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稳楼市之战:解开桎梏再起舞? |中国经济半年报

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2022年上半年,面对低迷的市场环境,在“房住不炒”的主基调下,中央及地方政府持续加码房地产调控,力促房地产市场的良性循环和健康发展。从三四线城市到一二线城市,包括限购端、信贷端、土地端以及棚改促进、出台房票等各类组合拳施向市场及房企。

据中原地产研究院统计,今年上半年,为全面支持合理住房需求释放,200个城市出台楼市调控政策超460次,刷新历史记录。而随着多重救市政策的推进,“稳楼市”效果初显:部分地区楼市已经现回暖迹象,土地端也再现部分民企大手笔拿地。

不过,对于下半年的市场走势,受访人士多谨慎认为,道阻且长,未来形势依然严峻。目前市场整体需求及购买力透支、行业信心不足,短期内行业仍面临较大下行压力,各地因城施策到发挥作用仍需要一定时间。

多地“托举并用”高频救市

据中原地产研究院统计,今年上半年,为全面支持合理住房需求释放,200个城市出台楼市调控政策超460次,刷新历史记录。而在“4·29”政治局会议之后,地方出台放松政策频率明显加快。克而瑞地产研究中心发布的数据显示,5月,102个省市出台了125次放松政策;6月,地方放松政策继续保持高频节奏,政策力度托举并用,68省市出台80次放松政策。

从调控目的来看,上半年各地楼市均从“救市”角度出发,且调控的方式、力度及精细化程度均出现了显著升级,打出房贷利率、降首付比例、放松公积金贷款、放松甚至取消限售、限购以及出台“房票”安置政策等组合拳,调控工具箱不断完善。

据克而瑞研究中心统计,今年上半年,共有142省市放松公积金贷款政策,58城执行首套房贷利率4.25%、二套房贷利率5.05%,50城实行购房补贴,36城放松限购,54城放松限贷,天津、南通两城放松限价,20城放松限售,31城减免房地产税费,43城调降土拍门槛。

其中,在对公积金政策的调整方面,多地推出“一人购房全家帮”举措。例如,6月1日,珠海市印发相关文件,明确在珠海市缴存公积金的职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)购房支付首付款,也可按还贷提取,逐月提取公积金用于帮助其直系亲属偿还购房贷款。

“多孩家庭”则是上半年多个城市进行定向放松的主要对象,全国超过30城市在调控政策中特别提及多孩家庭住房需求。例如,杭州“5·17”新政规定,符合条件的三孩家庭,在杭州市限购范围内限购的住房套数增加1套。此外,符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时,参照“无房家庭”优先摇号。

不少城市选择直接向购房者发放补贴,补贴方式包括按套进行一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才房票奖励、购房价款的一定比例补贴等。

值得注意的是,上半年各地“抢人大战”亦如火如荼。据中指研究院统计,前6个月,有近70省市发布90余条相关政策,主要内容包括放宽落户条件、放宽购房资格、发放创业/求职补贴、放宽限购及限贷、优化公积金贷款额度及首付比例、租房及购房补贴等多项举措。

例如,上海在6月7日推出“世界排名前50名院校毕业生可直接落户”的政策后,又在6月28日宣布今年在沪各研究所、各高校应届硕士毕业生,符合当年度非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍办法规定的基本条件即可落户等。

《华夏时报》记者注意到,今年上半年,包括南宁、怀化、兰州、绵阳等在内的多个城市提出或鼓励货币化安置,郑州、绍兴、宁波、温州等地也重启“房票”安置。其中,郑州房票政策力度较强,提倡优先使用房票,并享受免征契税,安置补偿权益8%的奖励以及不计入家庭限购套数三重购房优惠。

值得一提的是,上半年包括南京、宁波等在内,逾30个城市对预售资金监管进行了放松,主要涉及预售资金可用银行保函替换、资金提前申请解控、降低监管资金金额、按栋支取重点监管资金等。

6月销售整体回暖趋势加强

多轮“救市”刺激之下,行业整体回暖趋势明显。克而瑞地产研究中心发布的数据显示,6月百强房企实现销售操盘金额7329.7亿元,环比大幅增长61.2%,同比降幅有所收窄。

在土地端,尽管国央企地产公司及城投公司托底迹象明显,但部分城市也已重现民企大手笔拿地盛况:例如,6月30日,杭州2022年第二批集中供地正式开拍,共推出45宗涉宅地块,最终所有地块全部成功出让。在此轮土拍中,杭州本土民营房企保持了较高的活跃度,其中滨江集团勇夺12宗地块。另据中指研究院统计,在完成年内首批次集中供地的22座城市中,民企在合肥拿地的宗数占比超过50%。

业内普遍认为,随着地方救市政策持续加码,房地产市场有望逐渐回稳,成交整体好于上半年。平安证券在研报中指出,6月百强房企销售降幅收窄,反映疫情控制、政策作用效果逐步显现。下半年随着政策持续发力,预期稳定下房地产有望缓慢复苏,尤其是基本面较好的高能级城市,地产板块亦有望迎来基本面兑现行情。

即使是因疫情导致4-5月新增供应量及整体市场销售下降的上海,6月起市场供应及成交活动也逐渐复苏。

7月12日,仲量联行方面向《华夏时报》记者指出,当前上海正在稳步恢复运转,预计整体楼市将逐渐恢复信心并在下半年企稳回暖。同时,上海近期对落户政策的放宽,也有望吸引更多优质人才入驻上海,进而带来更多刚需和改善型购房需求,支撑未来楼市成交复苏。

不过,对于下半年市场的走势,多数受访人士仍表现出谨慎的一面,认为目前市场整体需求及购买力透支、行业信心不足,短期内行业仍面临较大下行压力,各地因城施策到发挥作用仍需要一定时间。

“热点一二线城市需求较为旺盛,因此政策调控优化较为谨慎;普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大,政策调控频次较高,但市场对调控措施优化的敏感性弱,政策效果不明显。”中指研究院在研报中分析指出。

在上海中原地产首席分析师卢文曦看来,调控政策效果不明显,主要是由于原先的调控政策比较严格,“比如从去年开始信贷一下子抽紧,市场还没有调整好,这口气要缓过来不容易”。同时,外部大的经济环境不理想导致大众预期出现快速下滑,“这会令购房者更为谨慎”,其向《华夏时报》记者表示。

同策研究院研究总监宋红卫也向《华夏时报》记者解释说,政策调控效果不明显的原因是房地产行业的“三个信心”目前都没有恢复。

“第一,金融机构的融资信心不足,面临市场下行趋势及房企不断爆雷,金融机构不敢放贷;第二,开发商的投资信心不足,目前房企融不到钱,房企核心战略都在加速销售回款以及偿还债务问题,70%的房企都在收缩投资战略;第三,购房者的信心不足,面临经济下行压力,收入预期不稳定以及房企陆续爆雷的情况,很多购房者不敢出手买房。既怕买房后房价下跌,同时也怕买到烂尾项目。”宋红卫解释说。

这些担忧并非杞人忧天。就在近期,多个停工项目业主抱团宣布“强制停贷”,引发行业高度关注。

据CRIC不完全统计,截至2021年末,24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米,占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。另据某研究机构统计,目前违约房企停工面积总量约为5亿平方米。如果按照1万元/平方米的价格、平均首付比例60%测算,则对应2万亿元按揭贷款。

市场企稳恢复尚需时日

信心比黄金重要——但信心的恢复绝非易事。

克而瑞地产研究中心指出,房地产市场真正回稳仍需救市政策组合拳助力。其中,一线城市调控政策难言退出,但存在局部放松的可能性;二线及三四线城市政策力度继续加码,有望全面取消“四限”,让市场信号不再失灵。压力大的城市还需落地财税刺激、房票安置等必要的救市政策措施,以便减缓市场下行压力。

“对比历史周期,政策进入实质性宽松到市场企稳恢复一般需要两个季度左右,本轮市场企稳恢复尚需一定时间。”7月13日,中指研究院发布的研报指出,相比2008、2014年,当前市场所处的行业阶段已完全不同,且受到疫情冲击以及近两年房地产供需两端政策持续深化的影响,市场波动趋势更为复杂。

中指研究院判断,从周期拐点来看,房地产市场成交面积在深度调整期出现转折的时间点与中央房地产政策调控存在密切关系。对比历史周期,在中央较大力度政策出台,同时各地跟进后,全国商品房销售面积同比降幅将在短期内完成筑底。从政策传导时间来看,从政策发布到房地产市场销售同比实现正向增长通常会经历两个季度左右的时间。

而贝壳研究院方面指出,根据历来政策传导的规律来看,市场复苏分为领头复苏、带动复苏和整体复苏三个阶段。当前市场走到了复苏的第一阶段(领头复苏),并向第二阶段(带动复苏)过渡,即强二线和一线城市领头修复,普通二线及以下城市预期仍处于低位。“据此推演,今年8月份普通二线城市房价将企稳,年底部分低能级城市房价将企稳。”

业内公认,下半年,房地产市场恢复稳定运行前,各地因城施策频次或将维持在较快节奏。

7月以来,中央与地方层面加紧提振楼市,而各地打出的“组合拳”花样也更为丰富。

据发改委网站7月1日消息,国家发展改革委办公厅发布关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知称,提出“建立协调机制,统筹推动盘活存量资产工作”“建立盘活存量资产台账,精准有力抓好项目实施”“灵活采取多种方式,有效盘活不同类型存量资产”等,要求以更加具体的盘活方式、配套政策落实方向,表现出盘活存量资产的积极态度。

而在地方层面,据天风证券统计,7月首周(7月2日-9日)已有27个城市针对房地产行业发布相关政策(包括土地规划、市场规范等范畴),其中16个城市发布针对楼市需求端的行政调控的政策。

例如,7月8日,长春市政府发布相关文件,从土地规划、信贷政策、促进交易等方面拟定了12条举措。除下调购房商业贷款的首付比例外,文件还明确提出了支持集中购房,并针对承压的房地产项目要求市、区领导开展帮扶督导等举措,“支持机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体与房地产开发企业接洽,组织商品房集中批量购买活动。”

除了长春外,近期桐庐、巴中、黄冈等城市也陆续出台政策支持商品房“团购”。在6月份以前,“团购”在全国各地的楼市政策中尚不多见。

多地“房票”制度重出江湖的同时,7月上旬,四川省推出“出租换房票”举措。四川省住房和城乡建设厅透露,决定在成都、泸州、绵阳等地开展试点,打通市场租赁住房通道,加快发展保障性租赁住房。其中,7月6日,成都市明确,住房纳入保障性租赁住房房源库后,居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。

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