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楼市“半年报”:利好频出 暖意渐显

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21世纪经济报道记者 张敏 实习生 李佳媛 北京报道

2022年上半年的房地产市场,仍然未能摆脱去年市场调整的余波。但在一系列稳楼市政策的作用下,市场正在出现暖意。

根据国家统计局7月15日发布的数据,今年上半年,全国房地产开发投资、商品房销售、房企到位资金增速等指标继续负增长。但从月度变化来看,6月,销售、资金两项指标的降幅有所收窄,这也是该指标今年以来首次收窄。

房价方面,70个大中城市的房价在6月出现回暖之势,房价上涨城市数量创最近9个月以来的新高。

分析人士认为,今年上半年,房地产市场经历了从底部徘徊到缓慢回温的过程。一系列稳楼市政策的出台,以及疫情趋于平稳,使得市场预期逐渐改善。这些来之不易的信心,有望继续对下半年形成利好。

量增价稳

根据统计局的数据,今年上半年,全国商品房销售面积6.9亿平方米,同比下降22.2%;商品房销售额6.6万亿元,同比下降28.9%。与前5月相比,降幅分别收窄了2.6和1.4个百分点。这也是今年以来,该项指标的降幅首次出现收窄。

值得注意的是,6月单月,商品房销售面积1.8亿平方米,销售额1.8万亿元,环比增长六成以上。虽然有着房企冲半年度业绩的季节性因素,但如此大的涨幅在往年也不多见。

同时出现改善的,还有房企到位资金增速。今年上半年,房地产开发企业到位资金7.7万亿元,同比下降25.3%,降幅比前5月收窄0.5个百分点。同样是今年以来首次改善。

销售回暖和资金状况改善,均源于政策端的推动。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,新房销售的改善受益于两个方面,一是全国103个重点城市中,超过50%的城市主流房贷利率已经降至下限,房贷利率下降叠加城市降首付、取消认房认贷等措施,最大程度上降低购房成本;二是限购、限售等政策放松降低购房者、房源的入市门槛。

销售的升温,在一定程度上改善了房企的资金状况。在房企资金来源中,定金及预售款、个人按揭贷款两项指标明显改善。

房价方面,今年6月,70个大中城市中,新房价格环比上涨的城市有31个,二手房价格上涨的城市为21个,均创下去年10月以来的新高。

从城市能级来看,一线城市涨幅仍然最大,除深圳外,北上广三地的新房、二手房价格均环比上涨。二三线城市房价有涨有跌,但总体出现了涨幅扩大、降幅收窄等积极信号。

尽管量价表现颇为乐观,但由于疫情影响等因素,今年上半年的房地产市场仍然未及往年的热度。其中,上半年全国商品房销售额为近5年来的同期最低点,销售面积则为近6年来的同期最低。

复苏之路

供应端的表现有喜有忧。

今年上半年,全国房地产开发投资6.8万亿元,同比下降5.4%,降幅比前5月有所扩大。今年第二季度,房地产开发投资均处于负增长区间。

但从月度变化来看,近两个月已有积极信号出现。今年5月,全国商品房开发投资额环比增长14%,新开工面积环比增长20%。6月,这两个指标的增速分别提升至24.7%、24.4%。

许小乐认为,这主要是因为销售回款增加,利于房企开工投资。

根据中原地产的统计,今年上半年,全国共有超过200个城市发布了各类稳楼市政策。在前期限购、限贷、限售、预售监管、购房补贴等政策基础上,6月多城市发布了“房票”新政,体现出稳楼市政策继续升级。

中原地产首席分析师张大伟认为,这些措施在一定程度上提振了供需两端的信心,市场预期的改善,也将成为下半年的利好因素。

许小乐指出,展望后市,政策支持的效果将持续释放,市场预期将进一步平稳改善。从现有成交情况看,7月上半月贝壳50城二手房日均成交量较6月小幅增长。预计后期市场成交保持修复带动价格环比继续改善。

复苏路径方面,许小乐认为,当前市场的修复更多是一线和强二线城市的带动,预计后期修复将向周边二线及强三线城市传导,市场修复面逐步扩大。

中指研究院指出,7月单月商品房交易规模较6月或有回落,但考虑到房地产调控政策仍有发力空间,市场规模同比降幅有望延续收窄态势。

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