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以房换房、半价买房、稳赚不赔,深圳的楼盘营销为何这么拼?

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继“以房换房”之后,深圳非商品住宅性质的居住型产品(市场俗称“公寓”)再次打出“稳赚不赔”的广告。

在深圳商品住宅市场成交量低迷的当下,公寓、单身宿舍等非商品住宅类产品因为其自身的缺陷,去化也陷入艰难境地。在这样的情况下,非商品住宅类产品的营销方式也花样百出。

近日,深圳市宝安区铁仔山附近的朗峻广场项目称,将对有意向入驻朗峻广场,且符合标准的青年人才,开放50套产业公寓,和青年人才共同持有该房产权,三年后若房价下跌,企业将向青年人才按原价回购一半产权。

有专家对第一财经表示,上述的“共有产权房”并不是真正意义上共有产权房,是由企业和协会推出,不属于政府行为,其目的是为了加速项目去化,本质上是相当于房企从购房者手中无息借款三年。

“包赚不赔”的买卖

据深圳市委机关报深圳特区报报道,近日,深圳市企业人力资源发展促进会(全称“深圳市企业人力资源发展促进会协会”,下称“深圳人力协会”)与深圳安佳建实业发展有限公司(下称“安佳建”)发布了“青年人才共有房计划”,安佳建将对有意向入驻“朗峻·107数字花园”,且符合标准的青年人才,开放50套产业公寓,和青年人才共同持有该房产权。

吸引人目光的则是其回购政策,即三年之后,如果房价出现上涨,青年人才可以选择向企业按照原价购买剩下的一半产权,搭上资产上涨的“顺风车”;如果三年后房价下跌,企业将向青年人才按原价回购一半产权。楼市有涨有跌,当房价下跌的时候有企业来托底,这对购房者来说是一笔稳赚不赔的买卖。

那么,上述的青年人才应该符合哪些条件才能购买共有产权房,三年之后,如何判断该房源有无涨跌,企业是否有能力回购?带着这些问题,第一财经致电了朗峻项目售楼处。

“目前是这样宣传的。”对于房屋产权企业和个人各一半的询问,朗峻售楼处的工作人员给出了这样的回复,“青年人才共有房计划”和相关部门达成了合作意向,具体要如何实行,后续深圳人力协会会给一份具体的细则。”对于三年之后如何判断该房产的价值,该工作人员表示,价格的涨跌属于市场行为,要看届时项目周边的价格接受程度。

该工作人员还对第一财经透露,朗峻项目已经封顶,届时精装修交付,交付时间预计在明年6月份,也可能会提前交付。

销售低迷下的销售创新

第一财经了解到,“朗峻·107数字花园”(下称“朗峻”)位于深圳市宝安区西乡街道铁仔路28号,由原骏业工业区城市更新而来,2021年5月取得预售证,预售备案名称为朗峻广场,开发商为安佳建。

值得注意的是,该项目地块的性质为普通工业用地,使用年限为50年。项目分为1、2两栋,预售总套数567套,分别为64套产业研发用房,21套生产用房、1套配套办公、481套单身宿舍。售楼处工作人员对第一财经表示,上述50套产业公寓指的就是单身宿舍。

深圳市房地产信息平台显示,截至2022年7月21日,朗峻项目仅23套房源的状态为“已备案”或“已签合同”,其余的544套房源均为“期房待售”。开盘一年多,朗峻项目的去化率仅4.2%,效果并不理想。

企查查资料显示,朗峻项目的开发商安佳建成立于2014年,由一家港资企业全资持股,注册资本5000万元人民币,主营业务为城市更新、都市产业综合开发运营与产业投资服务。朗峻项目售楼处工作人员表示,朗峻广场是安佳建在深圳开发的第一个房地产项目,于去年6月开盘。

此前,全国已有不少城市推出过人才共有房,持有方为政府和购房者个人,而上述的共有产权房由企业和购房者持有,在全国来看算是第一次。

广东省城规院住房政策研究中心李宇嘉对第一财经表示,上述的“共有产权房”并不是真正意义上共有产权房,因为并不是政府推出的,而是由企业和协会推出,不属于政府行为,其目的是为了加快项目去化。

李宇嘉表示,深圳此前是没有共有产权房,类似的保障性住房为安居型商品住房,近年来,深圳与国家的住房保障体系全面对接,安居型商品房按照共有产权住房的模式推进。因为建设需要时间,截至目前,深圳市面上还未销售政府与购房者共同持有的共有产权房。同时,政府推进的共有产权住房都是住宅性质,没有工业商办性质。

艰难的公寓市场

在深圳一、二手商品住宅市场成交量创新低的当下,公寓等非住宅性质的居住产品去化更是不理想。

乐有家数据显示,今年上半年,深圳新房住宅网签16126套,环比及同比的跌幅均达到4成;二手住宅过户仅9965套,不到万套,环比2021年下半年跌幅19%,同比跌幅65%,成交套数创16年以来新低。从2021年7月开始,深圳二手房价出现明显的下跌,到2022年6月,二手房价已经回到2020年末2021年初的水平,个别区域甚至回到2019年,房价进入底部区间。

商务公寓本身交易税费高,首付需5成,水电费高,一般不带学位等劣势,尤其在2021年深圳住宅供应加大市场背景下,深圳商务公寓去化周期有所延长。克而瑞深圳区域统计的数据显示,截止到2021年底,深圳商务公寓的库存约167万平,去化周期延长至28个月。

深圳中原统计的数据显示,2022年上半年,深圳市公寓批售项目共8个,供应面积14.1万平,同比下降69.69%,环比下降68.83%;今年上半年,深圳全市公寓成交面积10.4万平,同比下降76.28%,为去年全年成交面积的14.91%。

就在不久前,深圳一公寓项目还推出“以房换房”来吸引顾客。

“以房换房”的项目为弘基翰林九锡,备案名为弘基翰林大厦,去年10月拿到预售证,分为A、B两栋,共有232套办公,217套商务公寓以及65套商业,毛坯交付。据悉,“以房换房”即换房者将持有的商品住宅兑换成为该项目的公寓或者商铺。

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