空置率升租金跌 上海商办市场仍受资金追捧

21世纪经济报道 唐韶葵 上海报道

“不打算在这办公了，但还有半年租约在，现在只能让房东帮忙转租。”7月13日，王川（化名）站在徐汇滨江商务区某写字楼的办公室门口对记者表示，公司是做滑雪用品的，受疫情影响，前两月订单几乎为零，每月光厂房租金就几十万支出，遂打算把作为展厅与办公合二为一的办公室退租。

这半层写字楼，王川已租用两年半了。几番协商下来，房东还要等转租出去才能把押金退回。据21世纪经济报道记者走访了解，近期一些在徐汇滨江、前滩等地租用写字楼的小型企业主都做出退租的决定。今年第二、三季度，上海商办市场空置率上涨、租金下跌。

不过，仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静却预计，2022年下半年大部分商办物业市场将迎来复苏。她的理由是，上海经济基本面仍有韧性。六月起随着上海进入有序复工复产阶段，整体市场商业活动逐渐恢复。

租金下行

疫情令上海商办租赁市场停顿了两个月，二季度新项目竣工入市又推升市场整体空置率小幅上升。比如6月底，位于徐汇滨江商务区的星扬西岸中心入市，带出17万平方米的写字楼体量。此外，在非中央商务区，一季度还有静安非核心商圈的“福新汇”、前滩“信德文化中心”等项目入市。

市场容量增加，需求并没有同步跟上，整体空置率自然上涨。受此影响，非中央商务区空置率环比增加1.1个百分点至25.0%，部分空置率较高的板块竞争压力加剧。受新增供应影响，二季度全市空置率环比小幅增长0.7个百分点至16.6%。

据仲量联行统计，二季度上海商办市场吸纳量为3.02万平方米。仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东表示，在中央商务区，部分项目由于租户在疫情前已决定搬迁，同时新租户因疫情原因推迟租赁决策，导致净吸纳量出现下降。

与此同时，疫情也影响了部分项目的供应链采购供货。部分即将竣工项目因施工延期而推迟入市，这对于中央商务区的空置率而言是利好，目前空置率维持在7.4%。

据朱熙东观察，部分项目竣工交付会推迟到2022年四季度或2023年。这表明未来上海商办市场存在一定的竞争压力，下半年业主们对租金的预期也会有一个调整。

租金下行的口子就这样被撕开了。目前，在上海中央商务区部分空置率较高的楼宇里，业主只能通过调整租金来应对出租周期的拉长，中央商务区租金环比小幅下降0.6%；在非中央商务区，板块间租金分化加剧，空置率较高的板块面临较多竞争压力，部分业主积极调整租金预期应对市场变化，导致非中央商务区租金环比下降1.5%。

据业内人士透露，疫情前，上海商办市场租金涨幅较大，如今在挤水分。据莱坊一份研报披露，今年一季度，上海甲级写字楼的平均租金继续上升至8.66元/天/平方米，环比上涨1.86%。

资金抄底？

“所幸目前的租金下跌并不是大规模的现象，相对来说还是在一个可控的范围之内。”朱熙东并不认为上海商办市场的租金下行会形成趋势，相反他认为这是合理的一种调整：部分业主为了提升写字楼的入驻率，给出租金优惠，相当于“缓兵之计”，租金下跌并非绝对的态势。

当下的空置率上升与租金下行都被业内人士认为是短暂的，资金更看作是入局上海商办市场的好时机。综合戴德梁行、仲量联行等机构统计，2022上半年，上海大宗交易市场共录得26笔交易，共计328亿元成交，对比去年同期微涨2.5%。其中，二季度上海大宗交易总额为110亿元，办公楼成交金额约占82%，延续了一季度大宗交易的主流地位。这主要得益于自用型买家相对活跃，尤以能源、科技行业为代表的龙头企业为购买主力。

今年上半年，上海不乏一些知名的大宗交易，如希慎收购世纪盛荟广场、金茂资本收购展想中心、ESR收购DLJ物流资产包等。今年以来，上海是一线城市中唯一大宗交易额同比上涨的城市。

在今年的大宗交易中，商办写字楼成为了主角；自用买家有所增加。其中内资买家占据主导，由2021年的37%提升至58%。能源化工、TMT、金融等企业频繁出手，如汇景能源收购静安大悦中心、商汤科技及阿里巴巴收购西岸国际人工智能中心和西岸艺岛Art Tower、浙商银行收购绿地创驿大厦A栋等。

实体经济龙头企业在疫情期间与疫情之后积极在房地产上进行资产配置活动，也向市场释放出了对上海房地产市场抱有长期信心的信号。

仲量联行数据显示，今年上半年，上海大宗交易多发于陆家嘴、南京路、人民广场、淮海路等传统商圈。朱熙东认为，金融与专业服务业企业，如会计师事务所，律师事务所等专业服务机构，将来的市场容量仍会比较大且稳定。此外，生物制药、生命科学行业企业主要分布于前滩、张江这两大板块。贸易、在线教育及科技互联网里部分行业，以及对于现金流依赖较强的小微企业租赁需求有所减弱。

出于对市场不确定性及租赁风险的考虑，投资人在做尽调时对商办物业的投资回报要求比2021年有所上升，甲级写字楼保持在4.5%-4.7%的区间范围内，商务园区则达到5%的水平。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强预计，2022全年上海大宗物业成交总额将超过2020年水平（722亿），自用买家占比将超过2021年，下半年会迎来不良资产成交高峰，有的会以资产包的形式成交。