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激活楼市活力,多地调整二手房参考价政策

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21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

自去年2月深圳施行二手房参考价以来,全国多地陆续推行,不过,近期多个城市对二手房参考价或指导价进行调整。

根据克而瑞研究中心统计,有13个城市已取消或优化二手房参考价政策,其中包括西安、成都、宁波等城市。公开资料显示,目前仍在严格执行二手房参考价政策的仅剩上海、深圳两座城市。

建立二手房参考价体系的初衷是,通过作用于银行、中介等相关机构,将之作为贷款评估价的依据从而抑制炒作氛围,引导买卖双方回归理性,最终使得二手房市场成交保持平稳健康发展。

如今随着房地产市场转向平淡,二手房成交已经不再火热,市场普遍预期二手房参考价机制有望调整。

在当前房地产市场普遍低迷、新房交付存在一定不确定性的氛围之下,如何提振购房者信心、激活二手房流动性从而传导至新房市场,成为各地新的课题。

渐行渐远

西安是近期率先暂停二手房参考价发布的城市。

2022年7月4日,西安市住建局公开表示,目前暂停发布参考价,后续会根据市场情况不断优化。中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格,也可参照成交参考价挂牌。

在西安之前,已经有多地调整二手房参考价机制。

以成都为例,据21世纪经济报道记者多方了解,今年年初开始,成都的银行在对二手房贷款时已按照评估价而非参考价进行放贷,不过公积金贷款仍受指导价影响。

还有一个明显的变化是,从今年5月10日开始,在成都的房地产交易平台上,挂牌房源不仅能看到该小区的指导价,还能显示出每套房源房东的真实挂牌价以及小区的挂牌均价;而在成都刚出台二手房指导价时,挂牌房源价格仅显示政府指导价。

据克而瑞研究中心统计,截至目前,除上海和深圳外,已有13个城市取消或优化二手房参考价这项政策。这13个城市包括:西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。

实际上,上述在列的城市在二手房参考价的执行上,就松紧有别。

以广州为例,虽然在去年9月二手房参考价发布之初,官方要求以二手住房交易涉及的相关机构,应将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一,在相关业务开展过程中作为重要参考,但银行是否以二手房参考价作为标准一直未有明文要求。

因此,从去年11月开始,广州部分银行就已经开始以二手房的真实成交价作为发放贷款的依据。

除此以外,温州、合肥等城市在发布建立二手房参考价机制后,也并未出台过相关的实施细则,二手房参考价机制存在感已经趋弱。

复苏待望

二手房参考价机制逐渐调整的核心原因是,二手房成交已经逐渐回归理性。此外,在新房受到不确定性的影响下,二手房成为了不少购房者的首选,在合理的购房需求被支持的基调下,二手房的流动性也亟待被激活。

以深圳为例,乐有家研究中心数据显示,2021年10月份开始,成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减,直至2022年6月,占比仅17%。而10%偏差值以内的占比目前在40%至50%之间,可见市面上半数成交房源基本都能“按参考价卖”,这已经成为当前深圳二手楼市的大趋势。

此外,深圳二手房成交套数也一直处于低位,根据深圳官方平台数据,2022年7月,深圳全市二手商品住宅成交面积19.89万平方米,成交套数为2039套,同比下降0.16%,环比6月2241套下跌9%,延续6月环比成交下滑态势。

广州今年7月的市场表现也显示,二手房成交在短暂冲高之后,又有回落趋势。

根据广州中原研究发展部发布的数据,2022年7月(1-26日),广州二手中介网签量为1352宗,环比6月同期微跌22.6%,未能凭借上半年势头乘势而上。

一位广州房企人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“今年一直在等。本来以为4月开始会好一些,但不是很明显,其实市场也就6月起来了一下,但是7月表现又比较一般了。”

这其中的例外是成都。

2022年7月,成都二手住宅成交17296套,环比增长3.6%,同比暴增386.1%,创下2012年1月以来的最高月度成交记录。

成都能够创下记录的原因是政策面的提振以及二手房价格优势所共同推动的结果。

易居研究院分析认为,成都能够创下新高源于5月成都新政“二连发”给市场释放了积极信号;另外新房红盘减少后,近期成都同地段二手房价格比新房更具优势,使得部分需求转移二手房市场。

需要提醒的是,与二手房成交量上行并行的是,成都二手房挂牌量也同步创下了新高。根据贝壳App显示数据,成都二手房挂牌量约18万套,居于全国前列,因而市场热度能否保持,值得观察。

一位熟悉成都当地市场的人士告诉21世纪经济报道记者,“今年6月是很热的,7月成交也还不错,但总体上这种趋势也还不太明朗。今年前面几个月,也就一个月收成比较好,就是6月。”

此种背景下,借助二手房的良好势头提振购房者信心,被市场寄予希望。市场也普遍认为二手房能够早于新房先一步复苏。克而瑞在近期的一份研报中就指出,未来一段时间内,二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头,核心城市二手房市场或将先于新房转暖。

克而瑞分析其原因在于,二手房所见即所得,不存在交付风险;此外,一二手房倒挂价差逐渐缩小,“打新”吸引力在下降。

克而瑞指出,指导价调整信号效应持续释放,是二手房市场持续复苏的助推剂。同时,基于一二手房联动效应,二手房流动性率先修复,置换新房等需求才能充分释放。随着二手房市场流动性、活跃度提升,也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。

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