以房换房、半价买房、稳赚不赔，深圳的楼盘营销为何这么拼？

继“以房换房”之后，深圳非商品住宅性质的居住型产品（市场俗称“公寓”）再次打出“稳赚不赔”的广告。

在深圳商品住宅市场成交量低迷的当下，公寓、单身宿舍等非商品住宅类产品因为其自身的缺陷，去化也陷入艰难境地。在这样的情况下，非商品住宅类产品的营销方式也花样百出。

近日，深圳市宝安区铁仔山附近的朗峻广场项目称，将对有意向入驻朗峻广场，且符合标准的青年人才，开放50套产业公寓，和青年人才共同持有该房产权，三年后若房价下跌，企业将向青年人才按原价回购一半产权。

有专家对第一财经表示，上述的“共有产权房”并不是真正意义上共有产权房，是由企业和协会推出，不属于政府行为，其目的是为了加速项目去化，本质上是相当于房企从购房者手中无息借款三年。

“包赚不赔”的买卖

据深圳市委机关报深圳特区报报道，近日，深圳市企业人力资源发展促进会（全称“深圳市企业人力资源发展促进会协会”，下称“深圳人力协会”）与深圳安佳建实业发展有限公司（下称“安佳建”）发布了“青年人才共有房计划”，安佳建将对有意向入驻“朗峻·107数字花园”，且符合标准的青年人才，开放50套产业公寓，和青年人才共同持有该房产权。

吸引人目光的则是其回购政策，即三年之后，如果房价出现上涨，青年人才可以选择向企业按照原价购买剩下的一半产权，搭上资产上涨的“顺风车”；如果三年后房价下跌，企业将向青年人才按原价回购一半产权。楼市有涨有跌，当房价下跌的时候有企业来托底，这对购房者来说是一笔稳赚不赔的买卖。

那么，上述的青年人才应该符合哪些条件才能购买共有产权房，三年之后，如何判断该房源有无涨跌，企业是否有能力回购？带着这些问题，第一财经致电了朗峻项目售楼处。

“目前是这样宣传的。”对于房屋产权企业和个人各一半的询问，朗峻售楼处的工作人员给出了这样的回复，“青年人才共有房计划”和相关部门达成了合作意向，具体要如何实行，后续深圳人力协会会给一份具体的细则。”对于三年之后如何判断该房产的价值，该工作人员表示，价格的涨跌属于市场行为，要看届时项目周边的价格接受程度。

该工作人员还对第一财经透露，朗峻项目已经封顶，届时精装修交付，交付时间预计在明年6月份，也可能会提前交付。

销售低迷下的销售创新

第一财经了解到，“朗峻·107数字花园”（下称“朗峻”）位于深圳市宝安区西乡街道铁仔路28号，由原骏业工业区城市更新而来，2021年5月取得预售证，预售备案名称为朗峻广场，开发商为安佳建。

值得注意的是，该项目地块的性质为普通工业用地，使用年限为50年。项目分为1、2两栋，预售总套数567套，分别为64套产业研发用房，21套生产用房、1套配套办公、481套单身宿舍。售楼处工作人员对第一财经表示，上述50套产业公寓指的就是单身宿舍。

深圳市房地产信息平台显示，截至2022年7月21日，朗峻项目仅23套房源的状态为“已备案”或“已签合同”，其余的544套房源均为“期房待售”。开盘一年多，朗峻项目的去化率仅4.2%，效果并不理想。

企查查资料显示，朗峻项目的开发商安佳建成立于2014年，由一家港资企业全资持股，注册资本5000万元人民币，主营业务为城市更新、都市产业综合开发运营与产业投资服务。朗峻项目售楼处工作人员表示，朗峻广场是安佳建在深圳开发的第一个房地产项目，于去年6月开盘。

此前，全国已有不少城市推出过人才共有房，持有方为政府和购房者个人，而上述的共有产权房由企业和购房者持有，在全国来看算是第一次。

广东省城规院住房政策研究中心李宇嘉对第一财经表示，上述的“共有产权房”并不是真正意义上共有产权房，因为并不是政府推出的，而是由企业和协会推出，不属于政府行为，其目的是为了加快项目去化。

李宇嘉表示，深圳此前是没有共有产权房，类似的保障性住房为安居型商品住房，近年来，深圳与国家的住房保障体系全面对接，安居型商品房按照共有产权住房的模式推进。因为建设需要时间，截至目前，深圳市面上还未销售政府与购房者共同持有的共有产权房。同时，政府推进的共有产权住房都是住宅性质，没有工业商办性质。

艰难的公寓市场

在深圳一、二手商品住宅市场成交量创新低的当下，公寓等非住宅性质的居住产品去化更是不理想。

乐有家数据显示，今年上半年，深圳新房住宅网签16126套，环比及同比的跌幅均达到4成；二手住宅过户仅9965套，不到万套，环比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%，成交套数创16年以来新低。从2021年7月开始，深圳二手房价出现明显的下跌，到2022年6月，二手房价已经回到2020年末2021年初的水平，个别区域甚至回到2019年，房价进入底部区间。

商务公寓本身交易税费高，首付需5成，水电费高，一般不带学位等劣势，尤其在2021年深圳住宅供应加大市场背景下，深圳商务公寓去化周期有所延长。克而瑞深圳区域统计的数据显示，截止到2021年底，深圳商务公寓的库存约167万平，去化周期延长至28个月。

深圳中原统计的数据显示，2022年上半年，深圳市公寓批售项目共8个，供应面积14.1万平，同比下降69.69%，环比下降68.83%；今年上半年，深圳全市公寓成交面积10.4万平，同比下降76.28%，为去年全年成交面积的14.91%。

就在不久前，深圳一公寓项目还推出“以房换房”来吸引顾客。

“以房换房”的项目为弘基翰林九锡，备案名为弘基翰林大厦，去年10月拿到预售证，分为A、B两栋，共有232套办公，217套商务公寓以及65套商业，毛坯交付。据悉，“以房换房”即换房者将持有的商品住宅兑换成为该项目的公寓或者商铺。

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