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疫情影响下,上海商办市场“霸气依旧”:上半年大宗成交328亿,在一线城市中唯一同比上涨

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华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 上海报道

尽管受到疫情严重影响,但今年上半年,上海商办市场仍然表现出强烈韧性。戴德梁行发布的数据显示,今年上半年上海大宗交易市场录得26笔、共计328亿元的成交,对比去年同期依然上涨了2.5%,而上海也是四个一线城市中唯一交易额同比上涨的城市。

“自用买家尤其是近年业绩增长显著的一些企业仍在市场上积极寻找和收购物业自用。”7月8日下午,第一太平戴维斯方面向《华夏时报》记者指出,第二季度,上海完成9宗大宗交易,合计成交金额113亿元人民币,其中有约77%的成交计划自用或部分自用,比如鄂尔多斯等。

优质企业频繁收购上海办公楼

6月30日,兖矿能源发布公告称,以2.87元/股的价格出资8.61亿元,对山东能源的全资子公司能源大厦上海公司增资扩股,后者的主要资产为一宗位于上海市静安区的土地使用权。

《华夏时报》记者看到,除了兖矿能源,今年上半年,已有多家知名企业在上海宣布购置办公楼。

其中,1月30日,商汤集团宣布拟以超33亿元收购上海西岸国际人工智能中心西楼4楼至26楼,“为配合业务快速发展和未来扩张,拟用做办公室用途”;3月30日,浙商银行公告称,拟购入上海绿地创驿大厦A塔楼作为办公大楼使用,总价29.38亿元(含增值税9%),加上契税等其他费用,资产购置费用合计约30.30亿元;5月20日,鄂尔多斯公布,与控股子公司携手斥资近27亿购入静安区苏河湾板块写字楼;6月20日,“内贸集运龙头”中谷物流宣布计划以不超过29亿元的对价拿下上海佳兆业金融中心等。

来自戴德梁行的数据显示,今年上半年上海大宗交易市场录得26笔、共计328亿元的成交,对比去年同期依然上涨了2.5%。同时,上海也成为四个一线城市中唯一交易额同比上涨的城市。

在此期间,办公物业成交占比翻倍,不乏优质企业选择收购上海办公楼。戴德梁行报告显示,得益于多笔大体量写字楼成交,上半年上海办公类型成交增长明显,达到64%,较之2021年近乎翻倍。

但第一太平戴维斯方面也向《华夏时报》记者强调,受市场不确定性因素及经济增速放缓影响,目前境外投资者投资决策都较为谨慎,这也拉长了整个交易周期,部分境外投资者会选择与境内投资者合作来降低风险。

第一太平戴维斯预计,下半年自用买家和险资仍会是写字楼资产的主要买家。随着借款成本下行,收益率上升,市场对看重收益率的投资者愈发具有吸引力。同时,随着房地产投资信托基金底层资产范围得到扩充,相关税收和立法更加完善,未来中国房地产投资信托基金会迎来更多发展,进而吸引更多开发商和投资者。

下半年租金或进一步下探

上海办公类型物业成交增长明显的同时,上半年写字楼净吸纳量及空置率却表现不佳,租金亦出现小幅下滑。

据第一太平戴维斯统计,二季度,上海甲级写字楼市场迎来七个新项目入市,带来72.1万平方米供应面积,其中超过一半集中于徐汇滨江板块。截至上半年,全市甲级写字楼总存量为1,590万平方米。而疫情封控举措使得需求暂缓,季内录得26.9万平方米净吸纳量,环比减少7%,同比下降34%,其中九成以上为新项目此前预租量。

同时,由于需求暂缓,加上新项目平均出租率低于四成,使得二季度全市甲级写字楼平均空置率环比上升2.3个百分点至14.8%,为过去一年以来高位。

第二季度,全市甲级写字楼租金指数环比下调1.0%,至7.3元/平方米/天。非核心商务区租金跌幅最为明显(-1.6%),中央商务区租金更具韧性,仅微跌0.5%。据悉,部分业主将在全面评估封控和动态清零政策对市场情绪和需求影响后,做出进一步租金方面决策与调整。

另据戴德梁行报告给出的数据,二季度上海甲级写字楼空置率上升至16.21%,比今年一季度提升0.75%;平均租金价8.19元/平方米/天,环比下滑了0.22%。而空置率攀升背后的原因仍是疫情,令行业走势分化。戴德梁行指出,期间主要是生产制造和对外贸易行业受挫。

不仅如此,疫情也对上海优质零售物业市场造成短暂冲击。据第一太平戴维斯统计,上海零售市场上半年无新项目入市,外环内购物中心和百货存量维持在1,484万平方米。尽管于6月底全市开始逐步恢复餐饮堂食,且运动健身场馆及电影院等休闲娱乐业态也将于7月起有序开放,上海消费市场逐渐回归常态,但暑期仍需谨防疫情反复,全市购物中心租金及入驻率表现在短期内仍将承压。

不过,第一太平戴维斯方面仍乐观向《华夏时报》记者表示,虽然近期市场上有对跨国公司将生产或办公地点迁出中国的讨论,但作为全球最大的市场之一,服务于本土需求的企业仍愿意留在中国。

其进一步透露,2022年下半年计划将有87万平方米的新供应。下半年预计将有更多的续租和部分办公升级计划延迟。考虑到市场的不确定性,成本控制或成为企业年内主旋律,并对企业未来规划进行重新评估。尽管如此,金融、零售、医疗健康、律所和新基建等行业需求仍在增长。租金方面,鉴于维持出租率是业主当下的优先事项,预计下半年租金仍有进一步下探可能。

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