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“玻璃大王”劝退炒房!曹德旺老家福清楼市的膨胀与衰退

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“玻璃大王”曹德旺身处汽车行业,近年来却始终不忘对房地产发表独到观点。

近日在一场汽车论坛上他再度谈及房地产,引发舆论热议。“房地产应该让懂的人去做,让不懂的做,做那么大,害了自己也害了别人。”曹德旺强调自己不会涉足房地产生意。

更早之前,曹德旺还曾预言,房地产将成为有钱人之间的击鼓传花游戏,“趁早卖掉房子才明智,你以为房子保值,别傻了“。

曹德旺一语中的,他的老家福州福清,也是福耀集团总部所在地,近6年在经历了一轮房地产爆发性增长后,出现了楼市“退烧”、房价回落等现象。

作为一个四线县城,福清楼市最旺时,二手房均价超过了2万元/平方米,最贵小区的房价超过4万元/平方米,如今这些数据已断崖式下跌。

一个富裕县城样本

福清位于福建省东部沿海,地处福建省海峡西岸经济区中部枢纽和省会中心城市福州南翼。

以福清为代表的福建东部沿海多个县市,几十年前曾是偷渡重灾区,“福清帮”在海外十分有名。那时候,老百姓偷渡的原因指向了一个字——穷。海域资源枯竭加上劳动力严重过剩,贫穷逼着福建沿海居民飘洋过海去淘金,若是有命赚到钱,他们就能回村盖起小洋楼。

时光荏苒,福清今非昔比。如今的福清不仅是福建经济发展排名前五的县城,还是全国最富裕的20个县(市)之一,根据当地统计局数据,福清2021年的GDP超过1400亿元,名义增速超过15%。

福清最知名的企业是福耀集团,它在汽车玻璃领域的市场份额占据全国半壁江山,也是出口量最大的汽车玻璃生产供应商。

但实际上,福清的玻璃行业产值占规模以上企业产值比重仅为2.5%,除了玻璃,福清的支柱性产业还包括电子、食品、化工、塑胶、电力等。上市公司除了有福耀玻璃,还有天马科技集团、坤彩材料科技、中源新能源、星原农牧科技等。

发达的县域经济带来了人口增长,根据第七次人口普查数据,过去十年间,福清市新增常住人口15.6万,目前总常住人口数已达139万人。

拥有多个支柱性产业、人口净增长的东部沿海县城在过去几轮房地产周期中,都经历了城市面貌的焕新和房价的爆发式增长,福清也不例外。

6年楼市跌宕起伏

许多人对于福清的重新认识,源于获得了奥斯卡最佳纪录长片奖的《美国工厂》。

片中,当“玻璃大王”曹德旺在美国投资的工厂生产效率受挫后,福耀工厂的一批美国管理人员从俄亥俄州代顿出发,来到中国小县城福清学习取经。纪录片给到福清的第一个镜头,便是满城在建的住宅楼盘和塔吊,红色装饰板搭建的售楼处顶上,竖立着8位数的看房热线号码。

《美国工厂》拍摄的时间点,正是福清的楼市膨胀时刻。

2017年,福清的土地市场“高烧不退”,在一场土拍中,万科、保利、世茂、碧桂园、华润、金辉、正荣、中庚、名城、凯景、新东方、居悦等全国十余家开发商都前来竞买,鏖战数个小时,最后4宗地块都高溢价拍出。其中,世茂拿下的一宗地块溢价率高达80%,成为福清土拍史上首幅限价地块,由于竞配建,其真实可售楼面价超过了6000元/平方米。这场土拍之后,福清整体房价迅速拔高,很多楼盘开始捂盘惜售、搭售车位、变相抬价。

在那之后,在福清楼价最坚挺的西区,其均价稳稳站上了15000元/平方米。从2018年-2020年,福清房价持续上涨,根据房天下研究院数据,2020年年中,福清二手房均价超过了2万元/平方米,三个最贵小区的房价超过4万元/平方米,这价格甚至超过了福州市区大部分楼盘。

时间来到了2021年,受疫情、房地产大环境等因素波及,福清楼市也经历了彻底的洗牌和蜕变。2021年上半年,福清的土拍和新房市场还一片向好,到了下半年则迅速转冷。

根据当地公布的网签数据,2021年全年福清一手住宅网签9933套,同比上一年整整减少1356套,网签面积同比下跌5.9%。去年9月的网签量,只有3月份网签量的三分之一左右。

面对销售压力,福清不少项目以价换量,促销打折,相对偏远、配套不全的区域,开始出现8000元/平方米的房源。2020年时,福清有不少挂牌价格达到三四万的二手房小区,如今挂牌价近乎腰斩。

而根据房天下研究院数据,福清今年4月二手房参考均价跌至19677元/平方米,今年7月进一步跌至13501元/平方米。

县城楼市还有机会吗?

福清的房地产市场,是一个典型的强经济型县域房地产的发展案例。

一位当地资深房地产中介告诉第一财经,2000年左右,福清还没有进行县城大开发,也没有太多像样的楼盘,那时候600元/平方米-800元/平方米的房子在当地就是“豪宅”了。

后来,由于福清老城区已经无法承载快速发展的经济,政府提出了西进战略,开始大力发展西区新城。2016年以后,又变成东西南北多区域全面开花、齐头并进,县城面貌彻底改变。那时候,这类东部沿海经济发达的四线县城,也是开发商最爱进驻的片区。

不过,2021年下半年以来,县城房地产“退烧”明显,福清并不是个例。

克而瑞研究中心高级研究总监马千里认为,过去十年城镇化发展迅速,城镇人口增长对房地产需求端贡献巨大,据国家统计局公布数据,至2021年底,我国城镇人口例为64.7%,距离十四五预期目标65%仅剩不到0.3个百分点,因此我国城镇化已进入中后期发展阶段,未来城镇化水平提升速度势必会下降。

但马千里仍然看好福清这类具备特色产业的县区。他表示,目前我国县城投资与城市差距很大,人均市政公用设施固定资产投资仅为城区的二分之一左右,人均投资强度仅为市辖区四分之一,县市城建发展提速空间巨大。值得关注的是,特色产业发展助力人口集聚,部分县市人口增长超过市辖区,近十年有150个县市人口增长达到13%以上,大大促进了这些县市的日常消费和住房需求增长。

今年5月,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》,提出了以县域为重要载体的城镇化建设,立足于资源环境承载能力、区位条件、产业基础、功能定位,发展具有地方特色、不同功能、符合市场规律的县城,引导农业转移人口就近城镇化,完善大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间布局。马千里表示,国家层面推动县城的发展,未来或许仍将带来巨量的新增房屋居住需求。

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