上海二手房成交量已恢复至正常水平，市场预计7月将持续向好

被疫情冰封了两个月之久的上海楼市，步入有序恢复进程之中。

上海链家研究院数据显示，6月份，上海二手房共成交近1.6万套，相当于疫情前的常规月均成交水平。这一成交量也触及今年上半年的高点。

首席分析师杨雨蕾认为，整体来看，市场并未由于2个多月的暂停而出现过热的情况。考虑到4、5月份会有积压需求的释放，修复需要一个过程。此外，从周度成交来看，周成交量处于稳步上升的态势，市场修复情况较为乐观。

这一热度还是超过了市场预期。“当初估计成交量是在1.3万套-1.4万套，”上海中原地产资深市场分析师卢文曦向第一财经表示，“最后几天都在冲业绩，量涨得比较厉害。”

6月下旬时，一位正在寻觅合适房源的购房者从中介处得知，其看中的一套位于普陀区的房子已经成交，而成交客户实则是第一次看房，“看完客户就说回店里谈谈”。

“每周的新增客户、新增带看也在稳步增加，同样佐证了市场积极修复的情况。”杨雨蕾进一步指出，“这些指标虽有增长，但同样处于疫情前的常规范围之内，说明客户入市心态积极，但亦存在观望的情绪。”

房东的心态则开始向好。数据显示，挂牌价格出现了上涨的态势，反映出部分房东对市场比较乐观。有中介人士表示，“之前200万的房子，向下谈10万很简单，但现在明显感觉变难了。”

“挂牌价最终还需市场验证，所以未必会引导成交价格。从目前的客户心态来看，并未完全认可这样的价格，大多对于涨价房源仍持观望态度。”杨雨蕾分析，由于疫情以及2个多月楼市的暂停，购房者认为后续市场可能存在不确定性，不急于入市的购房者会更倾向于保持谨慎的态度。

沪上某连锁中介店长也向第一财经表示，近期有约好见面洽谈的客户，受疫情影响出行受阻，“疫情反复也会导致很多客户一时半会不愿意出手。”

不过，阻碍购房者入市步伐的障碍则在逐渐消退。比如银行放款速度明显加快。“现在有的银行一周时间就可以完成审批；产证出来之后，基本上3个工作日就可以放款，”有中介告诉记者，对房东来说，贷款跟全款差不多了，“之前贷款流程走下来要3-6个月，现在整个流程下来一个月就可以，银行的额度在放松。”

更重要的，扼住了诸多二手房购房者的“三价就低”政策，出现了松动。

2021年8月，上海在二手市场祭出了“三价就低”新规，各银行在对二手房进行放贷时，放贷额度将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，择最低一项作为贷款申请房价标准。

彼时，许多二手房取“三价就低”给出的价格往往是市场价的5-6折，由此首套房的购房者通常需要准备5-6成首付，甚至更高。

近期有市场消息称，“三价就低”的最低价可在房屋市场价的8成左右。

某股份制商业银行内部人士向第一财经表示，“三价就低现在是松了一些，我们这边不一定能给到市场价的8成，不过别的银行有可能。”农行负责个贷业务的相关人士也确认，“三价就低”有所放松，贷款额度变高了。

多位中介人士也向第一财经表示，目前确实有所松动，但是否是市场价的8折仍要看具体情况。

“因为也没有明文规定到底‘三价就低’的结果会给出几成，现在只能靠成交来判断水温。” 上海长宁区中山公园板块附近的中介向记者介绍，“过去基本都是在市场价的5~7成，所以一般给客户计算贷款额度时，按6成来算比较稳妥。上周一套38平方米、挂牌价300万左右的房子，最后按照市场价的8.6成批的贷款额度。”

上述连锁中介店长向第一财经透露，“目前普陀区的评估价在市场价的8折左右。浦东暂时还没有网签数据出来，要等数据出来才知道，每个小区的实际评估价格不一致。”

这对于首付压力较大的购房者来说是个好消息。“整体来看，目前从购房者和房东的情绪上来说，还是处于比较好的状态的，买卖意愿都比较强。”该店长认为，7月份数据应该会比6月份更好。

卢文曦表示，6月以来，上海二手房的新增挂牌量已经恢复到正常水平。这些先行指标在恢复，预示短期反弹可以持续，“乐观估计，下半年有机会看到2万套/月以上的交易量。”