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前七月新房销售下降超3成,二三线城市量价齐跌

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“2022年是我从事房地产业30多年来最艰难的一年。”8月15日,在公司22周年纪念日上,旭辉控股董事局主席林中如是说。

如其所言,当下,房地产行业正在进入深度调整期。就在同一天,国家统计局公布了1~7月份全国房地产销售及开发投资数据。7月份,70个大中城市中,48个城市新房价格出现下降,61个城市二手房价格出现下降。

在此背景下,今年以来,各地纷纷出台调控政策稳定信心。在多位业内人士看来,下半年销售能否好转将很大程度上取决于政策力度和购房者信心的恢复。

楼市分化加剧

从销售数据来看,房地产行业目前整体上处于筑底阶段。

据国家统计局数据,7月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.1%和0.9%,涨幅比上月均回落0.2个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.5%和2.5%,降幅比上月分别扩大0.3和0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.2%和3.9%,降幅比上月分别扩大0.4和0.2个百分点。

由此可见,从城市分布来看,一线城市商品住宅销售价格环比微涨,而二三线城市楼市依旧处于量价齐跌状态,7月房价环比均呈降势。

如果将时间线拉长,今年1~7月,全国商品房销售面积7.82亿平方米,同比下降23.1%,其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额7.58万亿元,下降28.8%,其中住宅销售额下降31.4%。

亿翰智库分析指出,7月销售再度走弱主要有如下两个原因:一是政策力度明显下降,在二季度一轮需求端宽松后,7月基本没有太多实质性动作;二是停贷风波后,购房者信心和预期再度受到重挫。

在销售端未有起色、企业流动性继续承压的情况下,房企施工进度也开始放缓。2022年1~7月,房地产开发企业房屋施工面积85.92亿平方米,同比下降3.7%;房屋新开工面积7.61亿平方米,下降36.1%;房屋竣工面积3.2亿平方米,下降23.3%。

此外,从22城集中供地来看,土地市场仍然低迷。今年1~7月,市场累计土地购置面积4546万平米,土地成交价款2918亿元,同比分别下降48.1%和43.0%。

政策暖风频吹

行业洗牌大环境下,各地纷纷出台相关的调控政策稳定信心。

克而瑞数据显示,截至7月末,全国共有209个省市出台385次房地产放松政策,需求端主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等,供给端主要涉及放宽预售、放松预售资金监管、放松土拍等。

7月28日,中央政治局会议强调,“要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生”。

受此影响,各地因城施策政策也在逐步加大。比如,8月8日,河北省廊坊市明确,取消户籍、社保(个税)等不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件,同时全面取消北三县和环雄安新区周边县(市)的住房限售年限要求。

此外,近期北京、上海、广州微调相关政策,苏州、无锡降低首付比例。在中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静看来,未来预计将有更多城市跟进优化房地产政策,各地“保交楼”相关举措亦有望加速落地。

除了降低购房门槛,多地相继出来“保交付”政策稳定行业信心。日前,郑州市政府印发了《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》,由中心城市基金下设立纾困专项基金,规模暂定100亿元。作为国内第一个纾困楼市的地方基金,政策的出台向市场释放了积极的信号。

而更让市场振奋的是,在这场地产行业的解救中,AMC机构也纷纷开始“下场”。8月11日,中南建设发布公告,公司控股股东中南集团与地方性AMC江苏资产签署合作框架协议。根据协议,江苏资产拟与中南集团共同设立规模人民币20亿元、存续期3年的基金,用于中南集团及关联方投资的项目合作,包括不限于存量债务重组、现有项目续建等。

在此之前,8月5日,全国性AMC之一的中国华融宣布,与阳光城控股股东阳光龙净集团签署《纾困重组框架协议》,并召开纾困战略合作会议。

地产行业的解救思路开始逐步由“救项目不救企业”转向为“既救项目,也救企业”。

央国企逆势补仓

尽管行业暖风始现,房企面临的生存空间依旧艰难。

国家统计局数据显示,2022年1~7月,房企到位资金同比下降超25%,较1-6月扩大0.1个百分点。

具体来看,2022年1-7月,房地产开发企业到位资金为8.9万亿元,同比下降25.4%;国内贷款为1.1万亿元,同比下降28.4%;自筹资金为3.1万亿元,同比下降11.4%;定金及预收款为2.9万亿元,同比下降37.1%;个人按揭贷款为1.4万亿元,同比下降25.2%。

在行业洗牌的过程中,大部分企业选择通过降价促销、出售资产、出售股权、削减拿地预算等方式自救,希望通过收缩战线来“鏖战冬天”。克而瑞日前发布的研究报告指出,整体来看,1~7月有四成百强房企仍受制于经营压力、资金压力投资几乎停滞。

不过,观察者网梳理发现,也有不少企业在当前的行业环境下仍然选择逆势加仓拿地。

比如在今年举行的成都第二批集中供地中,华润置地一口气斩获6幅地块,拿地面积393亩,拿地金额87.15亿元,成为成都第二轮集中供地中拿地耗资最多的房企。

克而瑞日前发布的《2022年1~7月中国房地产企业新增货值TOP100》显示,今年前7个月,华润置地新增土地货值1119.9亿元,位列排行榜第2位。

引人注目的是,在前七个月新增货值排行榜中,位列第一位的是“杭州一哥”滨江集团。根据媒体公开报道,在杭州市今年的两轮集中供地中,滨江集团以408.62亿元竞得23宗地块。今年前七个月,滨江集团新增土地货值高达1128.4亿元。

不容置疑,当下还在积极拿地房企,多半以央国企为主,除了华润置地,还有绿城、保利、越秀、中海、招商蛇口、建发等等。克而瑞数据显示,今年前七月,在已拿地的百强房企中,民企拿地金额仅占到17%左右。

不过,尽管尚处在行业的洗牌之中,不少民营房企对未来依然充满信心。

“最近经常会有人在问我,中国房地产行业未来还行不行?我的答案是一定行!”林中对此给出了四个理由:第一,中国房地产市场现在是全球最大的市场,未来还是全球最大的市场,是个10万亿+的大市场;其二,中国房地产业过去是,现在是,将来也是国民经济的支柱产业;其三,在我们有生的将来都能看到房地产业是一个永续的行业,常做常有、常做常新;其四,未来房地产业还是一个从业人员有上升发展空间、个人收入可观的行业。

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