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上海第二轮集中供地收获780亿:超6成地块溢价成交

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21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

7月28日,为期四天的上海第二轮集中供地落下帷幕。上海第二轮集中供地距离首轮仅过去60天不到,但热度不减,从参拍房企数量与土地成交溢价率提升来看,上海土地市场回暖趋势明显。

公开信息显示,本轮土拍一共推出34幅宅地(包括2幅城中村改造项目用地),全部成功出让。有12幅地块底价成交,22幅地块溢价成交,其中13幅达到中止价进入“一次报价”阶段,总土地出让金约为780亿元。

同策研究院研究总监宋红卫分析指出,上海第二轮集中供地具有以下五个特征:升温迹象明显,区域房地联动价有上升趋势;供地结构进一步优化,有利于调整各区域供需失衡的问题;央、国企仍然是拿地的主力;部分中小房企回归一二线的趋势明显上升,随着上海土拍市场门槛的降低,中小房企在上海拿地的积极性提高;房企通过联合拿地降低资金压力,降低风险也成为一个趋势。

38%地块被保利招商华发收入囊中

中指研究院土地事业部负责人张凯认为,上海土拍市场热度不减,只是在与首批次间隔时间较短、企业资金压力较大的情况下,本次联合拿地的情况明显增多。

此轮土拍的拿地主力仍然是央企、国企,保利发展、招商蛇口、华发股份一共拿了13幅地块,占比出让总数38%。保利发展、招商蛇口、华发股份深耕上海意图明显,此轮土拍中,保利发展、招商蛇口就报名了十多幅地块。“广撒网”的前提是多交保证金,这几家央、国企一口气参拍多幅地块表明他们有强大的资金后盾。

此外,部分地块由地方国资底价摘到;民企布局上海的热情也并未减退,积极参拍多幅地块,且本次参拍的民企以中小型房企为主,同时多为今年首次在上海参拍。

综合业内人士的看法,上海土拍的热度不减,与供地结构的优化也有关。该批次地块价格可选择性较多,总价有不到10个亿的,也有20-30个亿的。不同企业可根据资金能力选择合适的标的参拍。

多项数据表明土拍升温

此轮土地出让可谓稳中有“升”,超过60%地块溢价成交,多个区域的房地联动价悄然上涨。比如嘉定区嘉定新城核心区,招商蛇口与南昌市政公用集团联合拿下的一幅宅地,房地联动价达到4.98万元/平方米。

区域房地联动价提升的背后,是上海此次推出的地块综合素质比第一批有所提高,市区不少“压箱底”的好地都拿出来了。比如,位于西郊公园和西郊宾馆之间被市场高度关注的长宁新泾镇地块,规划的是低容积率,房地联动价16.3万元/平方米,与目前上海新天地板块在售项目最高备案价格16.4万元/平方米非常接近了。

据中指研究院土地事业部测算,上海此轮土拍平均成交楼板价约为3.2万元/平方米,较今年首批次的1.97万元/平方米增长近68.6%,平均溢价率为4.49%,较今年首批次3.32%有所提升。

市场回暖还体现在新面孔的涌现,在此轮土拍中拿地的大众、恒文、南昌市政公用集团等房企,或是首次进入上海,或是以前有相关业务,但因规模实在太小,此前面对众多大房企,考虑到拿地概率小,参与积极性也较低。现在,这些房企又能够在土拍中拿地,也反映出地方政府通过合理举措维持土地市场温度,进而稳楼市的一面。

值得一提的是,上海第二轮集中供地也有多幅地块以底价成交,并非所有地块进入竞价阶段都会触发一次性报价机制,市场开始出现分化。对此,中原地产市场分析师卢文曦指出,这属于是正常现象,当下的市场不能以过往市场火热时期“拍一块火一块”为标准。这一批次的土地顺利成交,也显示出上海楼市的质地和韧性。他预计,后续楼市成交会持续向好运行。

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