楼市复苏来到十字路口

前段时间高歌猛进的农产品换房促销事件，让地产商与其花式促销手段一起进入公众视线，这背后传导的是地产行业下行的资金窘境。

6月国家统计局数据显示，70个大中城市中有31城新建商品住宅价格环比上涨，比上月增加6个，成都涨幅1.3%领跑，北上广深4个一线城市均在其列。

此前发布的6月销售数据中，全国总体环比涨幅达到50%。有声音认为，在6月各地稳楼市诸多举措与开发商加大供给等综合效应下，房价如同房地产销售额一样，市场已经有了触底反弹势头，房价与销售额趋稳甚至回暖。

但从同比来看却不难发现，6月销售额环比上涨不过是周期性叠加疫情趋稳影响下的正常反应；新房价格同比下降城市数量依然在上升，统计局测算的70个大中城市中就有49个，仅占总数的70%，房价有些许回升的几乎均为一二线城市。

如湖南岳阳、广西北海、广东湛江等三西线城市，房价降幅同比去年已经超过7%。

花式促销与稳房价

事实上，若将时间线拉长则不难发现，除少数热门地区之外，在2022年上半年在巨大的销售压力下，全国总体房价尽管降幅有限，但下降走势已十分明显。

特别在三四线城市，由于本身缺乏产业支持、人才流失严重，房企为加快库存去化以弥补融资受限带来的现金流缺失，只能采取“以价换量”方式。

传统的买房送车位、买房送家电家具等营销方式已经不足以刺激购房者麻木的神经。2022年6月以来，商丘小麦换房、开封杞县大蒜换房、南京江宁西瓜换房、无锡水蜜桃换房、广州增城荔枝换房、“房产置换，以旧换新”等各种花式促销在各地此起彼伏，有的只是单纯为了博人眼球，更多是通过变相降价方式促销。

有熟知南京楼市的行业人士向观察者网直言，开发商并非要转行买水果，不会真的收购农副作物，这一促销方式完全可以通过折算差价方式结算，最后直接在总购房款中扣除。

例如西瓜换房时收购价为10元/斤，最高抵扣10万元，而西瓜在当地的批发价还不到1元/斤，相当于购房时可直接在总价上下降9万元。

要知道，该楼盘新房均价也才1.8万元/平方米，按照75平方米的最小户型计算，相当于在原有折扣基础上再打9折。

上述人士认为，此类变相降价既向购房者让利，又没有过多影响网签价格，这也是统计数据上，房价并未表现出太大浮动的主要因素。不过此类花式促销不可持续且额度较小，对购房者吸引力并不大；倘若额度较大或会招致监管部门处罚。

简单来说，新房预售制度使得开发商要严格按照预售证一房一价表上标明的价格来销售，这不仅可以用于控制涨幅，同样可以作用在防止价格意外下降上。

如上文提到的岳阳，6月环比领跌全国，跌幅1.6%。且从2021年6月至今的13个月内，除2021年11月环比微涨0.3%外，其余12个月环比均处于下跌趋势，如今同比跌幅已经达到7.1%。

也正因此，岳阳也是去年首个出台了“限跌令”的城市。此后，“限跌令”以不同形式陆续在全国20多个城市出现，用以约束房企“非合理降价”。

一二线不是降价分水岭

值得注意的是，房价下行动力不止出现在三四线城市，一二线核心城市较为偏远地区项目开发商迫于销售压力同样如此。

除上文提到的南京江宁与广州增城之外，一直站在楼市巅峰的深圳也同样如此。

从去年着手处理“打新”“经营贷”“新房里”等炒房乱象之后，深圳二手房价出现明显的下跌。

根据本土中介机构乐有家统计数据，深圳整体二手房价格自2021年7月之后环比持续下滑，到2022年6月已经回到2020年末至2021年初水平，个别区域甚至回到2019年。

二手房成交排名前列的20大热门片区中，过半数的片区价格出现了下滑。以2022年二季度二手房价，对比2021年四季度，龙岗中心城、大芬、东门、翠竹等片区价格下跌超过4%，跌幅最多的是罗湖布心区域，价格下跌达6.96%。

相比之下，黄贝岭、西丽、景田、南头等核心区域，则上涨超过4%。而上半年新房市场中备受关注的网红项目，如海德园A区、招商仕林臻邸、润玺二期、岗厦天元花园等非普宅项目也大都位于这些区域。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向观察者网表示，市场经济下，房价往往与去化速度呈正比，这在全国性市场下行周期下，自然存在不小的降价动力；相反，如杭州、上海、深圳等地的核心区域，日光盘依旧屡见不鲜，一二手房价倒挂现象并未改变。久而久之，不同量级的城市之间、同一城市不同区域之间的价格分化将越来越大。

“6月份房地产销售行情依旧回暖趋势，加之救市政策催化，下半年预计市场将逐步回温，届时房价下行压力自然随之减小。”严跃进预计，此轮楼市巨变之后，行业监管和政策逐步成熟，活下来的房企也将迅速由竞规模向竞品质模式转变，有利于行业长远健康发展。

不过，亦有分析人士预期，此时距离行业底部恐怕尚有一段距离，短期内市场难言回暖。

在上述人士看来，上半年政策调控如此频繁，依然收效甚微，且调控只能作为短期刺激手段，并不能从根本上改变购房者信心和行业现状，因此市场的小幅上扬难以持久。加之近期烂尾楼数量激增，暴雷房企有增无减，且有向一二线城市蔓延趋势，只会对房地产销售和价格造成更大压力。

如6月新房价格领涨的成都（环比1.3%、同比4.5%），二手房涨幅也领先，6月环比上涨2%、同比上涨5.4%。从一定程度上就是政策短期催生出部分需求的提振作用导致。

公开资料显示，成都在5月份接连发布了两次优化调控政策，从降低限购门槛、多孩家庭多购一套房、放松限售、增值税免征期“5改2”、提高公积金贷款额度等方面放松调控，释放了前几年政策严控下抑制的购房需求。

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