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中南建设陈昱含:AMC合作正稳步推进中,感谢家乡政府支持

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2022年8月30日下午,中南建设(000961.SZ)举办2022年半年度业绩交流会,中南建设董事长陈锦石、董事兼总经理陈昱含、副总经理兼财务总监辛琦以及董事会秘书梁洁出席。

在行业整体承压的大背景下,中南建设始终坚持不依赖有息负债的发展模式,守住安全经营底线。中报显示,2022年上半年,中南建设实现营业收入241.3亿元,归属上市公司股东的净亏损16.2亿元;有息负债余额降至511.7亿元,较年初下降约18%,年内到期债务仅2亿元;经营活动产生的现金流量净额48.1亿元,连续5年保持正值。

展望后市,陈昱含表示,短期很煎熬,长期有信心,公司上下将卧薪尝胆,向黎明铮行,专注地产和建筑主业,挖掘存量盘,继续保卫现金流安全。

迎难而上,保持定力传递市场信心

业绩会上,陈昱含直言公司经营规模显著收缩。上半年,公司实现合同销售金额330.1亿元,销售面积267.6万平方米,同比分别减少69.7%和66.1%。同时针对市场调整,公司放慢了施工节奏,实现新开工面积114.6万平方米,同比减少78.8%;竣工面积346.1万平方米,同比减少12.4%。

不过尽管销售签约额下滑,经营性现金流入减少,但中南建设围绕“保交楼、稳民生”的政策导向,全力推进保交付工作,承担市场主体责任。

数据显示,截至6月底,中南建设已累计交付57个项目,共计32849套品质住宅,位列媒体统计的全行业交付总量TOP9。与此同时,公司交付满意度也位居前列,多个项目交付满意度达100分。此外,公司针对下半年的交付工作已经做好铺排,预计将新增交付8.3万套。

正如对保交付的侧重一样,降负债则是中南上半年经营发展中的另一聚焦核心工作。陈昱含坦言,“上半年我们扛过了若干兑付高峰,在境内债方面没有违约,美元债交换要约持续推进”。

今年上半年,中南主动进行债务管理,有息负债总额从年初的621亿大幅下降至六月末的512亿,债务绝对规模占营业规模的比重仍位于行业最低之列,部分存量融资得以展期,债务期限结构得以优化。截至6月末,公司净负债率85.19%,比上年末下降7.58个百分点;扣除预收账款后的负债率为79.10%,比上年末降低1.42个百分点。

同时,上半年中南经营性现金流入468亿元,是一年内到期的各类有息负债(含期末应付利息)的2.4倍,经营活动产生的现金流量净额48.1亿元,同比增加99.4%,连续5年保持正值。这也意味着,公司可动用现金相对充足,短债偿付安全能够保障。据悉,未来一年公司待偿还公开市场债务共17亿元,2022年内仅2亿元。

对此,业内人士表示,在行业目前正处于深度调整阶段,民营房企实现现金流安全实属不易。房企整体融资情况尚未明显回暖的阶段,最是考验房企的韧性和耐力。相比之下,中南建设已率先获得新的融资渠道支持,其控股股东已与两家AMC签署战略协议,预计可获得70亿元的支持。

陈昱含介绍,公司与华融资产及江苏资产两大AMC的合作都在推进中,有十余个应收款融资项目提交了评审,后续将视审批情况落地。在各级政府的帮助下,公司和相关机构都在共同推动,争取早日突破。

值得一提的是,业绩会上陈昱含特别感谢家乡政府雪中送炭。据其介绍,江苏省、南通市、海门区各级政府在中南纾困和抗风险方面给予了巨大支持。从省政府开始的各级领导亲自过问、亲自协调,快速成立几大工作专班,落实具体支持举措;在资产处置、股转出清、债务展期、欠款清收等多个方面帮助企业克难攻坚。

盘活存量,抓住机遇向黎明铮行

陈昱含认为,当前行业存在三大突出难点:第一,风险从供给传导至需求,消费能力、意愿和信心严重受挫,各类政策市场响应还有限;第二,压力从融资扩展到经营,企业生存状况还未根本改变;第三,“救行业、不救企业,救项目、不救企业”的导向下,企业有效的支持还不够。

例如,在保交付导向下,预售资金监管政策执行进一步趋严,哪怕销售回暖,但资金难以统筹,企业集团层面可动用资金进一步减少,甚至可能出现越强调保交付、需要保交付的项目越多的局面。此外,资产处置、股转退出、引入战投在市场下行期和债务困局下面临层层关卡,要么远水不解近渴,要么折价严重,相对于经营和融资下滑,贡献有限。

黎明前的夜往往最为黑暗。面对下半年的行业形势,陈昱含相信监管层一定会采取积极行动,“因而在此之前,我们必须卧薪尝胆、向黎明铮行”。

卧薪尝胆即是挖掘存量盘,面向存量做动作、要业绩。她表示,管理层要带头攻坚克难,回到创业之初吃苦、朴素、务实、求真的状态,把存量项目快速卖出去,把现金拿回来,把房子交好。向黎明铮行即是打赢防御战,只专注地产和建筑主业,瘦身出清。陈昱含特别强调,在公司在现金流进一步改善前,不会旁顾其他。

中南建设董事长陈锦石也表示,行业当前还没有触底,“预计还需要半年到一年的时间”。在政府各级调控下,将来的房地产市场会更规范,发展会更稳定。他强调,中南要稳字当头活下来。对于公司目前的转型升级进展,他则表示,目前中南最大的成绩就是能活下来,能抗风险、能防风险,把经营生产正常化。相信度过难关之后,公司的管控能力会更强,各项改革也将更到位。

市场人士认为,随着政策持续发力房地产行业温和修复,下半年板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情。中南建设在行业大变局中能平衡安全和发展,得益于企业本身稳健的基本面以及主动的风险管理,伴随市场逐步恢复良性循环,相信其未来盈利能力将逐步得到修复。

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