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潘石屹的外患与内忧

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在经历了去年私有化被叫停、公司多项目被调查罚款等一系列“糟心事”之后,今年的SOHO中国无奈继续过上了“包租公”生活。

8月18日,SOHO中国发布2022年度中期业绩公告。上半年,企业实现营业收入8.96亿元,全部为租金收入,同比增长约11%。

同时,在暂时摆脱了“罚款噩梦”之后,凭借83%的超高毛利率,企业成功扭亏为盈,实现归母净利润1.91亿元。

外患:租赁市场承压

公告称,上半年SOHO中国租金收入增长主要得益于两个最新竣工的项目,即丽泽SOHO与古北SOHO的良好业绩。其中,2020年初新入市的丽泽SOHO出租率82%,也是企业今年唯二出租率保持上涨的商业项目之一(项目去年出租率为80%)。

潘石屹在公告中表示,受新冠肺炎疫情影响,2022年一、二季度京沪两地写字楼租赁市场回暖趋势受阻,空置率回升,租金回落。

根据戴德梁行发布数据,2022年上半年,北京和上海甲级办公楼净吸纳量分别为44.4万平方米和30.1万平方米,较2021年同期均有显著下降。同时,市场租金也在连续三个季度上涨后再度回落。

对于SOHO中国而言,截至6月末,除丽泽SOHO与银河及朝阳门SOHO微升之外,其他自持项目出租率较2021年底均呈现出下滑趋势,最大降幅达10%;平均出租率从去年末的接近85%下降至不足80%。

财务方面,摆脱了传统房地产开发行业束缚的SOHO中国并未表现出过多的流动性压力。截至6月末,企业总借贷共计约167.30亿元,其中16.13亿元将于1年内到期,流动资产合计35.03亿元,足够覆盖短期债务;净资产负债率约为44%,平均借贷成本约4.7%。

值得一提的是,企业今年年初还曾发布一份降负债计划,宣布以7折价格销售3.2万平米京沪物业,覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场等项目,涵盖办公、商业及公寓等业态,销售所得将全部用于降负债、不分红。

SOHO中国表示,此次资产出售,是为了优化资产结构、缓解资金压力,通过“减负”前行,以更加灵活的姿态应对市场变化,寻求长期健康发展。

不过就目前来看,潘石屹的这份促销计划显然并无结果,企业资产负债表中“持作销售用途的已落成物业”仍显示为17.38亿元,相较2021年底反而有略微增长,且上半年企业营收也全部显示为租金收入。

对于下半年,SOHO中国预计,随着大批上半年推迟交付新项目的大量入市,租赁市场将持续承压。

同时,企业也认为,随着新冠疫情影响逐步消退,政府各项纾困激励政策和稳定经济发展实施方案陆续出台,市场活跃度必将逐步回升,经济运行亦会逐步回归正常,并为下半年写字楼市场重振奠定信心和基础。

内忧:偷税漏税、内幕交易等带来麻烦不断

不过,租赁市场压力如何对于潘石屹而言仅仅是“外患”,其所影响的租金收入或者企业现金流状况,对于几年前“钱已经赚够了”的潘石屹而言不过疥癣小疾。

更令潘石屹头疼的则是企业内部,多年来无往不利的各式小花招,如今根本经不起真正的调查,为他带来接连不断的麻烦。

就在上个月,SOHO中国公告称,首席财务官倪葵阳因涉嫌公司股票内幕交易,正在接受调查。

同时,SOHO中国极力撇清关系,称公司董事及其他高管均不知悉有关涉嫌内幕交易的情况,亦没有被调查。

公开资料显示,倪葵阳在2008年加入公司,于2014年出任副总裁,并于2018年10月担任首席财务官至今。

有知情人士向观察者网透露,倪葵阳是过去两年SOHO中国与黑石的交易计划中,除了潘石屹之外最接近交易的成员之一。而从2020年初至去年9月,黑石私有化SOHO中国的交易一波三折,导致后者股价频繁震荡,其中重要节点的单日涨跌幅就可能超过35%,其中潜在利益巨大。

因此他猜测,倪葵阳所涉及“内幕交易”大概率与此有关。

而事实上,自去年9月这场私有化交易全面宣告终止,企业就被接踵而至的麻烦忙得焦头烂额,其中涉及多次行政处罚。

如2021年12月,企业就曾因偷税漏税一次性被罚款数亿元。

据国家税务总局北京市税务局消息,SOHO中国控股子公司北京建华置地有限公司,在SOHO尚都项目(二、三期)土地增值税清算和企业所得税汇算清缴中,违规多扣成本,进行虚假申报,少缴土地增值税和企业所得税1.98亿元。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国行政处罚法》等法律法规规定,税务部门依法追缴税款、加收滞纳金并处2.5倍罚款共计7.09亿元。

同月,SOHO中国旗下7家物业公司因存在电力价格违法行为,违反了《中华人民共和国电力法》相关规定,被上海多地市场监管部门罚款累计约8664万元。

而此次处罚涉及的7家物业公司,旗下所管理的7初办公楼刚好是SOHO中国物业在上海服务的全部项目。

对此,SOHO中国也只能选择“诚恳接受,坚决落实,并按期全额缴纳上述税款、滞纳金及罚款。”同时,将充分吸取经验,进一步提高自身的专业技术水平与管理能力,切实履行社会责任,更好地服从和服务于经济社会发展大局,努力为国家经济高质量发展多做贡献。

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