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北京首单“保租房”公募REITs获批,两项目分别位于朝阳、海淀,出租率均超94%

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基础设施领域不动产投资信托基金(下称“基础设施公募REITs”)正在快速扩容。

8月5日,以北京两处保障租赁住房作为底层资产的基础设施公募REITs获批发行,分别是文龙家园项目和熙月上郡项目,总估值为11.5亿元,地处海淀区西三旗板块和朝阳区青年路板块。这只基金名为华夏北京保障房REIT,基金管理人为华夏基金管理有限公司。该基金从受理到获批,仅用一周时间,速度惊人。据悉,其将于8月12日进行询价,也是继厦门、深圳之后,北京的首单保障性租赁住房REIT。

合硕机构首席分析师郭毅8月10日在接受《华夏时报》记者采访时表示:“北京首批保障性租赁住房运营状况比较好,保障性租赁房回报收益稳定。采用金融化的手段去融资,有助于提升资金运转效率,促进北京保障性租赁住房扩容,供应体量的持续增大。”

出租率高 收益稳定

华夏北京保障房REIT的两处底层资产出租率都在94%以上。

位于海淀区西三旗板块的文龙家园项目于2015年2月开始运营,目前运营时间已超过7年,资料显示,截至2022年3月31日,文龙家园项目可出租房间数为1396间,总可出租面积为76564.72平方米,已出租1326间,已出租面积为72614.41平方米,出租率为94.8%。

位于朝阳区青年路板块的熙悦尚郡项目于2018年10月开始运营,运营时间已超过3年。资料显示,截至2022年3月31日,熙悦尚郡项目可出租房间数为772间,总可出租面积为36213.58平方米,已出租727间,已出租面积为34158.22平方米。出租率为94.3%。

近年来,文龙家园和熙悦尚郡项目收入十分稳定,资料显示,2019年、2020年和2021年两个项目营业收入分别为6301.83万元、6592.49万元、6916.71万元,净利润分别为1411.69万元、1594.66万元、1935.15万元。

华夏基金管理预测,2023年上述两个项目的营业收入将为6946万元。

根据华夏基金管理有限公司发布的公告,该基金主要投资于基础设施资产支持证券全部份额,并取得基础设施项目完全所有权或经营权利。通过主动的投资管理和运营管理,力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配。

“华夏北京租赁住房REIT项目的底层资产运营时间较长,具备‘高出租率、高续租率、高收缴率’的特征。”中信证券首席经济学家明明表示。

推动保障性住房发展

近期,保障房的公募REITs热度很高,近一个月内有三只保障性住房公募REITs面向公众发行,均受到投资者热捧。

在华夏北京保障房REITs获批之前,7月底还有两只保障房公募REITs获批发行,分别是保障房REITs红土深圳安居REIT和中金厦门安居房REIT。

据悉,在询价阶段,红土深圳安居REIT全部配售对象拟认购数量总和为186.24亿份,为初始网下发售份额数量的133.03倍,创下已发行公募REITs的行业纪录;中金厦门安居房REIT有效拟认购基金份额总量为143.12亿份,为网下初始发售份额数量的108.96倍,同样也受到了较大的关注。

保障房REITs为何受到广泛关注?对保障性住房的发展又有什么作用?

中国证监会在其官网的“普法园地”栏目里提到,REITs通过募集众多投资者的资金,用于投资不动产资产来获得收益。如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券,公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs基金份额,间接成为了基础设施项目的“股东”,且基金上市之后也会有交易报价,与股票投资有异曲同工之妙。与股票和债券相比,REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。

我国公募REITs起步较晚,2020年4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,明确要求在基础设施领域推进不动产投资信托基金试点工作,也代表着境内基础设施公募REITs试点正式起步。

中信证券首席经济学家明明表示,保障性租赁住房和公募REITs的适配性较高,试点发行REITs能够丰富保租房投资建设的资金来源,有助于促进保租房有效投资,进而推动我国保障性住房的长久发展。

明明指出,公募REITs有望推动地产行业长期健康运行。对于我国的房地产行业,建立、巩固和不断完善房地产长效机制是长期的政策方向。房地产长效机制意味着既要长期实现“房住不炒”的目标,又要促进各地房地产市场的平稳健康发展。从机制上看,坚持租购并举,发展保障性租赁住房,是实现上述两个目标平衡的重要举措。

未来公募REITs发展空间较大,目前主要集中在基础设施领域,行业人士认为,未来有望拓展至商业地产领域。

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