上海
基础设施领域不动产投资信托基金（下称“基础设施公募REITs”）正在快速扩容。
8月5日，以北京两处保障租赁住房作为底层资产的基础设施公募REITs获批发行，分别是文龙家园项目和熙月上郡项目，总估值为11.5亿元，地处海淀区西三旗板块和朝阳区青年路板块。这只基金名为华夏北京保障房REIT，基金管理人为华夏基金管理有限公司。该基金从受理到获批，仅用一周时间，速度惊人。据悉，其将于8月12日进行询价，也是继厦门、深圳之后，北京的首单保障性租赁住房REIT。
合硕机构首席分析师郭毅8月10日在接受《华夏时报》记者采访时表示：“北京首批保障性租赁住房运营状况比较好，保障性租赁房回报收益稳定。采用金融化的手段去融资，有助于提升资金运转效率，促进北京保障性租赁住房扩容，供应体量的持续增大。”
出租率高 收益稳定
华夏北京保障房REIT的两处底层资产出租率都在94%以上。
位于海淀区西三旗板块的文龙家园项目于2015年2月开始运营，目前运营时间已超过7年，资料显示，截至2022年3月31日，文龙家园项目可出租房间数为1396间，总可出租面积为76564.72平方米，已出租1326间，已出租面积为72614.41平方米，出租率为94.8%。
位于朝阳区青年路板块的熙悦尚郡项目于2018年10月开始运营，运营时间已超过3年。资料显示，截至2022年3月31日，熙悦尚郡项目可出租房间数为772间，总可出租面积为36213.58平方米，已出租727间，已出租面积为34158.22平方米。出租率为94.3%。
近年来，文龙家园和熙悦尚郡项目收入十分稳定，资料显示，2019年、2020年和2021年两个项目营业收入分别为6301.83万元、6592.49万元、6916.71万元，净利润分别为1411.69万元、1594.66万元、1935.15万元。
华夏基金管理预测，2023年上述两个项目的营业收入将为6946万元。
根据华夏基金管理有限公司发布的公告，该基金主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，并取得基础设施项目完全所有权或经营权利。通过主动的投资管理和运营管理，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配。
“华夏北京租赁住房REIT项目的底层资产运营时间较长，具备‘高出租率、高续租率、高收缴率’的特征。”中信证券首席经济学家明明表示。
推动保障性住房发展
近期，保障房的公募REITs热度很高，近一个月内有三只保障性住房公募REITs面向公众发行，均受到投资者热捧。
在华夏北京保障房REITs获批之前，7月底还有两只保障房公募REITs获批发行，分别是保障房REITs红土深圳安居REIT和中金厦门安居房REIT。
据悉，在询价阶段，红土深圳安居REIT全部配售对象拟认购数量总和为186.24亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，创下已发行公募REITs的行业纪录；中金厦门安居房REIT有效拟认购基金份额总量为143.12亿份，为网下初始发售份额数量的108.96倍，同样也受到了较大的关注。
保障房REITs为何受到广泛关注？对保障性住房的发展又有什么作用？
中国证监会在其官网的“普法园地”栏目里提到，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs基金份额，间接成为了基础设施项目的“股东”，且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。
我国公募REITs起步较晚，2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确要求在基础设施领域推进不动产投资信托基金试点工作，也代表着境内基础设施公募REITs试点正式起步。
中信证券首席经济学家明明表示，保障性租赁住房和公募REITs的适配性较高，试点发行REITs能够丰富保租房投资建设的资金来源，有助于促进保租房有效投资，进而推动我国保障性住房的长久发展。
明明指出，公募REITs有望推动地产行业长期健康运行。对于我国的房地产行业，建立、巩固和不断完善房地产长效机制是长期的政策方向。房地产长效机制意味着既要长期实现“房住不炒”的目标，又要促进各地房地产市场的平稳健康发展。从机制上看，坚持租购并举，发展保障性租赁住房，是实现上述两个目标平衡的重要举措。
未来公募REITs发展空间较大，目前主要集中在基础设施领域，行业人士认为，未来有望拓展至商业地产领域。
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本文来源：华夏时报
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