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万亿资产滞压停工烂尾盘,“停供潮”背后仍是资金之困

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一石激起千层浪。近两日,一些烂尾楼业主单方面宣布停止偿还商品房按揭贷款,引发了声势愈大的“强制停供潮”。有机构披露的不完全统计显示,目前已有河南、湖南、江西、广西等15个省份超50个楼盘发布了公开声明,大多数表示,如果楼盘无法在一定期限内复工,业主将选择强制停还按揭贷款,风险与损失由各方共担。

在这些楼盘中,有的是已经延期交付多年、实打实的烂尾楼,有的则是还没到交付时间,但因房企资金紧张、至今难以复工的停工盘。其中,很多断供项目,主要发生在已经违约的房企项目上,包括恒大、新力、世茂等企业。

有研究机构人士估计,目前违约房企停工面积平均占比20%左右,违约房企占行业总产能的比例约25%,估算行业停工面积约为行业施工面积97亿平米的5%左右(较高估口径),总量约为5亿平米。从银行资产方面看,假如停工5亿平米,按照1w/平米资产价格测算,对应资产价值5万亿,若都是已售项目、平均首付比例60%,则对应2万亿按揭贷款。

总体来看,如果更多楼盘陷入停工和烂尾状态,从而引发业主大范围停供,对房地产的影响将是极为负面的。“眼看着市场刚刚有了一点起色,大规模烂尾带来的断供潮可能会再度挫伤脆弱的市场信心。”一位房地产从业人员对第一财经表示了极大的忧虑。

自从去年房地产企业陆续出险爆雷以来,停工楼盘在不少城市都有所增加,而各地方政府和房企,也都将“保交付”提至最重要的位置。“对我们来说,保交付肯定是头等大事,这也直接影响到销售口碑。”有出险房企内部人士透露,所以会在最大程度上寻求到期债务展期,将有限的资金用于项目建设交付。

不过,在当下房地产行业销售不畅资金紧缺的状态下,想要全面复工复产并非易事。一位业内人士透露,当前导致停工的主要问题在于项目销售资金被挪用,后续施工资金跟不上,供应商拿不到款项,只能以磨洋工的心态来对待项目施工,致使一些项目尽管复工,但进展缓慢。

预售资金挪用导致开发资金不足

早在去年底,许多地产行业人士,便关注到了房地产行业愈发普遍的停工问题。据克而瑞报告称,截至2021年年底,在其24个重点监测城市中,尚未交付的问题项目总建面高达2468万平方米,其中郑州、长沙、重庆和武汉等城市项目交付风险较大。

进入2022年,随着一些项目进入约定交付期,但迟迟不见复工迹象,很多业主着急了。2022年6月30日,郑州瀚海思念城的业主没在约定期收房,还发现项目监管账户上被挪走26亿元。于是,他们像很多其他楼盘业主一样,写了一份“集体停贷告知书”。

从法律层面说,贸然停贷不是好事,如果与开发商的购房合同还未解除,业主征信可能会受到影响,还可能被起诉到法院,甚至被法院强制执行。之所以冒着征信受损的风险提出停贷,实则是很多业主发现项目资金被挪用、银行违规发放按揭贷款等现象,敢于向银行提出挑战。

“一般情况下,监管账户上如果有钱,就不会烂尾。”谈到这两天的烂尾楼风波时,河南某房企人士对第一财经表示。

我国房地产住宅开发项目大部分实行预售制,为防止楼盘烂尾,诞生了商品房预售资金监管制度,即政府部门会同银行实施第三方监管,期房的购房款必须存入银行专用监管账户。具体监管政策方面,各地有自主权,过去各城资金监管强度并不相同。

而在实际操作中,资金被挪用、滥用等情况屡见不鲜。某华北房企告诉记者,在房企这个层面,确实存在挪用项目预售资金的情况,投入到集团偿债或者公司其他经营活动中。

譬如,某项目基本面较好、销售回款较多,而其他项目缺少资金、工程进度慢,就存在项目之间的资金调配。再或者,当房企面临刚兑债务时,包括集团、城市和项目层面的债务,而某项目还有一年才交付、账上又有资金,那么就可能将资金挪用出去,拿来偿还公司债务。

另一华东房企人士也称,很多停工的项目是早前已经完成销售的,当时对预售资金账户监管还不严格,房企会在项目之间进行资金调拨,不会让钱趴在账上。

“比如2020年一个项目销售结束后,企业可能将钱用于别的项目建设或用于新增拿地,都是常见操作。”上述人士称,预售资金监管严格之后,项目之间的资金调拨和流动强度都大大减低,但对当年已经卖完的项目来说,自身已不再产生正现金流了,且不能用别的项目销售去支援施工,资金调拨受限,也就带来很多项目停工的局面。

上述华北房企人士还称,在这波企业爆雷中,有房企资金面紧张后,便开始对债务进行展期,没有处置资产等前期自救动作,并引发了一系列连锁反应,包括评级机构下调评级、房企海外债务触发加速偿还条款等。有的企业在一系列自救动作后,仍面临较大的现金缺口,在偿还部分债务时,会有调用项目资金的情况。

值得注意的是,从2021年下半年至今,地方政府对商品房预售资金的监管经历了“收紧-放松-再收紧”的过程。今年7月以后,多地新建商品房项目出现停工、延期交付,预售资金被转移等问题逐渐暴露,成都、杭州、山西、深圳多地已重新加强对预售资金的监管。

7月1日,成都宣布执行《成都市商品房预售款监管办法实施细则》,其中明确了监管职责划分,成都市住建局负责全市商品房预售款监管的组织、协调和监督,具体负责制定相关政策措施,建立、维护和管理全市统一的预售款监管服务平台,督促检查商品房预售款监管实施情况,对预售款监管各方主体履责情况进行监督管理。

西政资本认为,“停贷潮”出现后,今后各个城市的预售资金大概率也将回归从严监管的轨道,政策层面已不存在放松的空间。

房企“保交付”力不从心

随着预售资金监管愈发规范,如何处理好“保交付”,成为当下房企的首要重任。

交付难、复工难,根本原因还在于“钱不够用”。某华北房企人士称,在当下企业整体资金盘面中,约一半沉淀在预售资金监管账户中。从外部融不到钱、楼市低迷内生造血能力又欠缺,导致其资金面极为紧张,是房企停工问题频发、复工艰难的重要原因。

另一华东房企人士也表示,在当前行业形势下,开发商层面已无法推进新增融资,销售腰斩进一步影响现金流,开发商能动用的资金极为有限。“当面临庞大的债务到期或利息支付时,很多开发商都面临一个选择,到底是还债保信用,还是用于开工建设保交付。”

“当手中的资金只能支撑50个项目的施工建设时,开发商会筛选手中的100个项目,优先施工能产生正现金流的项目,”某出险房企内部人士表示,等到有新的现金流回来后,才能去支援另外50个项目的建设。

与此同时,每个城市的监管强度有所不同,有些城市的项目有现金流回来,可用于调拨,只是整体而言变得有限。除此之外,房企还能使用的另一个办法就是卖掉资产补充现金流,“我们能撑到现在主要就是靠卖资产了。”

一位华北房企人士则称,现在行业环境发生了些许变化,之前企业谈债务展期很难,现在投资者会更认真看企业给出的担保条款,谈展期也比以前顺利了些。如果债务能“以时间换空间”,企业也会有更多资源投资到稳经营、保交付上。“现在大家都意识到了这个问题,要把活下去、保交付放在首要位置,稳定公司经营,不损害购房者权益。”

一位河南房企人士表示,很多停工盘都是总包拿不到钱,归根到底还是资金问题。为此,企业除了跟总包单位谈判外,其他各项手段都围绕“开源节流”展开,加大融资、出售股权、盘活资产、加速去化回款。“只有保住公司经营、活下去,才能逐步交付项目。”

值得注意的是,当前项目开工建设对开发商资金的要求也要高于过去。某华东房企人士称,现在施工方都不愿意垫资干活,都是看到钱才进材料,企业压力其实进一步加大。

为助力保交付,一些房企也拿出了切实举措。以阳光城为例,该公司成立了“10W+交付专项工作组”,对交付有风险的项目实行“一盘一策”,统筹调度资金,确保进度赶、风险大、影响广的重难点项目支付;同时与供应商、债权人、项目合作方等沟通,避免项目被动停工;对已经陷入被动停工的重难点项目,调集优势资源重点支持,争取项目复工复产。

从房企已公布数据看,上半年远洋集团完成38个批次、超20000套房源交付。其中,5个批次、超4000套房源实现“交房即交证”,4个批次、近3000套房源实现提前交付。荣盛发展累计交付25个项目,42个批次,总计241.81万平米,20397户。奥园在26个城市实现近13000套房交付,交付面积超160万平方米。

目前,大部分出险的规模房企都很重视“保交付”,但鉴于资金压力,想要做到快速全面复工,基本是不大可能的。以恒大为例,该集团旗下的数百项目中,已是部分复工部分停工,资金相对充裕的区域复工较快速,比如该集团旗下的广东区域,复工率较高。

“项目烂尾主要还是没钱,有些地方资金监管松一些,账户上的钱不但被挪用,还欠着供应商的款项,想要做到复工,首先得解决资金来源问题,比如可以卖掉一些未开工的土地,或者已开发但未出售的在建项目,但都要一个项目一个项目去化解,速度很难快起来。”一家TOP5强房企相关负责人表示。

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