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烂尾楼数目激增,业主抱团停贷能被支持吗?

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在享受过房地产行业高速发展红利之后,市场终于还是迎来苦果。

在去年至今的大规模维权潮之后,全国各地随着越来越多的开发商“躺平”,部分楼盘业主向开发商维权所起到的所用已经微乎其微。

近日,不少项目的业主开始抱团向银行发出“强制停贷告知书”,其中不乏武汉、南昌、郑州等二线省会城市项目,涉及开发商也包含恒大、绿地、新力等规模房企。

都是银行惹的祸?

“业主的诉求其实很简单,就是尽快开工,尽快交付。”一位南昌新力城的业主向观察者网表示,“能试的办法都试过了,开发商不理不睬,政府相关部门负责人相互推诿,想起诉退房,又怕开发商没钱退,但凡有一点办法,大家也不至于走到这一步。”

但房子烂尾似乎只是购房者与开发商之间的矛盾,为何将“锅”甩给了银行呢?

在金博大律师事务所合伙人律师曹文峰看来,这份告知书首先是没有任何法律效力的,倘若业主停贷,银行可以根据贷款合同起诉业主,要求一次性偿还剩余所有本金及利息,并申请强制执行。而业主方面,由于购房合同和贷款合同是主从关系,仅要求停贷而不解除购房合同,停贷的诉讼很难实现。

曹文峰表示,全国绝大多数有烂尾迹象的在建项目均处在“虽有停工现象,但尚未到达交付日期”,更加需要政府部门、企业等多方协调解决,此时停贷极易造成大规模系统性风险,最终祸及更多人和行业,因此即便此前偶有法院裁定同意停贷的案例,此次面对群体性事件,购房者集体要求停贷也难以得到法院支持。

值得注意的是,业主在“告知书”中指出,银行在实际操作中亦存在违规发放贷款,资金未转入开发商监管账户,未尽到专款资金监管的义务等等责任。

这也是业主在所购买项目无法如期交付、向开发商维权无果之时,直接将矛头指向银行的主要因素。

中原地产首席分析师张大伟向观察者网表示,中国房地产发展到今天,出现一系列市场乱象,很多都是银行在实际操作过程中各种故意出现的漏洞导致。体现在此事上,最直接的问题就是银行在预售资金监管上不作为、为不达标项目违规放贷等。

此外,包括假收入证明、经营贷违规买房等房地产乱象,背后都和银行的故意纵容离不开关系。

不过,河南建创律师事务所资深律师王康佳则向观察者网分析称,所谓的专用账户通常受到银行、住建部门、开发商多方监管,甚至引入监理、中介等监管主体,购房者处理此类案件通常不如银行专业,很难搜集到能够直接证明银行方面重大过失的实际证据,因而处于劣势。

“但由于涉事购房者人数较多,法院不会轻易表态,通常先要求政府相关部门调解,尽快寻求妥善解决办法,同时可能对于因生活苦难造成停贷的暂时不起诉或要求其申请暂缓偿还贷款。”王康佳表示。

预售金监管缺位是主因

预售资金监管,是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。

事实上,早在2010年,住建部就下发《关于加强房地产市场监管完善商品房预售管理工作的通知》,明确要求建立商品房预售资金监管制度,以督促房地产开发商在销售期房之后,保质保量完成交付任务。

而这一制度真正发力,却要到2021年下半年才开始。彼时随着调控升级和暴雷房企增加,为防止开发商在流动性压力之下超额使用“预收款”偿还债务或继续提高周转速度,从中央到各地主管部门纷纷发文要求加强对于预售资金的监管力度。

业内普遍认为,这样一纸文书对于2021年下半年之后购房者合法权益保护、维护楼市长远健康发展起到了重要作用,但同时,也进一步加速了大部分民营房企的流动性危机爆发。

有上市房企高管告诉观察者网,在此之前,各个房企几乎都遵循“高周转才是王道”的扩张模式,即便建立了受监管的专用账户,也几乎早已通过各种方式掏空,然后积极投入到新的项目开发之中。

企业的经营思路是,由集团或区域公司协调所有项目资金运作,留给项目公司的资金极为有限,只是阶段性工程款。这种模式下,一旦企业整体暴雷,根本无力协调各个在建项目之间资金流动,以维持待交付项目的工程进度,最终导致逾期交付项目数量骤然增加。这也从侧面反映出,项目预售资金受到监管的必要性。

张大伟认为,预售资金作为保障期房不烂尾的最后一道门槛,房地产开发企业为了追求资金利用的最大化,必然想方设法逃避监管。在这个过程中,无法绕过的一个主体就是银行,而监管部门要达到资金监管目的,无法绕过的也是银行。因此银行作为依资金监管协议提供监管资金拨付服务的实际拨款人应当在此事上负有主要责任。

监管有利于行业健康发展

因此,上述房企人士向观察者网指出,此轮在建新房项目烂尾情况是不可持续的,只是这一批流动性不佳的企业集中爆发所致。由此也不难看出,预售资金受到监管与监管失位的项目完全是两种不同结局。

从行业长远健康发展意义上,预售资金监管制度从严,对于未暴雷房企而言,一旦整体资产盘活之后,无论资金层面还是企业稳健经营运作上,都有利无害。

同时也表明,各地政策层面差异,所带来的结果是不同的。此次事件为各地政策拾遗补缺,甚至全国政策方向统一有一定利好。

值得一提的是,早在央行2003年出台的“121号文件”中就明确表示,商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款,本意也是为了规避此类风险。

而各地房地产预售政策中,仅上海等少数城市明确表示,新房项目取得预售证需以“主体结构封顶”作为前提。但其他绝大多数城市对此并无明确限定,以至于不少新房项目在销售时,甚至仍是一片杂草丛生的荒芜之地,从而大大增加了交付风险。

这一贷款与预售政策的不匹配的情况,此前并未受到过多关注,以至于连银行也为了增加“优质贷款客户”而主动忽视了这一规定。

张大伟认为,如果烂尾楼尚且属于没有封顶状态,购房者所欠贷款应当是不需要偿还的。

不过,在王康佳看来,通常意义上,开发商只要办理完预售证,购房者完成网签后就可以向银行申请办理房贷。即便与央行信贷政策有所冲突,也应当是银保监会等上级部门对银行进行行政处罚,而不影响购房者偿还贷款。

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