上半年收并购超100亿元，中海在逆市中遇机会

8月24日，中国海外发展有限公司（股票代码：0688.HK，下称“中国海外发展”）发布2022年中期业绩。

2022年上半年，中国海外发展实现营业收入1037.9亿元，同比减少3.79%。毛利率23.5%，股东应占溢利167.4亿元。淨利润率16.1%，继续保持行业较高水平。

“在房地产行业转折期，我们的利润率、利润额继续保持行业领先，财务稳健货量结构优，在当前市场疲弱的态势下，我们仍有力量保持较强的投资力度，确保公司的可持续发展，以巩固和扩大我们的相对优势。”业绩沟通会上，中国海外发展董事主席颜建国表示。

行业领先的财务水平

数据显示，2022年上半年，中国海外发展实现销售合约额1385.0亿元，同比下降33.2%。

尽管相比去年同期有所下滑，但相对于整个行业来说，中国海外发展的销售降幅不及TOP10房企的平均水平。亿翰智库统计显示，上半年TOP10房企门槛值为858亿元，同比降低47.7%。

保持行业领先水平，与中国海外的主流城市战略布局不无关系。

这一轮房地产市场下行周期中，再次被注意到的行业特点是，能级更高的城市房价更坚挺，市场也存在更强韧性。2022年上半年，中国海外发展在主流城市的销售份额持续提升，一线城市北、上、广、深和香港的合约销售额占比已经提高10.1个百分点至36.8%。北京、天津、香港和广州的销售合约额均超过100亿元，其中香港销售创历史新高，达130亿港元。

财务数据方面，2022年上半年，中国海外发展实现营业收入1037.9亿元，同比减少3.79%。毛利率23.5%，股东应占溢利167.4亿元。淨利润率达16.1%，继续保持行业较高水平。

截至上半年末，中国海外发展股东应占权益3435.6亿元，每股资产淨值32.2元。上半年中国海外发展股本回报率达4.8%，每股基本盈利1.53元，计划派发中期股息每股46港仙。

自2021年下半年开始，资金安全成为行业发展的共识。一直以来，中国海外发展都坚持稳健审慎的财务策略。

数据显示，上半年期末，中国海外发展剔除预收款后的资产负债率为54.58%，净负债率38.96%，现金短债比2.41倍，三道红线指标均处于绿档。

另外，截至2022年6月30日，中国海外发展资产负债率59.0%，淨借贷比率为41.0%，持有现金1253.2亿元，负债水平保持在行业低位，流动性充足。

今年上半年，中国海外发展的融资成本继续保持行业较低水平，加权平均融资成本为3.44%。三大国际评级机构给予中国海外发展的信用评级分别为惠誉 A-、穆迪 Baa1、标普 BBB+。

资金优势下的突围

行业大变局，有危也有机。对于中国海外发展这样保有资金优势的企业来说，在行业融资端并未明显好转的情况下，不管是拿地，还是资产收并购都存在较多的机会。

上半年，在土地市场成交大幅萎缩的情况下，中国海外发展依旧维持投资强度，新增土地储备21宗，权益购地金额457亿元，新增货值949亿元，其中，一线和强二线城市新增土地储18宗，权益购地金额451亿元，占比94%。

收并购方面，今年2月，中海与中国农行签署300亿元意向性并购融资战略合作框架协议，属于国内首单央行和银保监会支持的重点房企并购贷款。

今年上半年，中国海外发展进一步聚焦高能级城市的优质资产，在广州、上海、成都等城市并购了多宗项目的股权，并购金额超100亿元。

具体来看，今年1月，中国海外发展以36.88亿元完成对雅居乐和世茂有关广州亚运城项目的股权收购，成为该项目最大股东；中海宏洋以约10亿元收购雅居乐义乌、徐州三项目公司股权。3月，中国海外发展以62.4亿元收购上海杨浦城建的江浦项目，成为该项目最大股东；中海宏洋以10.24亿元收购龙光控股汕头一在建住宅项目。

截至2022年6月30日，中国海外发展系列公司土地储备合计7439万平方米，货源充足。

中期业绩沟通会上，中国海外发展董事局主席颜建国表示，无论是在公开市场买地，还是并购，好项目是唯一的标准。“对于并购，我们仍然坚持选择主流城市、主流地段，坚守我们的投资回报刻度。符合我们投资标准的项目，我们都会深入研究。”

“明天”业务保持增长

我国房地产市场发展二十多年，行业需求逐渐见顶，房地产也逐步进入下半场，那么，下半场的规模有多大？颜建国表示，关于行业下半场的精准定义，很难，下半场的市场总量有多少，这些很难定量回答。不过，未来房地产还是一个很庞大的行业，包括城市化率进一步提升，约3亿新市民的住房需求、超大城市与特大城市的人口聚集效应及改善需求、以及住房折旧与新建的动态平衡等。

战略上，中国海外发展定义了今天、明天、后天。住宅开发是今天的产业，中国海外发展将90%以上资源用于住宅开发；商业是明天的业务，中国海外发展投入7-8%左右的资源；养老、供应链管理等作为后天的业务，投入约1-2%的资源。

颜建国表示，住宅开发是基石业务，主要资源聚焦于此。明天业务方面，近两年的投入在加大，新项目加速入市。“上半年，中海商业在疫情、租金减免的情况下，实现收入提升6.2%。我们对商业完成规划目标有信心。”

据悉，2022年上半年，中国海外发展已入市的商业项目有7个，新增商业运营建筑面积38万平方米。包括北京金安环宇荟、广州亚运城广场、成都中海友里天府国际公寓等。下半年，中国海外发展计划新入市运营项目共10个，预计新增商业运营面积约71万平。

从财务数据来看，中国海外发展商业物业收入已经增长至26.5亿元。

对于养老、供应链管理等后天业务，颜建国表示，从今天来看，这些产业目前的回报不高，

商业模式还不成熟。但随着中国进入老年社会，养老观念的养成，付费能力的提升，未来，市场化养老产业可能有一个爆发期，但当下还需要一段时间来培育。“我们一贯首先是稳字当头，然后才是稳中有进。目前阶段，这些新业务不会投入太多资源，主要是学习、培育、蓄力，平衡好新业务与基石业务的关系。”

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