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“保交付”在路上:郑州、宁波、咸阳等多地政府出手

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一场轰轰烈烈的“停贷潮”将购房者与开发商、银行三方的矛盾推向全国。

近日,围绕“保交付”这一核心问题,先有银保监会表态支持地方政府化解危机,后有河南郑州、浙江宁波、四川遂宁、陕西咸阳等多个地方政府先后出手参与问题楼盘的化解,并构建纾困基金、出台“一对一帮扶”、“一盘一策一领导”等方案。

弥补资金缺口是关键

观察者网从地方政府网站了解到,推动问题楼盘化解处置工作成为近期河南、四川、广东等地各级政府会议的主要议题之一,部分已陆续出台明确制定出可行性方案。

其中,作为“烂尾楼”情况最严重的省会城市之一,郑州也是首个创新性成立第三方资金平台的城市。

7月19日,河南国资委旗下河南资产与郑州国资委旗下郑州地产集团共同成立地产纾困基金,通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式,参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

具体而言,郑州地产纾困基金的化解风险方式涵盖公司法人治理、市场化机制建设、低效资产盘活、产业招商引资、资产证券化、“两非两资”剥离等多个方面。

相较于此,更多地方则快速出台“一对一”的帮扶政策或“一盘一策一领导”政策。

如7月20日,四川遂宁房管局明确,全市共有83个在建和待建房地产开发项目纳入挂联范围。每一个项目均由一名县级领导进行“一对一”挂联。各辖区挂联领导要全面掌握已购开发建设用地的房企和房地产开发项目情况,原则上每月开展一次“一对一”对接,化解房企发展难题,推进房地产开发投资逐步回升。

同策研究院研究总监宋红卫向观察者网分析称,烂尾楼问题的处理方法一般是在地方政府的主导下,引入战投或者对项目或者企业进行重组、重整,并且在政策层面给与一定的优惠,来降低接盘者的风险。核心问题依然在于项目本身是否可以实现自身的现金流平衡,对于资金挪用或者可盘活货值不足的项目来说,如何弥补资金缺口难度依然较大。

宋红卫同时认为,化解此轮危机最核心的问题是融资渠道,要使项目复工,初始资金未必要求很多,只是由于企业信用问题难以融资,此时地方政府部门火速出手且态度坚决,帮助在建项目背书和协调融资,优先解决在建项目复工问题,是更好稳定群众情绪,最终完成“保交付”、化解此轮房地产危机的重要方式。这甚至比简单的融资政策要更为务实有效。

在易居研究院智库中心研究总监严跃看来,直接成立纾困基金与“一盘一策”“一对一”帮扶政策相比,最大优势就是兼具资方和协调人双重角色,一旦决定直接提供资金支持,进行收并购或者对问题公司重组,阻力都会小很多;但毕竟地方政府资金有限,在提供背书、牵线搭桥寻求第三方融资方面,执行起来可能不如后者认真负责。

加强监管,防治风险

在着力化解交付危机的同时,“停贷潮”也为全国各地在资金监管层面敲响了警钟,近期多地因此密集出台商品房预售资金监管新规,防范商品房延期交付等问题。

日前,西安市住建局等五部门联合出台《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》,要求商品房预售资金(包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款)应全部直接存入专用监管账户进行监管,开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

同时严控拨付标准。商品房项目完成主体结构验收前,累计使用重点监管资金不得超过总额的50%;完成竣工验收前,不得超过95%;完成竣工验收备案前,不得超过99%;不动产首次登记后,可以提取剩余1%。其中,7层以上的建筑,总层数达到1/3、2/3前,累计使用重点监管资金分别不超过总额的20%和35%。

值得注意的是,《通知》着重强调,银行若擅自拨付预售监管资金,将负责追回。

无独有偶,河北沧州、深圳龙岗和汕头等地也分别发文,进一步加强对商品房预售资金监管,强调“专款专用”,再次明确银行的监管义务与责任。

其中,沧州市住建局甚至明确要求,在商品房买卖合同中须注明“购房款不进入监管账号,此合同无效,买售双方可随时解除”字样。

在中原地产首席分析师张大伟看来,在预售房买卖过程中,银行既做裁判员又做运动员,这本身就是最大的问题。除了在预售资金监管上不作为、为不达标项目违规放贷等问题之外,包括假收入证明、经营贷违规买房等房地产乱象,都和银行的故意纵容离不开关系。

因此,经历此次交付危机之后,从政策和规则上制定严格审查、责任机制,是房地产行业未来健康发展的必要步骤。

值得一提的是,市场亦有声音认为,取消商品房预售制度可以从根本上预防交付风险。

对此,银保监会新闻发言人、法规部主任綦相在7月21日新闻发布会上回应称,是否该取消期房预售关乎整个房地产新模式,国家会统筹考虑。这不仅仅涉及金融监管政策,还需要住建部、人民银行等多个部门统筹政策协调。

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