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廊坊官宣取消限购限售,能否利好环京楼市?

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备受关注的环京楼市,迎来了新变化。

近日,廊坊市政府官网发布了《廊坊扎实推动全市经济平稳健康发展的一揽子措施及配套政策明白卡》,在《支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》(下文称《六条政策措施》)部分,明确取消户籍、社保(个税)等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件,对“北三县”和环雄安新区周边县(市)等重点区域,取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。

21世纪经济报道记者8月9日致电廊坊市住建局获得确认,廊坊市确实全面废止了房地产限购政策,外地户籍在廊坊购房不再受到户籍、社保或个税等资格条件限制。不过工作人员进一步回应称:“各个县区具体的执行时间可能会有一定差异。”

关于取消针对“北三县”和环雄安新区周边县(市)等重点区域的限售措施,廊坊市住建局工作人员也给予了确认:“‘北三县’和雄安周边原来对购房的外地人口有过限售要求,现在不存在这个问题了。”

回顾环京楼市近几年的发展曲线,从2015年和2016年受“环京”概念和“炒房客”大批量涌入影响而快速升温,到2017年高点时房价翻倍至近4万元/平方米,再到廊坊限购政策出台后成交和价格回落,贝壳研究院数据显示,廊坊今年7月二手房成交均价较2017年高点时均价折戟近6成。

“阶段性退出已经不适应当前形势的限购限售政策,具有积极意义。”业内人士分析,廊坊取消限购限售是因城施策背景下,促进当地房地产市场平稳健康发展的必要举措。

与此同时,在当前投资性需求已经退场的情况下,取消限购带来的成交量回升也不会引发环京楼市快速上涨等过热问题,行业人士普遍认为“廊坊房地产市场很难回到2017年限购之前的水平”。

解除限购终落地

早在今年4月,就曾传出过廊坊废除限购的消息。消息称廊坊市政府废止了含有限购政策的《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(下文称《意见》)。

该《意见》于2017年6月正式印发,也就是廊坊升级限购时出台的政策,对非廊坊户籍居民家庭设置了“3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明”的购房门槛,要求拥有2套及以上住房的本地户籍家庭暂停在当地购买住房,同时还规定首套住房最低首付比例为30%,二套房最低首付比例为50%。

针对这一传言,21世纪经济报道记者曾在4月27日致电廊坊市住建局求证,工作人员称并未听说上述消息,也没接到类似的通知。廊坊市人民政府相关部门也表示,未接到类似的通知。

21世纪经济报道记者长期跟踪廊坊楼市发现,其实廊坊市政府在6月17日公布了《廊坊扎实推动全市经济平稳健康发展的一揽子措施及配套政策》,但彼时将包含“取消限购”的政策条文略去,未对外公开,直至8月5日才正式在解读中明确标注出来。

执行层面是怎样的情况呢?

廊坊市多位房产经纪人和新楼盘销售人员告诉记者:“实际上早在今年5月就解除了限购,但是一直没有官宣,最近才正式公布。”上述人士表示,5月以来外地户籍在廊坊市购买住房,已经不再需要提交社保或个税证明。

这意味着廊坊市执行了5年的限购政策,正式结束了使命。

“限购、限售等政策本身就是相机抉择,在楼市比较火热,投资性需求旺盛的时候,启动这些政策,相反的时候退出这些政策,都是很正常的举措。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,廊坊阶段性退出限购、限售政策具有稳定市场的积极意义。

除了取消限购政策,《六条政策措施》还要求将首套房首付比例降至20%并下调房贷利率。据记者了解,目前廊坊市首套房首付比例为20%,房贷利率4.25%,二套房首付比例为30%,房贷利率执行5.05%。

环京楼市持续下行

环京楼市是曾有过“狂欢”的。

2016年到2017年,环京楼市依靠北京外溢自住及投资需求带动,房屋成交量和房价都在短时间内出现了急速升温。

以三河市下辖镇燕郊为例,该地位于北京国贸往东约30公里,因为有不少在北京工作的年轻人选择居住在这里,也被称为“环京重镇”,部分无法承担北京房价的年轻人也会选择在燕郊“置业”。

环京楼市最热的时候,燕郊有新开盘项目甚至“一天一个价”,几个典型项目如首尔甜城、天洋城、欧逸水岸等,均价都曾大幅度上翻。2017年,燕郊整体均价从2015年的约1.5万元翻倍至接近3万元,个别项目的新售住宅单价甚至达到4万元。

不只是燕郊,包括三河、大厂和香河在内的“北三县”,以及廊坊市市区,还有固安县、永清县等地,房价均有过大幅度上翻。

分水岭出现在2017年6月,彼时廊坊宣布升级限购政策。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2016年廊坊主城区新建商品住宅成交49820套,后面年度的成交维持在1万套左右。今年以来,环京固安、香河成交低迷,上半年廊坊成交量仅6763套,仅为去年成交水平的40%。

房价方面,贝壳研究院监测数据显示,今年7月廊坊市二手房成交均价在1.3万元/平米左右,较去年同期均价跌幅达15%,较2017年成交均价高点跌幅接近6成。2022年3月底,燕郊住宅成交均价约为1.6万元,与2017年顶点时近4万元的单价相比,也有大幅缩水。

8月9日,燕郊天洋城商圈某个新房项目工作人员告诉记者,他所在的楼盘目前均价不到2万元,身边不乏有房价高点时购房的业主,正在等待市场的复苏。

根据中指研究院数据,今年6月,廊坊新建住宅均价为11697元/平方米,环比下跌0.37%,跌幅较上月扩大0.15个百分点,同比下跌3.42%;二手住宅均价为11991元/平方米,环比下跌0.23%,跌幅较上月收窄0.09个百分点,同比下跌2.09%。

贝壳研究院高级分析师唐瑄认为,环京楼市政策从严叠加散发疫情,导致廊坊房地产市场持续低迷,此前楼市过热时期的调控政策已经不适应当前形势,调整住房交易限制性条件有利于房地产市场和整体经济的平稳健康发展。

回暖效果几何?

谈及取消限购对交易的影响,前述廊坊市房产经纪人告诉21世纪经济报道记者,新房和二手房交易量都有明显增加,但价格还没有变化。

“取消限购之前,我们店里每个经纪人月成交量可能只有1套,现在外地户籍买房没什么限制,一些在北京工作的年轻人会考虑过来买房了。”该经纪人表示。

已经在环京置业的人群确实在盼望着取消限购能带来回暖。但行业内对取消限购能否带来环京楼市的回暖并不乐观。

中原地产首席市场分析师张大伟认为,限购政策的放松确实会为燕郊等环京楼市带来一些热度,但并不能彻底扭转燕郊市场整体走势,核心还要看通勤问题能否得到解决。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静则表示,近几年北京住房供应逐渐增加,环京跨城通勤受到一定影响,北京外溢需求逐渐减少;另一方面,环京区域人口导入有限,在市场下行阶段,本地刚需入市节奏也放缓。“即便取消限购限售等政策,对交易市场的提振效果或有限。”

“当前市场情绪脆弱,对环京楼市未来的房价预期并不是很乐观。”李宇嘉也认为,廊坊取消限购很难带来实质性的、趋势性的需求反弹。

值得注意的是,7月28日政治局会议曾强调“要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生”,廊坊取消限购的措施,也呼应了“因城施策用足用好政策工具箱”的趋势。

“廊坊取消限购信号意义较大,预计8月或有更多用足用好政策工具箱的措施落地。”国金证券分析师杜昊旻则表示。

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