元,占总有息负债比例约24.8%;公司净负债率48.1%,连续多年维持在60%以下,继续稳定在民企最低区间。

期末,集团可动用现金余额约人民1479.8亿元,现金短债比约2倍,可动用现金储备充足,短期偿债无忧。

截至目前,本年内公司已无境外美元优先票据到期,仅腾越两笔可回售公司债共计40亿元人民币。碧桂园方面表示,公司已经做好了还款计划和安排,并将根据市场情况考虑再融资等安排,进一步调整负债结构。

上半年,碧桂园净负债率与现金短债比表现远优于监管要求,剔除预收账款的资产负债率也从2020年中期的81%连续下降至2022年中期的72%,距“不超过70%”的监管要求仅一步之遥。管理层在业绩发布会上表示,公司将在2023年中期之前自然实现从黄档到绿档的调整。

一到五线城市均衡布局

如果将现金流看做是企业的“生命线”,那土地储备就是决定企业能否长远发展的关键。在哪里布局,如何布局对企业的发展来说至关重要。

截至今年6月底,碧桂园开发项目遍布中国内地31个省、298个地级行政区划1412个区县,项目总数为3179个。集团位于中国内地的权益可售资源约1.22万亿,另有潜在权益可售资源约2917亿,合计约1.51万亿。

在碧桂园现有权益的可售资源中,96%位于常住人口50万以上的区域;77%位于人口流入区域;75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈。

在各能级市场的均衡布局,帮助碧桂园有效对冲了局部地区疫情对销售的阶段性影响,同时丰富的可售资源可以应势快速调整推盘节奏、保证供货需求。

按照城市能级划分,碧桂园上半年销售金额中,有31%位于一二线城市,69%位于三四线城市。在公司所布局的城市中,有155个城市的市占率超过5%,其中17个城市的市占率高于20%。

碧桂园集团常务副总裁程光煜表示:“碧桂园强调一到五线城市均衡的布局,这是大的宏观策略。微观的策略是哪里有市场,或者是哪里的市场当期比较确定性,自己经营的效率比较高,就向哪里配置。公司已经根据市场机会呈现的情况和投资策略进行调节,下半年将坚持合理的方向,向着更加确定性的市场和人口流入的市场进行相应的投资。”

莫斌表示,未来公司将继续聚焦核心区位,布局供需关系良好的城市,获取优质的土储资源,更好应对市场的不确定性,支撑公司未来业绩的稳健发展。

中信证券分析师认为,虽然市场普遍认为低线城市的项目销售去化有难度,但低线也有土地款补缴规模要求很低、建安节奏调整灵活、后期建安开支占总成本比例大、预售门槛可能较低等优势。对公司而言,如能以最精益化的尺度规划各项目现金流,确实较一二线城市项目更容易压缩现金开支。

“从去年6月份至今,房地产市场已经进入底部盘整阶段。现在最重要的就是市场信心的恢复,我相信包括压实地方政府责任,保交楼、稳民生等举措会让我们的市场信心逐步恢复,我们对未来市场有信心。”莫斌坦言,碧桂园把集团的预算从今年的6月份做到了明年的6月份,“预计到时候市场应该能恢复到健康发展的阶段”。

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