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“1元起拍”?媒体解密法拍房的隐秘江湖

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深圳某中介挂出的法拍房信息   吴家明/摄


深圳市场出现专门推介法拍房的机构 吴家明/摄

由于购买法拍房要符合限购限贷政策,客户购买法拍房要清楚自己是否符合条件,并且要了解清楚拍卖房屋的相关税费及费用。

“深圳湾的商铺(三湘海尚),原业主2017年花了1251万买入,现在572万被拍了,赔大了!”在一个法拍房的微信群里,对于法拍房市场的悲喜冷暖,群友们都会经常讨论,但更多的是默默的关注,希望可以从中捡漏。

对于全国楼市来说,“法拍房”绝对也是关键词之一,一些无处安放的注意力似乎转向了法拍房市场,让法拍房一度成为市场热议的话题。现在,对于法拍房市场的传说很多,究竟真相如何?

法拍房数量激增?

从去年以来,关于房贷断供以及法拍房数量暴增的消息常常成为市场讨论的焦点。有研究机构的数据显示,2020年全国法拍房共计挂拍66.92万套,同比增长9.7%;2021年全年法拍房挂拍75.82万套,同比增长13.2%。2021年全国法拍房挂拍量,比疫情前的2019年大约增长了15万套。总体来看,全国线上法拍房市场挂拍量近几年出现一定程度的增长。证券时报记者还发现,许多市场数据都会统计同一家拍卖平台上的房源。

以深圳市场为例,证券时报记者也梳理了阿里拍卖上的数据,5月结束拍卖的住宅房源有77套,6月结束拍卖的住宅房源就达到137套,7月1日至20日结束拍卖的住宅房源有121套,数量明显增加。证券时报记者也采访了上海、深圳等一线城市的法拍房专业人士,在他们看来,上述数据可能存在同一套房源多次拍卖的情况,今年以来深圳等城市并未出现法拍房数量激增的情况。而且,最高人民法院认定的网络司法拍卖平台有7家,其中阿里拍卖的体量最大,但如果仅参考一家平台数据的变化,会夸大全国法拍房数量的变化。

另有数据显示,2020年全国7大平台住宅类法拍房挂拍量为42.95万套,同比仅增长2.34%,而2021年这一数字减少了3.59%,商业类、工业类法拍房数量增长远超普通住宅类。所以,对于法拍房数量增加也要“区别看待”。目前,法拍房市场整体数量较小,依旧属小众化市场。以深圳市场为例,乐有家研究中心的数据显示,今年上半年深圳住宅类法拍房挂拍超过1400套,成交套数近430套,成交金额超过28亿元。与之相比的是,今年上半年深圳二手住宅成交录得2007年以来的最差表现,比2008年上半年还要少52%,但成交数量仍有9965套。

“1元起拍”有猫腻?

法拍房市场也缺信心

证券时报记者在多个拍卖平台也看到,包括一些网红片区的住宅在内,许多房源有上百人关注,但却无人报名,流拍现象随处可见。与此同时,“1元起拍”也开始出现。记者在阿里拍卖平台上看到一套位于深圳坪山区的房源永久使用权“1元起拍”,该房源是村委统建楼,无房产证,并注明成交后购房者需另付软件服务费(成交价的0.5%~1%) 和另付佣金(成交价的1.5%) ,而且在9800多次围观下仍无人报名。有业内人士表示,一块钱起拍的“法拍房”多数是处于司法拍卖二拍甚至变卖阶段的房子,这些房子或多或少都有一些硬伤,而且房东或者已经负债累累。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“1元拍卖说明当前房屋买卖遇到了压力和阻力,所以会有这类新奇操作,1元起拍是吸引购房者的噱头要注意其背后是否有其他猫腻和负债,防范认购后背负了新的成本。”

与正常交易的二手房市场类似,尽管调控松绑预期和利率下调等利好因素再现,但购房者的信心依旧不足。而在法拍房市场,美联物业交易管理部&担保部总经理王青表示,法院近期出台了税费各付的新政,但是市场反应并不热烈,买家普遍对未来市场缺乏信心。一拍流拍已经是普遍现象,二拍超过一拍价格也已经很少见到。

有分析人士表示,法拍房不完全等于断供房,断供房实际上所占法拍房总体比例并不高,大部分法拍房来自于合同纠纷、违约导致抵押物被查封、业主涉刑事案件等,也有不少是因为近年来企业经营出现困难所导致。那么接下来,法拍房市场会如何变化?蓝鲸法拍总经理王胜蓝认为,“债务纠纷案件,破产案件会增加,但是法拍房不会那么快的增加,因为司法拍卖有严格的处置程序,法院的法官有限,不会那么快进入到大众市场。”

王青表示,法拍房的挂牌量并不会明显增多。当市场差的时候债权人也会不那么积极去法院申请强制执行,被执行的业主也会努力去延缓房产上拍的时间,会有更多即将上拍的房源可能暂缓,或者业主债权人让步做了二手交易。二手市场向好,法拍的数量才会增多。易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,现在正常交易的新房和二手房数量也在增加,购房环境也相对宽松,反过来也会影响购房者参与法拍房的情绪。

中介机构套路?

如今,北京、上海、广州、深圳、厦门、南京等一二线城市早已将法拍房纳入限购范围,也打击了借法拍房来变相炒房的现象。虽然相较于正常二手房买卖,法拍房还算是相对小众的市场,但许多机构和购房者早已将目光投向了法拍房市场。

在一些法拍咨询微信群里,证券时报记者看到气氛十分活跃,“群主”每天都会更新看似“笋盘”的房源以及成交数据。陈俊(化名)曾经购买过法拍房。他告诉证券时报记者,以小博大的投机、竞相出价的博弈等等新奇故事在网上流传很多,买法拍房的确需要做足功课。另一边,法拍房辅拍公司也在发展壮大。在天眼查搜索从事法拍房业务的相关公司数据显示,全国范围内成立时间一年内的公司数量占总数将近三分之一。

证券时报记者发现,市场上已经有许多专门从事法拍房的辅拍机构。有辅拍机构的中介经理告诉记者,他们会提供购房前的尽查,将房源的详细情况做一个风险评估,给出相应的建议,随后的交易税费、房源欠缴的物业费、贷款等都能提供服务,收费与一般的二手房中介收取的标准类似,也是成交价的2%至3%。“虽然房源不用我们自己去找,也不用业主委托,但我们的服务流程比一般二手房交易复杂很多,所以收费的折扣不多。”该中介经理如是说。

与一般的二手房交易不同,法拍房在购买前就需要做大量的调查工作。如果客户最终没有拍到房子,这些服务需要收费吗?对于这个问题,证券时报记者询问多家辅拍机构,得到不一样的回复,有机构回复称不需要额外收费,有机构则回复需要购房者提前交纳10000元左右的诚意金,如果多次拍卖不成,将会从中收取一定比例的服务费。由此可见,法拍房辅拍机构的收费标准仍有待完善。

陈俊也告诉证券时报记者,自己曾经接触过一些辅拍机构,他们会要求一个实拍价格,例如以500万元为包拍价格,但最终如果以490万元成交,辅拍机构也会收取500万元,赚取当中的差价。有资深法拍房中介人士告诉证券时报记者,以深圳市场为例,目前多数法拍房源的成交价格会稍微低于二手房参考价,起拍价大概是二手房参考价的7折到8折左右,但如果是优质学位、实用面积大或者地段好的房源,成交价有时会接近于市场价。就在近日,深圳南山华润城三期的一套191平方米法拍房成交价近3600万元,已经与二手市场成交价基本一致。“购房者如果选择辅拍机构,就必须要把辅拍机构的收费算进去,其实法拍房的捡漏空间也不大。”

王青表示,由于购买法拍房也是要符合限购限贷政策,客户购买法拍房要清楚自己是否符合政策,要了解清楚拍卖房屋的相关税费及费用,要清楚产权情况和房屋交付的实际情况。购买法拍房还要注意资金是否能及时到位,法院一般给10天付款时间,首付资金和贷款一定要提前确定好。此外,很多房产会有交房的纠纷,也需要提前做好风险排查,不要买了房长时间收不到,费事费力。

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