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房企的另类生存之道:主动现房销售,“慢慢干,盖好了卖个踏实”

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现房销售的呼声越来越高。近期,山东省济南市、福建省福州市永泰县等地土地竞买中均出现现房销售地块,引发业界和购房者关注。现房销售条款再次出现,是否会逐步成为土地竞买中的常规条款,又有哪些信号意义?

而在澎湃新闻采访过程中发现,即使没有条款约束,一些此前并未参与高周转的小房企开始了主动“现房销售”,对于此前与大型地产商竞争中没有优势可言的他们来说,“卖个踏实”成为了一条另类生存之路。

现房销售地块再次出现

8月1日,济南第二批集中供地进入正式交易环节。两宗住宅地块吸引众多房企参与竞买,触发政府设置的最高限价后,进入“限地价竞建筑品质和建设进度”环节。最终,两地块以“住宅三星绿建加封顶办理预售许可”的代价成交。

据济南时报,这是济南自2017年8月土拍最高限价政策落地以来,首次在“熔断”后现房销售。

以位于旅游路以北、玉岭山以南的市委党校地块为例,该地块起始价28199万元,容积率为1.4,起始楼板价为6607元/平方米,最高限价为32400万元,达到最高限价时的楼板价为7591元/平方米。

据齐鲁壹点和济南时报的报道,该地块吸引8家房企竞价,参与企业多为济南、济宁等地方开发企业,仅有1家国内品牌企业参与。济南时报称,整体来看,这个地面积不算大,所需的资金门槛不高,加上地段不错、低容积率,所以吸引了不少房企报名。

事实上,这并不是近期出现的第一幅现房销售地块。此前,7月15日福建省福州市永泰县自然资源和规划局在公告的一幅商业、住宅用地的使用权出让要求中提到:该地块按现房销售实施,规划房屋竣工验收之后,竞得人方可申请房屋销售手续。

根据出让要求,房屋上市交易后的转让要求是在取得现房销售许可证之后,五年内(含五年)购买商品房的购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年的,不得上市交易转让,也不得办理转让公证等手续。

而早在2018年,广东省中山市就曾推出超十幅宗住宅及含住宅的综合用地,均要求“商品房现房销售”,即要求开发商直接销售证件齐全的已经成型待售的商品房。

更早之前,苏州2016年在土地出让条件中提出:土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的,工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的,工程竣工验收后方可申请预售许可,但这一政策在执行42个月后取消。

小开发商另辟蹊径:主动现房销售,抢占市场

现房销售地块的零星出现,引发市场对预售制的讨论和思考。于多数房企而言,现房销售是“洪水猛兽”。多位房企高管人士表示,此举会加剧房企的资金压力、影响市场供给水平甚至推高房价。

但从此次现房销售情况来看,开发商似乎仍有利图。齐鲁壹点报道称,相比济南2017年土拍过热时推出最高限价之初竞配建、竞品质和建设进度,虽然也会增加开发商的建设成本,但业内人士认为,这一条件仍符合目前楼市需求,从地块受追捧程度看,本身也有利可图。

在大房企围城的夹缝里,有人主动选择现房销售,突出重围。唐省三,一位小型房企的老板,手里仅有个位数的项目,在四线城市的楼市里寻到生机——在烂尾楼堆里卖现房。

唐省三介绍,自己在长三角的四线城市,之前在该城市开发过一个楼盘,销售很好,不过市场好时大家卖得都好。如今,随着融创、正荣、世茂等房企流动性出现问题,这些公司的期房项目正面临缺钱、停工,购房者心急如焚。

购房者的信心不足,有购房需求的人也在犹豫,唐省三的原有项目已经结束,为保住团队,其收购了一处资金出问题房企的住宅项目。

“我想好了,就用自有资金开发,慢慢干,不敢撬动杠杆,老老实实地按部就班地建房子,只用开发贷,然后建成现房再销售”,唐省三表示,“我们也可以搞期房,但是大房企的期房都出问题了,我们更没优势,不会有人买的,索性现房卖个踏实。”

买方市场的行成,倒逼现房的出现。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,拿地时就知道现房销售,房企会提前考量成本和销售问题,如果项目运营效果较好,必然会推动部分房企自愿去现房销售。

来自上海城市房地产估价有限公司的房地产专业人士邵明浩称,过去20年属于房地产的黄金时代,主要是市场供需不匹配,在这样的供应引导下造成供应端的强势地位。但是目前的市场,尤其是三四线城市的市场形势发生较大转变,原有的预售制度受到一些挑战,推行现房制度也是市场发生转变的必然结果。

邵明浩认为,开发商愿意现房销售也是市场供需博弈的结果。特别是在三四线城市,由于地块周边项目尤其是期房销售不稳定,造成购房者信心缺失,此时开发商适时推动现房销售,有利于培养市场信心,助力购房者预期的改善。

现房会成为当下的趋势么?

地多、烂尾项目等因素影响,购房者对期房的信心在减退,现房打消了购房者最大的担忧,成为购房者购房时最为重要的考量之一。

多位房地产领域的资深专家和房企高管则表示,目前推广现房销售难度较大,障碍较多。专家层面尽管认为现房销售是趋势,会更多出现,但也坦承当下推行并不合适,仅限个别城市、地块试点。

邵明浩表示,整个房地产市场销售不够理想,是导向现房销售的重要原因。特别是在一些三四线城市,由于前期土地供应较多,近期市场表现低迷,造成不少期房烂尾,从而推动了现房销售现象。在这些城市进行现房销售有利于恢复购房者的信心,降低买房风险。

严跃进认为,从房地产长效机制的角度去看这个问题,现房销售是应该被考虑的,但是就目前的房地产市场形势而言,销售不畅,房企整体资金压力较大,考虑到这个层面目前还不适合大规模推广,即使推广也会困难。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示,未来,可能会有更多城市效仿现房销售。一方面是,现房销售可以避免预售不可预见的交房问题,另一方面也是房地产市场走向买方市场后的必然现象。一般当市场供不应求、房价不断上涨时,预售住房会多些;当住房变得比较充分时,现售住房会多一些。

但赵秀池同时表示,现房销售对开发商冲击很大,现阶段整体资金不宽裕甚至捉襟见肘,再实行现售等于雪上加霜,希望各地政府根据实际情况谨慎安排现售地块。比如设置在部分土地竞买条件里,房企根据意愿自行选择,强行推广或出现流拍现象。

对于现房销售的传导效应,邵明浩则坦言,在一线和强二线城市这种市场销售相对好的城市很难出现主动的现房销售例子,这种传导主要还是传向供给相对充足的城市。

(应受访者要求,唐省三为化名)

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