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贝壳研究院:28个大中城市平均住房空置率为12%

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21世纪经济报道记者 张敏 实习生 李佳媛 北京报道 8月5日,贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》(以下简称《报告》)。28个大中城市平均住房空置率为12%,处于相对较高区间。

贝壳研究院将3个月以上无人居住的住房(期房及开发商建成待售的现房除外)定义为空置房,将样本小区的空置户数、小区总户数分别加总,空置户数/总户数即为城市住房空置率。

住房空置率反映房地产市场发展的潜力。通常来说,空置率在5%—10%之间被认为是合理的,低于此区间则认为空置率过低,表明住房需求旺盛,潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高,表明住房供给过剩,存在库存积压风险。

《报告》显示,住房空置率随城市能级依次递增,一线城市平均为7%,二线城市平均为12%,三线城市为16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内,大部分城市处于10%-15%之间,6个城市高于15%。

报告指出,从宏观层面看,购房门槛、老龄化程度、租金回报等均会影响住房空置率变化。

比如,房价越高、按揭贷款比例越高的城市,拥有多套住房的成本越高,进而住房空置成本越高;当老龄化达到一定程度,住房需求会下降,住房空置率会上升。此外,持有空置住房的机会成本,即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素,根据贝壳研究院数据,租金与住房空置率呈显著负相关关系。

在微观层面,报告显示,楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。

就房屋本身的属性来看,住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。五年以内楼龄的小区,空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%;15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。大部分老旧小区通常都位于市中心,交通配套比较便利,住房需求比较旺盛;较早建成的城市中心区域,也是优势教育资源的聚集区。这些因素都促进了空置率下降。

从物业类型看,同一个城市不同类型小区的空置率有明显差异,住房空置率由低到高依次为住宅、公寓、别墅,其中住宅类小区的整体空置率较别墅小区低5%。

贝壳研究院认为,一定程度的住房空置率是合理且有必要的。中国整体城镇化进程依然较快,仍有较多的人口向城市聚集,特别是产业发展较快的热点城市。一定程度的空置率,有助于平稳接纳人口涌入,避免了住房供应紧张导致房价、房租过快上涨。

但过高的空置率也存在风险,高空置率等同于大量潜在供应。当房价下跌预期较强时,大量空置房屋进入存量房市场会导致短期供给激增,加剧供求失衡而放大房价下跌风险。今年二季度部分城市放松限售,二手房新增挂牌房源激增,一定程度上也是空置住房过多的体现。

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