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公积金成7月楼市政策主方向,“花式”调控效果待检验

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21世纪经济报道记者李莎 实习生阚珍 北京报道 8月3日,《六安市住房和城乡建设局等10部门关于印发六安市应对疫情纾困暖企促进房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》出台,明确将提高公积金贷款额度,双职工缴存家庭最高为60万元,单职工缴存家庭最高为40万元。

近期各地公积金支持购房的动作频繁,据中指研究不完全统计,7月全国83个省市出台房地产市场相关政策93次,其中公积金相关政策调整50次,成为7月房地产市场最集中的政策调控方向。8月杭州、湖州、勐腊等地继续出台公积金支持政策。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,公积金政策为属地化政策,由地方自主决定,权限较大,故而成为近期纾困首选。

公积金支持政策密集推出

记者不完全统计发现,7月各地公积金政策调整主要涉及增加多孩家庭公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例或提高公积金贷款额度、推行“一人购房全家帮”政策等,北京、上海等一线城市则就公积金缴存基数进行调整

在之前的政策调控中,为满足多孩家庭住房需求,各地为多孩家庭增加一个购房名额,7月多地推公积金新政支持多孩家庭购房,包括河北沧州、浙江丽水、河北衡水、浙江台州等。如7月31日,河北沧州将二孩家庭和三孩家庭的公积金最高贷款额度分别上浮10万元、20万元。

8月1日,杭州推出三孩家庭公积金优惠政策,除了支持三孩家庭购买首套房且首次申请公积金贷款,可贷额度上浮20%之外,还定向推出租房支持政策,即三孩家庭无房租赁住房提取住房公积金的,提取限额按规定额度标准上浮50%确定。

但就该政策的实际效果而言,张大伟表示,杭州市满足“三孩家庭首次购房、首次使用公积金”的群体占比不大,因而并不能对市场产生太大拉动作用。

除了增加多孩家庭公积金贷款额度外,降低公积金贷款首付比例或提高贷款额度也主要的公积金支持政策之一。如贵州遵义在7月新政中提出,二套房公积金贷款最低首付款比例由30%降低至20%。7月21日浙江台州亦有类似政策推出,并将公积金贷款最高额度调整至100万元,首次和第二次使用公积金贷款均可享受最高额度。

以浙江台州为例,根据中国房价行情网数据,台州近一月平均房价为17459元/平方米,户均面积135平方米,按此粗略估算,购买135平方米首套住房,约合总价230.7万元,按公积金新政,二套房可以少支付约23.57万元首付。

此外,从5月开始,各地推出公积金“一人购房全家帮”政策,目前这一政策节奏明显加快,7月唐山、深圳亦有相关政策推出或拟推出,希望通过父母或子女作为共同还款人参与还贷能力计算、允许直系亲属提取公积金余额帮助购房人还贷等措施,激活购房需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“一人购房全家帮”的形式使得购房者的工资或收入评估提高,可以获得更高的公积金贷款额度,进一步降低购房成本,提高购房积极性。

不同能级城市政策有差异

机构数据显示,上半年一二三四线城市商品住宅成交面积同比均有所下降,但一线城市和二线城市房价整体稳中微升,但三四线城市各月新房价格环比均下跌。

推出公积金“花式”调控政策的城市也以三四线城市为多,部分二线城市亦有针对多孩家庭和贷款额度的调整,而一线城市则以提高缴存基数为主。

三、四线城市公积金政策调整多样,沧州、丽水、衡水等地增加多孩家庭公积金贷款额度,遵义、泸州、台州等地降低公积金贷款首付比例,邵阳、唐山、潮州等地推出“一人购房全家帮”政策。

二线城市亦涉及相关政策,但城市数量不及三四线城市。7月,佛山拟将高层次人才住房公积金贷款额度提高至100万元,大连将公积金贷款额度上限提高至80万元。

除深圳拟推出“一人购房全家帮”政策外,一线城市公积金政策调整主要是提高公积金缴存基数,如北京从7月1日起将今年公积金缴存基数的上限和下限分别调整为31884元和2320元,近两月其他一线城市亦有类似调整动作。

张大伟认为,一线城市仅就公积金进行微调,三、四线城市则可以出台大量支持性政策,一定程度上是由于一线城市公积金缴存人数较多,进行大幅调整存在公积金被贷空的风险;三四线城市则主要是国企及政府部门缴存公积金,公积金贷款使用人数相对较少,出现风险可能性相对较小;而个别二线城市调整最高贷款额度,额度存在限制,风险可控。

就实际效果而言,一线城市以北京为例,某互联网公司从业者向21世纪经济报道记者表示,“就我目前的工资水平而言,基数上限调整对我影响不大,但是确实会利好公司从事技术工作的高收入同事,有利于他们购房或缓解还贷压力”。

二线城市大连某房产经纪人告诉21世纪经济报道记者,新政出台后市场略有回升,但是受公积金贷款首套房首付需要四成的影响,并未出现爆火现象。

而三、四线城市遵义、泸州的多名受访房产经纪人反馈,当地市场并未因新政出台而产生太大波动,7月看房人数与6月基本持平。

张大伟表示,三、四线城市虽然政策出台力度较大,但由于公积金缴存人数少,实际效果并不明显,更多是希望借此激活购房心理。

在张大伟看来,未来进行公积金政策调整应以一、二线城市为核心,三、四线城市受缴存人数限制调整公积金政策意义或有限。

一、二线城市公积金政策调整的关键或为提高贷款上限,“一线城市正常刚需房的价格为四、五百万元,我认为公积金贷款上限提高至二百万元比较合理。”张大伟说。

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