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多地烂尾楼业主停供:新房交付无期让买家身陷两难

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谈起五年前的买房经历,王君一度哽咽。

2017年,楼市正热,王君和妻子卖掉一套二手房,选中郑州金水区一个网红热盘——名门翠园,打算买来方便工作和孩子上学。没想到,抱着两岁女儿到售楼处买房那天,成为他人生中最追悔莫及的时刻。

2018年,名门翠园成为郑州楼市“销冠”,王君也沉浸在买房喜悦中。到2019年末,王君发现异常,自己千挑万选的项目,竟然停工了。这一停就是两年,中间虽有断断续续复工,但经历了疫情及洪水冲击,这个项目彻底成为业主心头的一道伤疤。

近日,一份“名门翠园业主强制停贷告知书”在网上流传,业主称该项目自开盘以来累计销售金额近百亿元,但逾期交房1000多日,目前仍全面停工。如果8月8日前项目未复工,翠园贷款买房的业主将停止偿还贷款,直至交房办妥房产证为止。

不仅是王君所在的名门翠园,近期多地烂尾楼业主都发布声明,要强制停止偿还贷款,直至相关项目完全复工为止,涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口,以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多省份内的城市。

有业内法律人士称,如果未经法院判决、或没有达成停贷协议,贸然停贷购房人就成了违约方,征信会受到影响,还可能被诉到法院,甚至被法院强制执行。“我们也不想成为别人眼中的异类,但大家都是普通人,不能钱房两空啊。”王君称。

“网红盘”的陨落

在郑州的问题楼盘中,名门翠园因停工时间长、维权事件频发,几乎无人不晓。但在数年前,该项目曾经大受追捧、开盘热卖,一度风光无两。

名门地产——名门翠园项目背后的开发商,在2017年推出了该项目。当时,郑州房地产市场正火热,起家河南的名门地产也急速扩张,前后几年大举拿下郑州多个旧改项目,其中便包括金水北区“最大的城中村改造综合体项目”名门翠园。

项目开盘后,包括王君在内的购房者热情满满,有的为孩子在附近上学、有的受市场气氛烘托,纷纷上车了该楼盘,最早的一批约定2019年末交房。与此同时,名门地产在郑州同步开发了多个楼盘,甚至还将扩张的脚步延伸到省外比如深圳。

没想到,看似风风火火的场面,在交房日到来前便戛然而止。2019年10月,项目总包方在名门翠园门口贴出声明,称名门严重拖欠工程款,项目工程进展严重滞后。业主未在约定的时间收到房,与此同时,关于名门地产资金链断裂的声音开始流出。

2021年以来,名门地产旗下多项目接连停摆,更有员工投诉其拖欠工资,当时经人社局核实反馈,该公司经营不正常。中建二局、广发银行、中融国际信托等,都曾将名门地产告上法庭,后者共35次被列为失信被执行人,被执行总金额达107亿元。

名门翠园的项目开发公司圣鸿置业,也在经历多轮股权变动后,与名门地产脱离了关系。

一时间,名门翠园的业主陷入难拿违约金、收房无门的境地。据王君称,目前项目工程进度大约60%,工地一个人都没有,已经完全停掉。如果要完成项目的后续建设,大概还需要9个亿资金。这期间,短暂进来过接盘方,但都没有实质性进展。

今年7月份,“好消息”突然传来,一张网传海报内容显示,名门翠园被抵押物将于近日进行解压,名门翠园目前的实控方中融信托会将解押资金如数上缴政府监管账户,用于项目复工复建;施工方中建七局、中天建设也表示会积极配合政府复工。

据悉,这是近期金水区丰庆路街道办事处召集各方开会的纪要。不过,名门翠园的许多业主依然充满担忧。“今年5月办事处便说过,问题已经解决,但6月去问又不行了。这次说8月有望复工,不知道会不会成真。”

业主无奈“停贷”

眼看楼盘复工艰难,王君迫于生活压力,动了“停贷”的念头。

数月前,王君便跟银行沟通、申请直接停贷,银行方面称业主与其属于借贷关系、跟开发商属于买卖关系,贷款停不了。今年郑州疫情后,银行挨个给业主打电话,称可以帮忙申请延期还款、最长一年,等延缓期过后再还,但有的需要复利。

就这样,王君暂时按银行的延期还款政策,缓解了几个月的燃眉之急。不过,等12月到期后,王君也没有继续还款的打算。“如果全部停掉,银行可能会起诉、直接拍卖房子、征信也会受影响,但我没办法,如果再继续往里仍钱,就没法生活了。”

名门翠园的另一名业主,也有类似情况。据该业主称,她今年3月份就直接停掉了还款,没有跟银行沟通,6月份银行找到她,说可以申请延期到12月,不过要还3~6月的罚息。“即便项目复工,我也不打算还,要等交房再说,否则太多不稳定因素。”

“现在烂尾楼的解决看不到希望,但是业主一边还房租、一边还房贷,加上疫情影响,其实生活都很艰难。”一位同样是名门翠园业主的律师称,听说小区很多人已经停了,其他业主在如今环境下也处境艰难,如果下月不复工就准备停了。

上述业主表示,多家银行因疫情出台了延期还款政策,并不是针对烂尾楼的,不过业主也可申请,宽限期三个月到一年不等。“延期还款是暂时性缓解,短期内不用还钱,但后期要还复利。业主的最低诉求,是暂停还款到交房为止,以度过这段艰难时期。”

值得注意的是,与名门翠园一起,近期许多停工楼盘业主都意欲“停贷”。

一份“武汉时代新城全体业主强制停贷告知书”显示,该项目逾期交房数月,业主多次现场交涉仍无实质进展,数千户业主决定,若该项目在限定时间即2022年8月1日前未全面复工,将强制停还银行月供,一位业主向记者确认了此事。

7月12日,郑州融创中原大观业主也发布声明称,该项目自2021年10月左右开始停工至今,至今仍未全面复工。业主称,如果2022年8月15日前没有全面复工,将于2022年10月强制停止偿还贷款本金及利息,直至房屋交房办妥房产证之日。

郑州市康桥玖玺园业主同样发布声明,称项目自2020年7月开盘以来,1700套房子已清盘,销售额共计44亿元,约定交付时间为2023年。但自郑州暴雨以来,楼盘施工缓慢,6月再次停工,且监管资金有被挪用的情况。为此业主决定暂停还贷款,无息停贷自2022年11月1日到交房,交房后业主再继续履约。

对这些业主来说,选择“停贷”也是无奈之举。“我们也不想成为异类,成为别人眼中的维权人,但现在两个孩子每月幼儿园支出5000元、加上房租和贷款压力,我和爱人工作也出现波折,生活实在很难支撑下去了。”王君说。

律师提示风险

烂尾楼业主选择“停贷”,在法律上能否站得住脚,对此多位律师提示了相关风险。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣告诉第一财经,在很多烂尾楼项目里,银行违规放贷难辞其咎。以住宅为例,根据相关规定,在主体没有完工之前,银行是不能放贷的,而不少银行提前放贷。但在司法实践中,也很少有法院会直接判这种情况可以直接停贷。

王玉臣表示,如果未经法院判决停贷、或者没有达成停贷协议,贸然停贷购房人往往就成了违约方,征信就会受到影响,还可能被诉到法院,甚至被法院强制执行。看起来似乎很不公平,但从按揭合同的约定看,肯定不会约定这种情况可以停贷。所以特别建议,在银行的按揭合同中,增加关于银行违规放贷的违约责任。

上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师称,业主和开发商之间的购房合同关系、业主和银行之间的按揭贷款合同关系,基本是两个独立的合同关系(尽管有银行将开发商作为业主还款的的担保人)。因此,即便开发商出现违反购房合同的约定,例如逾期交付房屋等,业主也只能依据购房合同关系向开发商主张权利。

“而在业主与银行之间的贷款合同关系项下,除非银行发生了违反贷款合同约定的行为,致使业主有权停止向银行还贷,否则业主做出的停止还贷行为,将构成对贷款合同的违反并将向银行承担违约责任。”徐军告诉第一财经。

总而言之,贸然停贷对业主有诸多不利影响。王玉臣建议,如果买房遇到烂尾楼,在实际操作中要根据项目情况来应对。首先,尽快通过政府信息公开申请、自己银行流水查询等多种方式,核实项目的预售房款监管情况。

当下,几乎所有烂尾楼的出现,都和项目预售房款被挪用有关系。以郑州一网红热盘瀚海思念城为例,原定今年6月30日交房,但项目未兑现承诺,引发了2015年便内购的业主、以及后来于2019年高位上车的业主不满,因为有人七年都没等来房子。

该项目一业主告诉记者,他们最近收到房管局的回函,证实该楼盘违规挪用26亿资金。“当时买的时候排了一夜队,还要拖黄牛抢房,而隔壁的盘精装修交付,每平米比我们的便宜3000元,现在已经交付入住了,我们项目仍在艰难复工。”

王玉臣建议,若核实发现存在挪用预售资金的情况,应尽快申请建委部门对这种违法行为进行调查处理。如果交房已经延期,可提起逾期交房违约金的民事诉讼。如果楼盘彻底烂尾,房子的状态又根本没法用,可以立刻起诉要求解除合同,返还购房款。

“必要的时候,可以申请开发商破产,在破产清算中行使业主基本债权优先权。”王玉臣称,如果一个项目主体已经完工,不建议解除合同,可以把推动复工作为第一目标。若楼盘前景还不错,可多方协商进行重组,或尝试推动新开发商接盘。

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