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“停贷潮”持续发酵 购房者维权的正确姿势

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经济观察网 记者 汪青 近期,多地身涉烂尾楼的购房者发布“停贷告知书”事件持续发酵。

在这场风波中,单方面停贷是不是购房者正确的维权姿势?购房者、银行和开发商三方的法律关系如何厘清?购房者和银行打官司胜算又有多少?

7月14日,一份最高人民法院(下称“最高法”)审判委员会发布的“(2019)民再245号判决书”在社交平台上刷屏,其判决案例或许对于购房者通过司法维权提供借鉴意义。

对此,上海市光大律师事务所高级合伙人徐军对记者表示,由最高法在案件再审申诉阶段对同一法律条款做出不同于绝大多数法院的解读,并于2020年12月3日对之前的生效判决做出改判,对于审理“烂尾楼停贷”案件具有重要意义。

停贷的风险

数据显示,截至7月14日,全国已有上百个楼盘业主发布联名“停贷告知书”,涉及地区包括河南、河北、湖北、湖南、江西、广西、山西、辽宁、安徽、福建、江苏、云南等十多个地区。

“停贷告知书”显示,购房者维权诉求主要表现为,若项目在限定时间内仍未全面复工,业主将强制停还银行的月供,且停供期间产生的损失由开发商、银行及相关利益方一体承担。

购房者集体停贷存在一定的法律风险。徐军表示,购房人与开发商签署的购房合同,和购房人与按揭银行签署的贷款合同是两个独立的合同关系。根据合同相对性原则,开发商违反购房合同约定的,严重的例如停工、逾期交房、甚至烂尾,购房人应依据商品房买卖合同向开发商主张权利,包括追究开发商的违约责任。此时,购房人无权向按揭贷款银行主张权利,包括停止向银行还贷、追究银行违约责任等,除非银行违反了贷款合同约定,致使购房人有权停止还贷。

对于购房者提出的诉求,徐军认为,目前购房人的“集体诉求”是在贷款合同继续履行情况下,要求暂停或调整支付一段期限的银行贷款,例如由贷款合同约定的按月支付形式改为暂停按月支付,直到楼盘复工或交房以后再恢复按月还款,这在法律上属于对合同内容的变更。

“合同的变更应经过对方协商,未征得对方同意的,不能变更。因此,如果在购房人采取这些集体行动后,银行和购房人经过协商,对合同变更内容达成一致意见了,则购房人的目的也是可以实现的。”徐军说。

在楼盘烂尾导致购买者断供风波中,购房者认为银行亦负有不可推卸的责任。比如,银行作为贷款方,违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款;银行将按揭贷款资金违规划入非监管账户;银行作为预售资金监管方之一,未积极履行资金监管义务,导致预售资金支出不明。

对此,上海市光明律师事务所付永生表示,若银行违反规定将专项用于开发建设的购房款资金划入非专门账户甚至用于其他用途,从而导致商品房项目发生停工、烂尾的,买受人集体发出停贷的声明就具有正当理由。

付永生表示,若银行存在监管不力,根据《银行业监督管理法》第48条规定,银行违反法律、行政法规以及国家有关银行业监督管理规定的,银保监局可以对银行采取罚款、对有关人员采取纪律处分或禁止从事行业工作等措施。

今年以来,多个省市专门出台监管细则,如发现违规,银行被禁止监管新的预售项目。比如,根据2022年2月出台的《海南省商品房预售资金监管暂行办法》第18条规定:人行海口中心支行、海南银监局发现监管银行违规的,应当依法严肃处理。监管银行有违规行为的,三年内不得监管新的预售项目。

停贷断供风波不断蔓延,受此影响,7月14日银行股板块集体大跌,包括建设银行、农业银行在内的多家银行紧急发布相关公告,表示风险可控。

烂尾楼下的三方责任如何厘定

一般而言,在购房者停止还贷后会被银行告上法庭。从过往案例看,大部分均以银行胜诉告终。

值得一提的是,在最高法2019年审理的一个案件中,购房者王忠诚等与中国建设银行股份有限公司青海省分行金融借款合同纠纷再审案判决明确:烂尾楼风险不应当全由购房者承担,因为开发商烂尾导致房屋无法交付,致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的,应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者),而买受人不负有返还义务。

“这些年我们的法院系统逐步采取’类案参考制’,希望对同一类案件逐渐统一裁判规则。这里的类案参考制度中,由最高法发布的指导性案例、典型案例、裁判生效案件为‘最高参考级别’。”徐军表示,由最高法做出的案例则具有重要意义,而上述案例可能会起到这种作用。

具体来看,在该案中,购房人首付7398万元,按揭贷款7397万元,但开发商迟迟不能交房,购房人最终解除了购房合同,也解除了借款合同,希望法院判决不再还贷。而银行方面却认为,双方的《借款合同》第19条写明:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。因此,银行要求,即使合同解除,购房人也要还贷。

最高法认为,第19条属于银行为重复使用而提前拟定的格式条款,明显不合理地加重了购房人的责任,是无效的合同条款。

最高法进而又仔细分析了购房者、银行和开发商三方的法律关系:开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房人支付的首付款和银行按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房人的债权;购房人未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。

最高法认为,若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房人对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。最高法充分考虑了商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。最终,最高法判决购房人不必支付贷款。

“目前涉事项目楼盘均出现了运营不善的情况,但是还没’烂尾’,例如开发商进入了破产程序,无力继续开发等。如果项目楼盘真的烂尾了,购房人可能会选择解除购房合同和贷款合同。在这种情况下,根据上述申诉再审案件的改判结果,楼盘烂尾后,对于银行向开发商划付的购房人按揭贷款,应由开发商向银行予以返还,这一点似乎给购房人们吃了一颗定心丸。”徐军说。

实际上,浙江嘉兴中院也曾审理过类似案件。2014年,许先生向银行按揭贷款392万元购买了嘉兴某楼盘的一套别墅。后续,开发商因资金问题无法按时交付房屋,造成楼盘烂尾。

2018年,许先生解除与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年,贷款银行向法院起诉,要求许先生继续支付剩余贷款。

在一审法院审理时认为:许先生与银行签订的《个人购房贷款及担保合同》约定,“贷款发放后,借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷,均与贷款人无关,贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。故判决上述合同解除,许先生归还银行借款本金和利息(含罚息)合计220余万元。

对于一审判决不服的许先生提起上诉。而在嘉兴中院二审过程中,法院认为,案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后,许先生应否承担剩余贷款的还款责任。根据最高法相关司法解释,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋,致使商品房买卖合同解除,许先生主张解除个人购房借款及担保合同,依据充分,应予支持,故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

至于《个人购房贷款及担保合同》的约定,二审法院认为,该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款,其中与最高法解释相抵触的内容,加重了许先生的责任,该条款对许先生不具有拘束力。

基于此,嘉兴中院二审最终判决,银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立,不予支持。

付永生表示,上述案件审理主要法律依据是2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人(开发商)应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人(银行)和买受人(买房人)。

“在这种情况下,后续的贷款购房人自然不用还。已经付的首付,从理论上来说,开发商应该退还,虽然实际上开发商可能已经没有钱了。”付永生说。

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