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境内外融资通畅,绿城有信心完成保底3100亿目标

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面对房地产行业调整带来的压力,绿城中国(03900.HK)交出一份不错的中期成绩单。

8月26日,绿城举行了2022年中期业绩会。在业绩会上,绿城管理层关于行业、关于中期业绩和自身发展有一些新的分享。

根据绿城2022年业绩报告,上半年,绿城合同销售金额为1128亿元。在克而瑞2022年1-6月房企操盘榜中,绿城操盘金额为1128亿元,行业排名上升至第五。

受市场环境影响,绿城上半年的销售额也有下滑,但好于行业平均水平。根据中指研究院数据,百强房企上半年销售额平均同比下降48.6%,绿城的下滑幅度34.3%。

虽然销售额下滑,但在营收上,绿城今年上半年继续保持增长。半年报显示,绿城收入为647.31亿元,同比增长79.1%。

在利润指标上,绿城股东应占核心净利润37.26亿元,同比增长36.7%。但受多重因素影响,绿城期内归母净利润为18亿元,同比有下降。

当前的房地产行业,能保持稳定财务状况、融资顺畅的房企,相对优势会突出,也能在行业调整周期中寻求更多发展机会。

在现金流和债务方面,截止上半年底,绿城账面银行存款及现金632.21亿元,现金短债比为2.3倍,净资产负债率较2021年末提升19.5个百分点至71.5%,剔除预收账款后的资产负债率为71.8%,总体财务状况保持稳定。

总体来看,绿城上半年经营业绩指标中虽有个别指标下滑,但总体向好。

让绿城管理层们颇为骄傲的是永续债的大幅下降。根据业绩报告,截至今年6月末,绿城的永续债从2021年底的107.58亿元降至25.09亿元,大幅下降了76.7%。“计划明年全部清零”,绿城管理层表示。

在融资方面,绿城在境内外市场依然能实现正常融资,且融资利率还在下降。

今年上半年,绿城在境内完成了总额达到175.78亿元的债券公开发行,较2021年同期增长41.1%,并且债券期限更长,平均利率仅为3.33%,较去年同比3.73%下降了40个BP。

另外在境外融资方面,绿城今年上半年也发行了4亿美元的绿色债券和1.5亿美元的优先票据,票面利率也不高。同时,境外永续债已经全部还清。

截至上半年末,绿城总借贷加权平均成本降至4.5%,同比继续下降10个基点。一年内到期债务整体规模也较2021年末下降5.6个百分点,最新的占比不到两成。

这表明绿城在过去的半年中,不仅保持了融资渠道通畅,融资利率继续下降,短债占比也减少,整体财务状况更优化,有利于度过行业调整周期。

“公司一直进行严格的短债管理,与去年相比,短债绝对值和在总负债中的占比均创新低。”绿城管理层表示。

面对当前的行业背景下,绿城管理层在业绩会上表示今后的发展会着重突出“聚焦”。

首先在拿地方面,绿城在城市选择上更为慎重。更看重地块的质量,而不再一味求规模。

今年上半年,绿城只在北京、杭州等8个核心城市拿地,新增项目20个,总建筑面积约313万平方米,集团承担成本约304亿元,平均楼面价约每平方米12881元,预计新增货值为731亿元,其中归属于集团权益货值约554亿元;权益比例有所提升,上半年新拓项目平均权益比例升至76%。

绿城管理层表示,接下来投资拿地的个数数量会减少,权益会增加,对投资的质量提出了更高要求,即零失误。今年新增的土地质量比其他年份更好。

绿城董事会主席张亚东在业绩会上表示,重资产投资方面,我们强调的是更加聚焦,更加深耕,以后的布局大概是“10+25”这样的一个城市的布局。

在公司内部的构架管控方面,绿城也会做出相应调整。“管控从原来扩张的三级架构变成了聚焦的两级架构,下一步将弱化区域来强化项目群,管控更加扁平。”

至于年初董事会给经营层下达的销售任务,绿城管理层称绝对有信心完成保底版3100亿元的销售任务,挑战版3300亿元任务则要根据接下来的市场复苏情况来看。

下半年,绿城预计还要推盘1850亿元,是上半年的1.4倍。货值排名前6的城市依次是杭州、西安、北京、宁波、天津和上海,合计950亿元,预估占比超过50%。另外,新拓项目年内预计转化450亿元到500亿元。

有投资者问绿城未来的排名目标,张亚东将排名目标转化成销售目标,称绿城要进入三个前十。

张亚东表示,即销售排名要保持在前十,绿城认为这个目标是很轻松很自然的一件事情;第二,自投项目要进入前十;另外,未来一两年重资产的权益部分进入前十。

对于接下来的行业发展形势,绿城管理层态度谨慎。考虑到多维因素叠加的复杂环境下面,他们判断整个行业的全面复苏还尚需时日。但从长期看,绿城管理层依然看好房地产行业。

在这样的后市预判下,绿城管理层认为未来将大有可为。

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