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经观头条 | 关于停贷的六个“为什么”

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经济观察报 记者 陈月芹 丁文婷 

7月中旬,超过150个楼盘的购房者发布停贷“檄文”,向延期交房、事实性停工、表演式复工说不。

按揭合同是贷款人和银行间的契约,停止还贷意味着购房者撕毁与金融机构的合同。看上去像是他们被开发商欺负了,却转身报复银行。

事实并非这么简单。在开发商和银行、购房人组成的复杂房屋资金链条中,购房者大概是风险承受力最弱的一环。面对预售资金账户监管形同虚设、开发商躺平、“保交楼”遥遥无期的局面,除了用自己的信用跟银行“赌一把”,不少人别无他法。

停贷可能引发的金融风险有多大?有机构估算,潜在受影响银行资产约2万亿元。不过,各大银行在7月14日相继公告总体风险可控,并且,目前业主们发布的多为停贷“告知书”,而非大规模事实性停贷。

尽管如此,停贷问题仍需引发足够重视,它背后是迟迟未能解决且在快速蔓延的出险房企楼盘烂尾问题,以及迟迟没能完全理顺的预售资金监管新规——问题爆发前的“宽”和问题爆发后的“严”都处于拉满状态,对当下房地产形势起到了推波助澜的作用。

一位东部某城市住建系统官员表示,烂尾楼不仅仅是给城市烙下一个疤,更重要的是,会波及当地购房者、开发商、政府等,对经济产生全方位的影响。

自1998年《个人住房贷款管理办法》颁布以来,按揭贷款极大地繁荣了中国房地产市场,也向来是银行最优质的资产。此番停贷风波背后的深层次原因值得深究。

为什么单方面停贷

“我不是炒房客,可能一辈子也就买得起一套房了。”三年前,齐玉一出月子就和丈夫赶了3小时的路来南昌市买房——为了孩子的未来,一家人决定在南昌定居。

今天,他们买好的楼盘南昌新力城的工地,塔吊静悄悄,但是按揭早就开始了。

7月12日,是齐玉交当期房贷的最后期限,她没有把6000元如期存入账户。那一刻,她感觉整个身体都松弛下来了。因为疫情,齐玉的丈夫失业在家,她自己做销售工作,只有底薪,“账户已经空了”。

当天,南昌新力城全体业主在“决定于2022年8月强制停贷告知书”中称,南昌新力城在2021年8月停工,一期11、12栋高层,25、26洋房和二期全体,合计3277户已过交付期限8个月仍未交房,目前交房资金缺口4亿,办理产证5.5亿。新力城若未能在2022年7月底前给出能够执行的复工方案并全面复工,业主将强制停贷直至交房之日。

300公里外的邻省省会武汉,一群年轻人面临同样的困境。

位于武汉市东湖高新区光谷中心城的绿地星河绘的业主高知云集,近2400户业主中有超过1414人具有本科及以上学历,占比近60%,其中硕士341人,博士41人,其中不少来自北大、清华和华中科技大学等名校。

他们中很多人是响应“百万大学生留汉工程”落户武汉的,将工作几年的收入和父母的全部积蓄拿来买房。绿地星河绘2020年12月首次开盘,半年时间“九开九罄”,业主们是经历多次摇号“上车”的幸运儿。但自2021年11月楼盘陷入停工,业主们已经在绿地、市房管局和区政府三方间奔波8个多月,会谈近10次。

6月中旬的会谈中,绿地华中项目负责人出面表态,不考虑前期欠款,项目目前缺口8亿。但在7月最新的会谈中,区专班告知,目前建设资金仅有6000万元。多数楼栋仍未能封顶,离合同交房日期2022年12月31号只有不到半年时间。

一名985硕士毕业的星河绘业主表示:“这不是一时激愤,我也是众人口中别人家的优秀孩子,有社会责任心,我也不想当老赖,但是想到未来30年对着一个烂尾楼还贷,那样的日子更加生不如死。”

为什么停工

5月底,一家头部房企下发通知:市场下行,公司要确保收大于支,要求各区域严控提前开/复工,“有明显好处才提前开/复工,有市场的按计划及时供货”;各区域要统一共识,适当、及时延后开/复工,“收益不明显的不开/复工”,市场差的适当延后。

资金十分有限的情况下,“弹药”要放在刀刃上。一家百强民营房企人士透露:市场复苏较快的,保证供货,加快销售回款;市场低迷的区域,未开楼栋要延期复工。项目营销部门要给工程部门意见,综合研判流量和销售回款能不能支付这一期工程。

他举例,其公司在湖南、湖北一些三四线城市的项目基本都停工了,工程款能不还就先欠着,此外,一些市场较差的区域,有专门的同事联络政府商讨退地事宜。

基于资金状况自主停工是企业自担风险、自负盈亏的经营策略,但在市场下行期,合作项目的停工风险可能会1+1>2。

前述百强房企人士举例,其公司和合作方在广东的合作项目,已开盘的房源销售挺好,但总包单位被合作方拖欠了十几亿工程款,决定甩手不干,项目只能停工。“民企大批爆雷,唇亡齿寒,合作方资金链断了,银行也不肯给两家房企的合资公司批贷款”。

“合作方不动,也不愿意折价卖(股权)”,万不得已时,只剩下最后一条路:其公司直接收购合作方股权。

资金捉襟见肘,一分钱要掰八瓣。一家已公开爆雷的top10房企华中区域人士解释,集团的钱,用来保少量不能再展期的公开债;各区域的钱,优先保两类项目:一是临期交房的,二是位于城区、市场较好的项目,远城区的盘大概率不能如期交房,如果市场持续低迷的话。

一家头部房企华北区域高管坦言,尽管区域公司不遗余力地对外释放某一项目提前交付的好消息,但实际上,区域内在建在售项目近50个,8成以上的楼盘处于停工状态。

以郑州为例,由于集团层面与中建某工程局有数十亿元的商票纠纷,后者一口气停掉了所有在建工程,即便郑州一项目已凑齐了当期部分楼栋的工程款,总包方仍不愿开工。

多个停贷楼盘业主质疑开发商“表演式复工”,即只请少数工人在工地走动,但并未全面、真实复工。这位高管表示,这招仅限于爆雷前维持“暂时的繁荣”,现在,公司没有钱支付“演员”工资了,近几个月,他自己的工资都被延缓发放了。

为什么没管住预售金

预售资金监管,本应是一道“防火墙”,起到保障预售房屋按期施工、交房的责任,尤其是重点监管资金,应覆盖剩余工程所需款项,避免烂尾。但在南昌、武汉、郑州等城市的大部分停工楼盘中,预售资金账户显然没管住。

北京市盈科(苏州)律师事务所陈会军律师介绍,仅从归责银行角度来看,目前商品房预售资金缺口的原因主要分两类:一是贷款银行是否将贷款足额进入商品房预售资金监管账户,二是监管银行是否对商品房预售资金尽到使用监管义务。

按揭贷款进入预售监管账户,在流程上是明晰的。上海建设银行一位信贷经理向经济观察报介绍,按照规定,银行贷款合同上的收款账号须与预售合同上的资金监管账户保持一致。

“大银行审核都很严格,不仅贷款审批人、放款审核、后台录入时要对账号进行核对,系统里银行建立合作楼盘信息时,对收款账户也会由录入人、审核人和审批人多次核对。”

但实际操作中,很多银行并未按此操作。

经济观察报注意到,南昌新力城业主的购房合同中明确规定,出售商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户中,用于新力城工程建设,并列明了江西运发实业有限公司(编者注:新力城的项目公司)在民生银行的某账号为预售资金监管账户。

但贷款合同中,账号变成了该开发商在浦发银行开设的账户,而非购房合同中的预售资金监管账户。业主提供的贷款支付截图显示,贷款最终流入了江西运发在广发银行开设的一个账号中。

也就是说,银行将按揭贷款汇入的既不是商品房预售资金监管账户,也不是贷款合同载明的非商品房预售监管账户,而是开发商指定的其他账户。

这种情况下,如果购房人在放款时不知情,也没有签字确认,银行构成根本违约,业主们可以拒绝还本付息。陈会军表示,但如果银行放款至贷款合同约定或者业主们签发的其他书面文件载明的非商品房预售资金监管账户的,这往往会被认定为银行和业主们都有过错,业主们单方停止还贷将面临承担相应责任的风险。

南昌新力城停贷告知书中提到,包括农业银行、建设银行、招商银行、工商银行、民生银行、浦发银行、北京银行等在内的14家银行均存在未按规定打入房管局资金监管账户的违规放贷行为。

据经济观察报不完全统计,武汉、长沙、景德镇、南宁、郑州等多个项目业主发布的停贷告知书,也直指多家银行存在不同程度违规放贷。

7月12日,河北省沧州市住建局发布的《沧州市商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》中提出,设立监管账户后,在商品房买卖合同中须注明“购房款不进入监管账号,此合同无效,买售双方可随时解除”字样。

而对银行提前向开发商拨付商品房预售资金的问题,陈会军解释,提前拨付的事实、原因及其责任查明举证比较困难,而且仅就银行的资金监管责任而言,银行的监管非常有限,属于形式审查义务,涉及工程造价的计量和相关付款文件的真实性是缺乏专业能力的;同时如何证明银行的过错对业主来说存在一定举证难度。

上述信贷经理告诉经济观察报,即使在监管相对严格的上海,对工程进度也依据开发商开具的相关证明核定,见单付款。“我不是相关工程专业人员,对工程节点,我们没办法坐直升机上去看,我只认材料”。

起诉开发商并要求解除购房合同也可能很难实现业主们的预期,在陈会军看来,如果业主起诉爆雷开发商而要求解除购房合同的,自身债权将沦为普通债权,偿债顺序将排在税金、工资和享有法定优先受偿权的工程款甚至是银行抵押贷款等债权之后,最后可能陷入 “钱房两空”的局面。

为什么保交房难

一位某东部城市住建系统官员指出,几天内,全国停贷楼盘列表倍速增长,一定程度上体现了各地政府近一年保交房行动的压力。

自2021年下半年以来,“保交房”成为各属地政府的一项重要任务。

某头部房企郑州公司一位人士透露,其公司一个停工项目,按照合同约定实际已支付了94%的工程款,总包方明确,该项目暂缓施工不是因为项目欠钱,而是要拿卖得好的项目要挟房企解决其他项目的债务问题,因此春节后便开始减量开工,上的工人少了很多,开工断断续续,直接影响项目销售和交付周期。

为了让项目恢复施工,郑州市建委和区政府均已介入,给总包单位下发告诫函,不能因为其他项目问题影响一个正常经营的项目交房,如果不能按时复工,要把该总包单位拉入市建委的黑名单。5月,总包单位向法院起诉,申请将项目资金账户保全,导致整个项目停滞,在有关部门协调下,到7月才解封。

与此同时,当地政府还给房企项目公司引入了一家新的本地总包单位,分给它一个大标段,7月初至今已安排上几百个工人,约有8栋楼开始全面动工,而原总包单位仍僵持着。

一位恒大西部某区域高管向经济观察报透露,恒大在全国有600多个在建待建项目,其中有500多个已经达到合格复工率,他解释,复工率达到高峰期正常施工量的70%则为达标。

各地项目保交房压力不一。该高管说,其所负责的城市仅10余个在建项目,辖区内整体资产盘整之后足够交楼,相较之下,河南是交付压力较大的省份,有70多个待交房项目。

此外,复工进展还与各地风险处置专班的协作支持力度有关。自2020年下半年以来,各层级政府成立了专班,处置恒大地产项目逾期交付烂尾风险等工作。近一个月来,有专班曾和金融机构施压:“幸好你们放的是给恒大的贷款,面对的是恒大的项目,有政府的各级专班来管。”

话说得直白,现实也是如此,该高管解释,如今出险房企越来越多,部分地方捉襟见肘。

就业主停贷事件,他也频繁联系合作按揭贷款较多的几家银行沟通,希望争取到更多放款,“如果项目真的停了,业主断供,受伤的首先是我们地产公司,但金融机构也逃不掉,我们在一条船上”。

停贷事件持续发酵,7月14日晚,西安市住建局等五部门发布《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》,强化商品房预售资金监管。

据经济观察报了解,今年以来,西安各级部门成立了延期交房专班,7月11日下午,西安市还召开了全市商品房延期交房工作调度会,西安住建局以及各区延期交房专班负责人等参加,会上对西安10个高风险项目进行研判。

为什么银行风险可控

停贷事件中,购房者矛头直指开发商、金融机构和银保监等监管部门。如若停贷真的发生并蔓延,将直接影响银行不良率。

7月14日,兴业银行、农业银行等15家银行相继发布关于“强制停贷”事件的公告,均表示当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘,所涉及贷款规模较小,总体风险可控。

经济观察报统计,除建行、中国银行未公布具体数据外,剩余13家银行均披露了自行排查估算的存在“保交楼”风险的楼盘涉及的逾期按揭贷款余额,共计36.58亿元。其中,兴业银行所涉楼盘逾期按揭贷款余额最高,约16亿元,不良贷款余额0.75亿元,已出现停止还款的按揭金额3.84亿元,主要集中在河南地区。

农业银行、工商银行、浙商银行、邮储银行存在“保交楼”风险的楼盘涉及的逾期按揭贷款余额在1.27亿-6.6亿元之间,交通银行等8家银行该数值不足1亿元。

7月13日,前述头部房企郑州公司人士就停贷一事询问几家银行得知,农业银行许昌分行表示可以给客户办理延缓半年还贷,但郑州的几家大型银行明确表示目前尚未收到烂尾或停工可以给客户办理延期的相关通知,如果购房者单方面停贷,3个月后,银行会给予上征信黑名单处理。

一家大型国有银行反馈称,银行从未有允许客户“停贷”的政策,最多允许客户证明自己受疫情影响申请延期还款,单方面宣布停贷来解除银行和借款人的合同关系是不现实的。

该银行人士透露,今年已有涉及名门地产、康桥地产等项目购房者曾反馈过,因项目停工希望申请停贷停贷,但这只是个别行为,“停贷公告也仅是预告开发商若不复工或如期交付,业主将停贷,部分楼盘存在跟风效仿的可能,目前仍没有整个楼盘业主走到实质停贷那一步”。

为什么中部成为停贷重灾区

前述东部某城市住建系统官员表示,在房地产行业整体开发规模见顶、开始降速减量发展时,已经可以预见未来一段时间,会有一批项目停工、烂尾,“这是房地产增速放缓的附带效果,必然会出现,只是某些区域比较明显而已”。

河南尤其是郑州,是此次停贷事件的重灾区,截至7月13日,150个发出强制停贷告知的楼盘中,42个来自河南,其中29个位于郑州。

“烂尾楼多的城市,经济停滞风险巨大。”前述东部某城市住建系统官员表示。

首先,“越是刚需盘越容易烂尾”,该官员解释,因为全国各地建安造价相差不大,刚需盘货地比高,意味着杠杆高,1块土地,10倍货值,挪走这部分预售资金相当于拿走10倍的钱,因此三四五线楼盘、刚需盘预售资金的腾挪对房企而言更诱人,而高端盘地价占比高,不容易一下子全转走,“剩余残值等于可供地方政府腾挪的平衡资金”。

前述恒大西部某区域高管也提到,核心地区的项目会优先复工,因为这类项目地价较贵,土地款一般不允许融资,是房企自有资金,后续的工程建设款相对于土地款来说,其实资金量不大,理论上开发商卖完回笼的资金更多。

上述东部某城市住建系统官员表示,目前其所在省份没有项目在“强制停贷”榜上,除了保交房任务抓得紧,地价高,残值余量大,市场销售热度尚可也是主要原因。他认为,目前断供仍是区域性的,主要是残值低、交楼难的项目,还没有发展到全国范围。

由此他也强调,越是刚需盘,越要严监管。

其次,近年来中国城镇化高速发展,坐地卖楼花是其中一个加速器,“城市骨架拉大,不靠政府拍地的基金性收入,欠发达地区就只能指望中央转移支付了”,因此,烂尾楼太多,城市政府很难再卖地,光维护既有市政和公共服务就已捉襟见肘,何来扩张?何来新市民?

在基本面没有改善的前提下,部分城市救市的逻辑是让居民加杠杆买房,“现阶段还让本就收入来源单一、消费降级的家庭,再加杠杆买房……这样的地方政府是极不负责任的”。而零元购、一成首付等一再降低的购房门槛,导致部分业主停贷的沉没成本较小,应当引起各城市政府警惕。

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