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别了,摩天大楼

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进入21世纪以来,作为现代都市标志物的摩天大楼以惊人的速度,在中国各地拔地而起,一次次刷新城市天际线。

据统计,中国拥有世界40%超高层建筑,150米以上的建筑达到2395座,200米以上建筑达823座,300米以上达95座,三项指标均居全球第一。

从最初的城市地标性建筑,到各地竞赛似的盖大楼,摩天大楼俨然进入“批量生产”环节。但近些年,随着摩天大楼烂尾数量的增加、深圳赛格大厦晃动引发的对超高层建筑安全的担忧,以及后期高昂的管理维护成本和潜在的消防风险等问题,人们对摩天大楼的态度日趋理性。

7月12日,国家发改委发布了《“十四五”新型城镇化实施方案》,严格限制新建超高层建筑:不得新建500米以上建筑,严格限制新建250米以上建筑。

业内人士认为,这一政策变动,为中国的摩天大楼时代划上了“休止符”。

四次出台“限高令”

中国新闻周刊了解到,自2020年以来,这已是第四次发布关于建筑“限高”政策。

2020年4月,住建部、国家发改委发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》,指出“一般不得新建500米以上建筑”。

2021年7月,国家发改委印发《关于加强基础设施建设项目管理确保工程安全质量的通知》,提到“不得新建500米以上超高层建筑”。

2021年10月,住建部和应急管理部发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》,明确300万人以下的城市不得建造150米以上的摩天大楼,人口较多的城市不得建造250米以上的建筑。

从最开始的“一般不得新建”,到后来的“严格限制”,“限高”的态度一次比一次明确。

而在此之前,国家对于超高建筑的规范意图就已现端倪。

早在2016年2月,中央就提出要强化公共建筑和超限高层建筑设计管理,建立大型公共建筑工程后评估制度。

2019年9月,住建部再次强调,须严格控制超高层建筑建设,严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度,加强超限高层建筑抗震、消防、节能等管理。

长期从事建筑能源与环境管理研究的同济大学教授龙惟定告诉中国新闻周刊,在住建部和国家发改委第一次发布“限高令”之前,曾召开内部会议探讨“限高令”的必要性。

龙惟定和到会的相关领域专家、学者们一致认为应该给建筑“限高”。“所有高层建筑的优点都不及它的缺点来得显著。”他说。

中国城市规划设计研究院高级城市规划师李迅在接受中国新闻周刊采访时谈到,超高层建筑助推了“贪大、媚洋、求怪”等建筑乱象。

他说,“一些城市攀比建设超高层建筑,盲目追求高度第一、形式奇特,不仅造成资源上的浪费,还会造成城市风貌的千城一面、千篇一律。”

而在一系列政策导向下,部分规划建设中的摩天大楼对高度也做出了调整。

以武汉绿地中心为例,最初规划高度为636米,计划建成中国第一高楼,但最终的建设高度被定为475米;成都的熊猫大厦最初规划677米,后来被限高到488米;位于苏州工业园区内的苏州中南中心,2014年开始施工,2015年4月停工,在2020年再次开工后,高度从729米降到了499.15米……

“限高令”之下,各地必然会对在建的超高建筑做出调整。龙惟定表示,原先一些大楼地基在建设之初,按照600-700米高度建设,现在按要求不超过500米,“虽然造成了一定浪费,但地基显然也更牢固了”。

除了超高建筑被“限高”,县城建筑的发展也被进一步规范。

2021年6月,住建部等十五部门联合印发《关于加强县城绿色低碳建设的意见》,规定县城新建住宅以6层为主,6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%,最高不超过18层。

并非经济实力增强的体现

超高层建筑的源起,可以追溯至1871年10月8日。

当时,一场意外而起的大火在美国芝加哥连烧2天,造成10万人流离失所,6万多栋木构建筑被摧毁殆尽,市中心仅30多个小时就变成了一片焦土。

重建期间,为了节约市中心用地,高层建筑应运而生。芝加哥诞生了世界上第一栋摩天大楼——芝加哥家庭保险大楼,共10层,高42米。

之后,得益于经济的快速发展,摩天大楼很快遍布美国主要城市街头,并不断刷新高度纪录。

进入21世纪,中国经济的高速增长为房地产行业带来了黄金时代,更为超高层建筑的崛起提供了支撑。

而随着城市化进程加剧,一、二线城市周边人群逐渐向城市中心聚集,带动核心城市土地价格上涨,催生出大量办公、居住需求。

基于超高层建筑在集约利用土地资源、促进城市经济社会发展等方面的作用,修建超高层建筑,提高容积率、“向上生长”成为一些城市发展的共同选择。

世界高层建筑与都市人居学会(CTBUH)的数据显示,过去十余年,世界摩天大楼的增长在很大程度上是由中国推动的。

在2022年全球摩天高楼排行榜TOP50榜单中,中国上榜25个,占据半壁江山。632米的上海中心大厦、599.1米的深圳平安国际金融中心、530米的广州周大福金融中心、530米的天津周大福中心、527.7米的北京中信大厦高居榜单前列。

当然,超高层建筑的意义,不止于高度。

对于现代城市来说,兼具美感设计构成天际线的地标建筑极具视觉冲击力。更何况,超高层建筑还能带动外来投资和企业进驻,进而带动区域经济发展。

因此,一些地方政府甚至为城市天际线竞争制定了较为优厚的条件,多地发布文件促进超高层建筑项目建设发展。

比如,2012年8月,广西某市下发文件称,若超高层建筑超过300米,按现行规定计算150米以下部分的容积率,并依此计算土地出让价款,150米以上部分不计土地出让价款。

清华大学建筑学院教授宋晔皓曾谈到,建设超高层建筑,对于今天建筑技术蓬勃发展的中国而言,实际上已经没有不可逾越的技术门槛。

同时,中国经济蓬勃发展,足以支撑耗费巨资兴建高度超过500米的超高层建筑。但他认为,“能建”并不意味着“一定要建”。

在龙惟定看来,摩天大楼遍地开花,并非全是经济实力增强的体现。尤其是一些城市脱离实际需求,将摩天大楼当成展示地方“政绩”的重要输出窗口,动辄拿出几百亿元的公共投资打造地标建筑,竞相“逐高”,“有点舍本逐末”。

李迅谈到,由于一些地方没有考虑本地的经济实力,以及写字楼的实际需求兴建超高建筑,这种不切实际的高楼经济存在较大的潜在风险。

据了解,中国的超高层建筑以高档写字楼和酒店业态为主,而由于供应增加等原因,当前写字楼的空置率极高。

李迅介绍,一些地方甲级写字楼的空置率都达到30%以上,个别城市甚至达到50%以上。

烂尾风险与高运维成本

“超高层建筑建造成本高昂,如果一栋高楼建立起来之后卖不出去也租不出去,很多开发商就没法回笼资金,这容易导致开发商出现资金链紧张,最后很有可能引起一系列连锁反应,甚至烂尾。”李迅说。

以天津117大厦为例,该大厦曾以596.5米的高度号称打造中国第三高楼,总投资接近700亿,但从2008年开始动工至今,耗时十多年,经历了几乎所有危机——停工、复工、资金短缺、转让等,竣工之日仍遥遥无期。

佛山国际商业中心也在建设途中资金链断裂,一度成为当地最大的烂尾楼,在停工10年后最终以1.2亿低价拍卖。

据世界高层建筑与都市人居学会数据,截至2022年5月,中国共有“未完成”和“暂停施工”的摩天大楼81幢,其中66幢“烂尾”。

与此同时,超高层建筑面临的抗震、通风、供电、给排水等问题,远远比普通建筑更为复杂。

当大楼超过一定楼层时,防风防震、安全性等因素将使建筑成本飙升。龙惟定介绍,超高层建筑建设成本远远高于普通建筑,其后期管理维护成本更是高昂。

比如,超高层建筑采用高速运行电梯,受大楼在高空摆动的影响,电梯技术难度很大,维护成本高;由于超高层建筑是全密闭建筑,其供冷供暖的能耗大、成本高昂……

龙惟定说,“超高层建筑能耗一般会比普通建筑高30%左右。”

以阿联酋迪拜的哈利法塔为例,该建筑在夏天制冷需求最高峰时,需要约1万吨冰块融化所提供的制冷量,高峰期的电力需求更是高达36000度,相当于同时点亮36万个100瓦灯泡。

由于超高层建筑使用期较长,外部环境的不确定性和自身抗力的衰减都可能造成不可预料的突发事件,超高层建筑的消防救援至今依旧是世界性难题。

一位不具名消防人士告诉中国新闻周刊,摩天大楼疏散路径、疏散宽度有限,很多时候得依赖建筑内部自动消防设施灭火,或者集中到避难层等待救援,有时还需要动用直升机灭火,考虑到城市消防队的资源配备情况,逃生可能性微乎其微。

一座100米高的高层建筑,在无阻挡的情况下,烟气只用半分钟就能顺着竖向管井扩散到顶层,速度大约为水平方向的10倍以上。

但目前消防车的最高作业高度是100多米,这还是在确保作业场地以及承载前提下的数据,实际面对火灾时,消防车的有效扑救高度一般只能达到50米左右。

因此,一旦摩天大楼发生火灾,极易形成强烈的“烟囱效应”,人员疏散、逃生、灭火工作将会相当困难。

而在建成之后,超高层建筑还存在拆建改造困难等问题。由于摩天大楼容积率爆表、造价高昂,等到建筑老化之后,不仅改造费用高企,拆迁的可能性也微乎其微。

根据住建部2022年发布的“新规”,大拆大建情况将有所遏制,“改旧为新”将成为主旋律,在此前提下,超高建筑后期的管理维护成本将会是一笔很大的开支。

龙惟定介绍,早年日本曾做过测算,超高层建筑后期的运维成本将占到总成本的60%。“无论前期建造如何,后期的运维才是维持超高层建筑生命周期的关键。”

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