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创纪录!上海二轮土拍首日联动价突破16.3万/平,唯一获地民企“我们回来了”

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华夏时报()记者 李贝贝 上海报道

7月25日-7月28日,上海第二轮集中供地开拍,推出32幅涉宅地块。土拍首日(7月25日)成功出让了15宗地块,4宗地块达到中止价进入一次报价阶段。

其中,长宁区新泾镇232街坊地块受到保利发展、中华企业、招商蛇口、新长宁、上海城投和新城控股6家竞买人的激烈角逐,最终由上海城投以27.626亿元竞得,溢价率为9.67%。值得注意的是,该幅地块房地联动价高达16.3万元/平方米,创下“限价”政策以来上海土拍指导价的最高记录。

中指研究院土地事业部负责人张凯指出,在当前的房地产市场调整期,房企投资的避险趋势较为明显,核心城市仍然受到房企的追捧,上海整体去化速度较快且利润空间充足,对房企的吸引力十足。

15宗地块成功出让

本次集中出让,上海共挂牌32宗涉宅地块,总出让面积约122.71万平方米,总起始价约746.46亿元。据上海土地市场《现场交易活动安排的通知》,9宗地块仅获得一名竞买人报名,根据竞买人在挂牌期间的报价直接成交;另外23宗地块包含多幅市区及区域较佳的地块,获得多名竞买人报名,将于7月25日-28日进行现场竞拍。

据中指研究院统计,7月25日土拍首日共有15宗地块完成出让,收获土地出让金约355亿元。除了9宗已于前期底价成交的地块外,现场竞价6宗地块,其中4宗拍至中止价进入一次报价阶段。

这4幅地块中,热度最高的长宁区新泾镇232街坊地块受到6家竞买人的激烈角逐。经过36轮加价达到中止价27.528亿元,进入一次报价阶段,最终由上海城投以27.626亿元竞得,溢价率为9.67%。

根据土地出让文件,该地块位于长宁中外环间的西郊板块,总起始价为25.2亿元,建筑面积不到3万平方米,容积率1.2,建筑檐口限高12米,至少建造80套住宅,100%全装修。该块所处的西郊为上海别墅聚集地,周边有夏都花园、明苑别墅、西郊清溪花园、檀宫等别墅项目,目前周边二手房挂牌价约18万元/平方米。值得一提的是,该幅地块联动价高达16.3万/平方米,创下目前上海出让地块的最高记录。

同时,浦东唐镇地块获得招商+象屿联合体、保利、华发、浦东发展、建发共5位竞买人报名,经过42次报价成功触顶。转入一次报价环节后,华发以182.5万元的最小差值实现摘地,地块成交价448860万元,溢价率9.36%,成交楼面价4.07万/平方米,房地联动价7.06万/平方米。《华夏时报》记者看到,在上海年内首轮集中供地中,华发曾联手建发接连在一次报价阶段拿下2宗闵行热门地块,斥资逾56亿元。

本土房企陆家嘴集团竞得浦东新区川沙新镇城南社区地块:上海佳川置业有限公司(陆家嘴集团)通过一次报价,以总价约47.7亿元摘得该地块,楼面价37452元/平方米,溢价率9.44%。

苏州腾茂置业有限公司(金茂)通过一次报价以35.28亿元竞得普陀区桃浦科技智慧城(W06-1401单元)026-01地块,楼面价47321元/平方米,溢价率8.91%。该地块出让面积2.98万平,土地用途为住宅用地,容积率2.5,建筑面积7.45万平,起始价32.4亿元。

除了上述四幅“触顶”地块,宝华集团以总价11.72亿元斩获普陀区桃浦科技智慧城(W06-1401单元)037-01地块,毗邻金茂夺得的普陀区地块,成交楼面价39436元 /平方米,溢价率1.03%,房地联动价83000元 /平方米;

招商、保利、新世界联合体则以34.2亿元竞得普陀区中山北社区C060202单元B2-18地块,溢价率1.18%,成交楼板价65957元/平方米,地块房地联动价105200元/平方米。“普陀中山地块是近期普陀出让区位最好的一宗地,位于内环,这一成交结果相对冷淡。”上海中原地产首席分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者。

9宗底价出让的地块则全部由央、国企收入囊中。例如,保利发展与越秀组成的联合体以底价47.75亿元获取了杨浦区江浦社区的一宗地块,这也是首日总价最高的地块;上海祝湛建设发展有限公司(陆家嘴集团)以总价约31.66亿元拿得航头镇商贸中心单元地块;大宁资产、越秀地产、悦达集团、上海城建、中建八局、奉贤发展、张江投资等均有收获。

5宗地块联动价超过10万元/平方米

在中指研究院土地事业部负责人张凯看来,在当前的房地产市场调整期,房企投资的避险趋势较为明显,核心城市仍然受到房企的追捧,上海整体去化速度较快且利润空间充足,对房企的吸引力十足。

其指出,不少地块成交价触顶便是明显的例子。“比如今日进行现场竞价的6宗地块,有4宗拍至中止价进入一次性书面报价阶段,涉及浦东新区、普陀、长宁等多个区域。”张凯向《华夏时报》记者表示。

而这与本轮土拍的“诚意”关系密切。“现在地方政府肯拿出那么好的土地出来也显示出相当大的诚意。”据上海中原地产市场分析师卢文曦介绍,本轮上海土拍政府诚意度较高,除了8幅传统市中心地块,其他很多地块诸如徐泾、七宝等都是改善关注度较高的热门板块,“相应的开发商拿地热情也会高涨,从而推动上海土地市场进入正常热度”。

《华夏时报》记者注意到,“供地大户”临港新城缺席了上海第二轮集中供地。对此,有业内人士直言,临港土地的缺席“意料之外、情理之中”:今年首轮土拍的8幅临港地块均以底价成交;另一方面,经过过去几年的消化,临港新房购房力正在逐步耗尽。

在土拍规则不变的基础上,本轮供地整体需配建的保障房比例也有所下降,除长宁区新泾镇地块需配建8%保障房以外,其余维持在5%保障房的比例;同时,部分地块较之前几批次同板块的联动价有一定上浮,例如奉贤16单元比起2021年一批次上涨了1000元/平方米,夏阳街道相比2021年一批次也上涨1100元/平方米。而除了房地联动价高达16.3万元/平方米的长宁区新泾镇地块,此次房地联动价超过10万元/平方米的地块还包括静安天目地块、普陀中山北地块和杨浦江浦2幅地块共四幅地块。

此外,张凯还向《华夏时报》记者强调,“上海的落户优惠政策在本轮土拍中起到了助推作用,张江地区盘踞着大量优质的、享受落户优惠政策的企业,今日2宗触顶地块——川沙新镇城南社区地块和新区唐镇中心镇区地块就来自该区域。”张凯进一步表示:“未来随着该区域的产城融合,市场需求有望进一步提升,房企也将加快在这里的布局节奏。”

《华夏时报》记者注意到,此次供地,部分久未在上海获地的民企开始有所动作。例如,作为长宁区新泾镇地块的6位竞买人之一并进入一次性报价环节的新城,上一次在上海公开市场上拿地还是在2020年5月。

而作为上海二轮土拍首日唯一一家成功获地的民营房企,宝华集团相关人士则在获地后于朋友圈写道“普陀,我们回来了”。公开信息显示,宝华集团于2018年在普陀开发了宝华城市之星项目,目前二手房挂牌价在12万元/平方米左右。

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