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房地产“新闽系”崛起:阳光城、泰禾踩踏式退场,建发、厦门国贸大踏步入场

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福建房企曾是地产行业不容忽视的一股力量,现如今这些公司正呈现出截然不同的生存状态。

一边是建发房产、厦门国贸和象屿等国资房企在上海积极拿地,另一边是世茂、宝龙和正荣等民营房企美元债违约。

在处于巅峰时期的房地产行业,上海曾汇聚了近50家房企总部,单大虹桥就云集近40家,其中闽系民营房企接近15家,占比超过三分之一。

期间,这些闽系房企都实现了跨越式发展。如阳光城迈入2000亿销售门槛,世茂集团不仅进入行业前,还成为市场上新一轮“并购王”,正荣、融信等在完成上市的同时,规模也破千亿,成为行业前30强。

但从去年开始,这批曾经的行业前30强企业陷入债务困境,闽系民营房企开始逐步退出行业中心舞台。

克而瑞最新数据显示,在2022年上半年全国百强房企榜单中,泰禾、融侨、福晟、大唐等闽系房企均已落榜。

但以厦门国贸、象屿地产、建发房产等为代表的闽系国资开始进场,继续完成属于闽系房企的行业故事。

新闽系入场

“眼看他高楼起,眼看他楼塌了。”有业内人士这样评价过去这些年闽系民营房企在上海滩的沉浮。

初现端倪是自2020年开始,国内房地产市场迎来前所未有的变化,疫情、调控和“三道红线”,以及预售资金监管等制度,令过去坚持“高杠杆、高周转、强扩张”策略的房企出现危机。

潮水退去,当房地产行业进入新的发展阶段,市场迎来大幅调整,闽系房企代表中的多家民营房企陆续出现债务问题。

截至目前,如世茂、阳光城、宝龙、正荣、融信、禹州等闽系房企已发生实质性违约,不确定性风险积聚,同时在行业竞争地位也显著下滑。

以最早出险的闽系房企之一阳光城为例,从2020年9月到现在已经出现多起债券违约事件。

据统计,截至今年6月底,该公司已到期未支付的债务本金达376.88亿元,其中境外公开市场债券未按期支付本息累计1.65亿美元,境内公开市场债券未按期支付本息133.91亿元,并直接导致多家信用评级公司取消对阳光城的评级。

将北京作为第二主战场的泰禾,在2020年7月因一笔债券未按时兑付首次发生公募债券违约,其债务危局也正式向公众摊开。

截至目前,泰禾集团有息债务余额900余亿元,存在300多亿元到期未归还借款,正努力推进债务重组事宜,但尚未形成全面债务重组解决方案。此外,泰禾还面临不少重大诉讼、仲裁事项,涉案金额超100亿元。

当闽系民营房企势微,有着国资背景的“新闽系”表现却更突出。

以上海市场为例,在今年上海首轮土拍中,象屿地产联合招商蛇口斥资40亿元拿得闵行区一宗地块,厦门国贸则独自以23亿元竞得松江区一块地,而建发房产通过独立和联合方式斥资50.2亿元拿得了三宗地块,拿地数量仅次于拿下位居上海拿地榜首的招商蛇口。

在7月的第二轮土拍中,象屿继续联合招商蛇口以38.6亿元竞得青浦西虹桥一宗地。

可以说,上海滩对房地产行业的吸引力没有褪去,只是故事主角正被替换掉。

放眼到全国,其拿地实力和野心也得以显现。中指研究院数据显示,今年上半年,建发房产权益拿地金额为349亿元,排名位居第4,新增全口径货值710亿元,排名也位居第4。今年前7个月,象屿地产则以347亿元的新增货值排在第16位。

发力是自去年开始。中指院数据显示,在2021年上半年,建发房产的拿地金额就达到723亿元,在国内房企排名仅次于万科和保利发展。厦门国贸在2021年的拿地金额超过300亿元,象屿地产在房地产领域投资达273亿元,均创下各自公司的拿地纪录。

同策研究院资深分析师肖云祥向界面新闻表示,业内对闽系民营房企的发展一直颇有争议。一方面是部分企业销售规模快速增长、战略布局快,做出了被业内认可的好产品;但另一方面则是这些企业激进拿地,负债率普遍较高,欠缺稳健性。

“比如今年多家闽系房企出险,也正是因为曾经的激进,在风停后就逐步掉队了。”国资企业优势再次凸显,较之高周转的民营房企,国资房企经营相对更稳健,且负债得到有效控制,项目亦更有保障。而且核心的优势也在于资金实力,有着更强的融资能力和更低的融资成本。

崛起背后

与已经出险的闽系民营房企不同,作为“新闽系”的扛大旗者建发房产,扩张的底气主要来源于其国资背景的资金优势和母公司输血。

界面新闻了解到,厦门建发集团为厦门国资委100%控股,旗下有包括房地产开发在内的七大板块。

2009年,建发房产从厦门进入福建市场,建发股份以股权置换和现金的方式购买建发房产54.65%的股份。目前,建发股份和建发集团对建发房产各持股份比例为54.65%和45.35%。

从2022年《财富》世界500强榜单来看,建发房产的母公司建发集团以1115.565亿美元的营业收入、11.141亿美元的利润,首次跻身世界百强。

得益于此,通过将负债转变为权益的方式,建发房产在扩张规模过程中可保持杠杆和财务的相对平衡。

如2021年建发房产的永续债规模达145亿,其中大部分是母公司借款转化而来。而且今年以来,建发房产的新增发债综合成本也降至2.88%。

有融资保障,建发房产的规模也一路走高。克而瑞数据显示,2019-2021年,建发房产全口径金额分别为738.5亿元、1296.8亿元和1711.3亿元。在去年下半年市场转冷背景下仍保持增长。

厦门国贸和象屿地产在“新闽系”中则属于后起之秀。

这两家同样背靠资金实力雄厚的国贸控股和象屿集团。根据最新的世界500强排行榜,国贸控股排名106位;象屿集团则排名160位。

但在去年以前,这两家公司在地产板块的表现不算“出圈”。1987年创立的厦门国贸,在2016年才突破百亿销售大关,为103.76亿元,而同一时期的阳光城已实现销售额近500亿元。

此后两年间拿地更少,布局也局限于厦门本地,年销售金额从72亿元降至31亿元。当时业内认为,随着房地产市场集中度提升,市场份额加速向头部的房企集中,厦门国贸的房地产业务会逐渐被边缘化。

但在厦门国贸看来,公司遵循稳健、理性的拿地原则,没有大规模拿地一定程度上可规避风险,也为未来规模发展蓄力。

事实证明确是如此。在市场高位时未受到其他房企高杠杆扩张氛围影响,但当市场下行却能幸运崭露头角。

数据显示,厦门国贸2021年合同销售额突破400亿元,并在全国多城竞得核心地段地块,仅在今年上半年就新增货值将近200亿元,位列全国房企第18位。

象屿地产在上一轮行业周期中也未明显发力。克而瑞统计数据显示,象屿地产销售规模在2020年突破百亿,2018年和2019分别为79.7亿元和69亿元。

直到去年的高溢价拿地,象屿地产才真正引起业内关注。在去年重庆和福州的集中供地中,象屿地产分别以44.84%和30%的溢价竞得地块,此后在南京等城市也频现其拿地身影。

有别于大部分闽系民营房企的激进策略,闽系国资房企大幅拿地多是由于公司土储所剩不多,急需补仓。

以建发房产为例,去年在其大本营厦门的权益销售面积为69.8万平方米,但年报显示,截至去年年底,公司应属总建筑面积仅剩60.1万平方米。

在福州同样如此,剩余的权益土储建筑面积不及其去年的权益销售建筑面积。今年在上海积极竞拍土地,也是因为建发房产余下的32.3万平方米权益土储建筑面积,仅能支撑一年左右。

目前来看,逆周期低价拿地的策略适合相对稳健的国资企业,接下来,以建发房产、厦门国贸和象屿地产等国资背景为主的典型房企的崛起将开启闽系房企的新阶段。

家门口的生意

“无论是闽系民企还是闽系国企,入沪后他们仍然在做家门口的生意。”

在中国房地产行业发展初期,开发商选择总部,考虑因素一般较为单一,在哪里发家就会落户哪里。彼时,这些出生于福建的房企还属于区域性房企,做的只是家门口的生意。

但是,民间资本高度活跃但市场容量有限的福建,很快就容不下一批又一批不断崛起的房企了。

业内一度将闽系房企分为南派和北派。南派诞生于厦门或以厦门为主战场崛起,以世茂、旭辉、建发、中骏、禹洲、宝龙、联发以及国贸为代表;北派则以福州为大本营,有泰禾、阳光城、正荣、融信、融侨、福晟、金辉和三盛等。

一位闽系房企内部人士向界面新闻分析,将总部从福建迁入上海的房企,基本都有个共性,即本身在福建已发展到一定成熟度,年销售几乎都达到百亿规模,为谋求更大的发展空间,才选择进入上海。

在她看来,闽企“出走”不能与福建营商环境不够好划上等号,更多的是受市场环境所影响。相反,说明福建的民营经济活跃,企业间互帮互助和同心协力,于是不约而同奔赴上海。而且“迁都”上海后,也都没有放弃本土市场,还在做着家门口的生意。

以三盛地产为例,在2022福州豪宅楼盘前十排名中,其位于鼓楼的三盛百督府项目均价87000元/平方米。中骏也是如此,近几年仍积极在厦门竞拍土地,且均有斩获。

“在当时那个特定的市场环境下,迁都上海是行之有效的,大家都这么做,有着敢拼传统的闽系房企自然也不会放弃这个机会。”上述闽系房企内部人士认为,迁都上海是当时整个行业发展表现出其中一个缩影,并非闽系房企的独有特点,苏浙系、川渝系房企都有。

比如前者中梁、祥生、中南以及弘阳,川渝房企代表则有蓝光、东原和协信,均在不同的时间相继入沪,并逐步展开全国性布局。

在闽系房企中,也有企业在大规模的搬迁潮过去后,依然选择坚守在福建本地,并获得不小的市场份额,融侨集团就是其一。克而瑞数据显示,在2021年福建房企销售榜中,融侨集团以129.08亿元的权益金额排名第7,与第6名的正荣地产相差仅8.71亿元。

与过去闽系民营房企类似,如今高调布局上海的建发、象屿等房企同样是先立足于本土市场,再向外拓展。

在厦门今年前两轮集中供地中,建发以145.3亿元的总价成功斩获5幅地块,成交金额和拿地幅数均位列第一。此外,厦门国贸也在福州和厦门各斩获一宗土地。

作为民营经济大省,民营企业一直是福建经济发展的重要力量,可谓三分天下有其二。但就昔日的房地产行业来说,福建地势多为山地,开发资源有限,本土房企的发展不可避免受到限制,出走似乎是势在必行。

随着房地产行业调整持续、市场下行加剧,企业流动性和信用危机频发,房企比拼规模的时代已过去,无论是何种背景的闽系房企,对于本土市场的坚守愈加明显。

这一轮走出去的建发房产等,除了背靠世界500强母公司拥有的资金实力外,自身的产品力、合理投资及成本管控等能力,会成为其能否进一步壮大的核心因素。

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