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楼市政策定调“安全底线”,“保交楼”下半年或将有实质动作

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21世纪经济报道记者张敏 北京报道 据新华社消息,中共中央政治局7月28日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。

7月以来,由于部分房企出现现金流紧张局面,一些在建房地产项目出现停工。这不仅影响到“保交楼”,而且使部分业主的心态出现波动。近期发生的少数业主停贷行为,即被认为是此举影响的结果。

房地产市场如何稳定预期成为市场回稳的关键。

会议指出,要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。

对于近期备受关注的房地产市场来说,这一表态意义重大。

受各种因素影响,今年以来,房地产市场热度始终不高。根据国家统计局的数据,今年上半年,全国房地产开发投资同比下降5.4%,连续三个月下降;商品房销售面积同比下降22.2%,商品房销售额下降28.9%;房地产开发企业到位资金同比下降25.3%。

在实现“稳民生”的目标中,“保交楼”被认为是重要前提。分析人士认为,今年下半年,房地产调控政策的基本面仍然是坚守“安全”底线,确保不发生系统性风险。在此基础上的各项措施,都将以满足民生需求为主要导向。其中,对合理需求的进一步支持,以及在预售资金监管中的强化,将是重要的政策方向。

“稳楼市”的现实意义

在会议公报中,“稳定房地产市场”被放在了最前端,是有其现实依据的。

受各种因素影响,去年下半年以来,房地产市场出现下行,一些房企也遭遇流动性困境。进入2022年,地方政府、各级监管部门出台了一系列稳楼市政策,但由于政策传导的滞后效应,加之疫情反复等原因,市场的恢复速度仍然缓慢。

到今年6月,政策效应显现,市场终于有所起色。6月单月,房地产销售、融资、开工等指标出现好转。到7月中上旬,市场复苏态势得以延续。但此时,停工停贷行为出现,并对供需双方带来了一定的心理影响,市场复苏的前景再度出现不确定性。

在这种情况下,稳定市场成为当务之急。

而会议在部署下半年经济工作中,将对房地产市场的表态,放在了“全方位守住安全底线”的项目下,也反映了稳楼市的重要性和紧迫感。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,当前房地产市场的矛盾在于出现了不稳定的因素,这种不稳定因素包括市场交易疲软、停工停贷风波出现、房企债务风险依然较大等。因此,“稳定房地产市场”的表述,具有非常强的指导意义。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰也指出,房地产的平稳发展和良性循环关乎经济发展、社会稳定,稳定楼市一定是重中之重。

从民生的角度,稳定楼市的意义同样不容忽视。近年来,监管部门对房地产的角色定位和政策导向都在向民生、居住的属性回归,而停工停贷行为的出现,说明行业风险正从房地产企业蔓延至民生保障领域,需及时处置。

“保交楼、稳民生”的提法,即被认为是针对这类现象的表态,这也是“保交楼”首次被写入中央政治局会议公告中。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,保交楼是稳民生的前提,这佐证了稳民生占据房地产管理工作的首位。

7月28日,银保监会也做出表态,“支持地方做好‘保交楼’工作,促进房地产市场平稳健康发展。”

政策端如何“保交楼”?

在稳定房地产市场的目标下,地方政府的责任再度被压实。

考虑到不同城市、地区市场形态不同,因城施策是近些年来我国楼市调控的重要原则。但对比监管部门的表态,同样的原则下,对政策执行力度、尺度的把控仍有差别。

今年4月29日的中央政治局会议提出,“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。”7月28日的中央政治局会议则指出,“因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。”

严跃进认为,“用足用好政策工具箱”的说法,意味着在下半年的落实中,要让政策最大化发挥效应。这也留给地方政府进一步优化楼市政策的空间。

今年以来,已有超过100个城市出台了各类稳楼市政策,无论政策力度还是出台频次,都为近年来所罕见。但刘丽杰认为,现有的政策“工具箱”中,仍有可以优化的空间。

“对需求侧的支持政策,除了限购、限贷、限售等降低购房门槛、降低购房成本外,契税补贴、住房补贴、发放消费券等促进住房消费的力度也有加大的空间;后期更会侧重供给端的政策支持,例如预售资金监管的优化、房企纾困政策等。”刘丽杰说。

李宇嘉也认为,供给端政策的发力十分重要,“市场持续下滑,并非需求端政策纾困不给力,而是供给端冲击持续存在。”

其中,“保交楼”即被认为是供给端发力的重要内容,也是地方政府责任的体现。

李宇嘉表示,去年下半年以来,房地产风险处置进度不达预期,进而导致难以交付,冲击到业主的权益,主要原因在于地方政府在处理这一问题上的主体责任没有夯实。因此,在“保交楼”方面,未来地方政府的主导权有望加大,并更多地介入到具体项目的处置中。

此外,对比4月29日的中央政治局会议中“优化商品房预售资金监管”的说法,此次会议直接提到“保交楼”,体现出更加明显的结果导向。分析人士认为,除预售资金监管的强化外,与此相关的配套措施(如信贷支持、纾困资金发放等)也有望落地。

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