房企美元债偿债新高峰到来，央国企优势显现

当所有人的目光都聚焦在“保交付”时，又一个偿债高峰悄然而至。

克而瑞统计数据显示，今年6-7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中民企到期债务压力巨大，约有1178亿元债券到期，占比达67%。

另据中指研究院数据，今年下半年房企尚在存续期的债券余额为4920.7亿元，其中8月为年内又一偿债高峰，单月到期余额1011.7亿元。而楼市销售没有明显回暖，民营房企融资环境依然严峻，预计未来仍有房企不得不加入债务违约阵营。

与之相对的是，多家国资背景房企及头部民营房企集体发债，融资端回暖消息不断，发债金额最高可达百亿。

两相对比之下，行业普遍认为，新一轮收并购大战将起，初期主要表现在单个项目及物管公司层面，但随着两极分化不断加大，恐将迅速蔓延至企业整体层面。

违约房企数量增加

在经过“楼市下行周期”一年发酵后，房企最赖以生存的销售回款遭遇持续打击，此次危机就显得更加严峻。

最近1月时间内，就有景瑞控股、俊发地产、宝龙地产、融信中国等多家规模房企相继倒在了“高峰”之下。

7月22日，上海老牌房企景瑞控股公告称，一支票面利率12%、余额2.6亿美元优先票据即将到期，公司预计不能按期支付。

同日，立足云南的俊发地产也正式宣告违约，违约金额仅仅是一支美元债利息，合计1303.5美元，且已经延期1月。

而宝龙、融信等在经过一系列展期、交换要约等辗转腾挪之后无力支撑，均在7月份因美元债宣告违约。

也正由此，7月25日，高盛以行业压力上升为由，将中国高收益房地产债券2022年的违约率预测从31.6%上调至45%。

高盛表示，房地产行业的风险正在上升，高收益房地产债券今年迄今的违约率达到28.7%。房贷断供凸显了建设无法按期完工的现象广泛存在，也反映了开发商面临的严重资金压力。

不过，随着银保监会“有效满足房地产企业合理融资需求”政策逐渐落地，这一状况并未有横向蔓延趋势。有国资背景的企业及部分头部民营房企却确有明显回暖趋势，近期多家密集发债破冰，且融资成本有所下降。

中指研究院的数据显示，2022年7月，房地产企业信用债发行规模为466.24亿元，相较于去年7月的543.85亿元，同比下降14.27%，但降幅明显收窄；平均利率为3.31%，同比反而进一步下降0.65个百分点。

如7月21日，万科披露了2022年度第一期绿色中期票据发行结果，发行金额为30亿元，利率3%；25日，保利一起公司债发行结束，最终发行规模为20亿元；同日，华润置地发布一起公司债发行计划，拟发行金额100亿元。

新一轮并购潮将起

易居研究院智库中心研究总监严跃进向观察者网分析称，如今楼市一方面努力处理问题楼盘，保交付；另一方面随着政策纠偏，优质房企的正常融资需求已经有所保障，避免行业形势恶化。

不难预测，房企间两极分化形势进一步加剧，势必引发大规模收并购。而央国企普遍肩负着一定“保交付”任务，目前由于问题楼盘过多、资金不足等因素只能限于项目间收并购，但随着交付问题逐步化解，收并购规模也将迅速加大。这一过程中，头部民营房企或部分混合经营类房企本着扩大经营规模等目的，也会适度参与其中。

事实上也的确如此。

在刚刚结束的7月，虽未发生一起大规模收购事项，单个项目或物管公司层面的并购却较为频繁。

7月21日国务院新闻发布会上，银保监会相关负责人表示，将积极加强与住建部、人民银行部门的协同配合，主动参与合理解决资金硬缺口方案研究，做好具备条件的信贷投放，支持地方更有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

7月19日，河南国资委旗下河南资产与郑州国资委旗下郑州地产集团共同成立地产纾困基金，明确表示纾困对象为问题楼盘，而非房企。

企业层面同样如此，如中国金茂37亿元将甬云房地产及甬焕房地产收入囊中，龙湖13亿港元收购与合景泰富合作香港启德项目公司，雅居乐3.7亿收购祥生控股绍兴项目公司等。

同时，民营房企或寻求国资“联姻”，或广泛开展企业间的战略合作，实现优势互补。如旭辉瓴寓与锦江发展、绿城管理与中国奥园、招商蛇口与招商平安资产等，房企在商业、保障房、融资等方面达成重大战略合作，发挥各自领域中的战略优势，形成强强联合局面。

有房企人士向观察者网分析称，融资受限、问题楼盘频发的背景下，国央企优势被无限放大，土地市场中更是几乎“包场”。从此次交付危机不难看出，国企成为政策性的救助工具，借此来管控风险。在未来，随着国央企逐步加大二级市场中收并购力度，势必掀起一场并购大潮，从而挤压民营房企生存空间、主导整个房地产市场，最终带动各方预期向上，行业稳定有序，实现良性循环。