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出让金收入腰斩,土地财政何以为继?

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(文/张志峰 编辑/马媛媛)犹豫的不只是购房者,还有开发商。

截至目前,已有半数城市完成了第二轮集中土拍。尽管各个城市普遍放松了对于开发商的资金要求,让利房企,然而结果并不似想象中那么美好。

易居研究院统计数据显示,今年上半年全国百城土地成交金额为11300亿元,相比去年下半年下降了50%,相比去年上半年下降了55%。

也就是说,土地市场如同新房市场一样,难逃腰斩命运。

中建系成隐形霸主

从拿地房企来看,大型央企与部分地方国企占据压倒性优势,民营房企除扎根杭州的滨江与绿城之外,几乎“躺平”。此外,如广州地铁、武汉城建等地方城投公司首次在拿地榜单中占据一席之地。

中指院发布的房企上半年权益拿地排行榜显示,央企华润置地权益拿地392亿元,金额与民企滨江并列第一。

但二者拿地区域有着显著的差异:前者在京津冀地区权益拿地177亿占比45%,大湾区亦斥资80亿,占比20%;滨江投资区域则100%全部集中在长三角,其中约有9成位于杭州一地,将区域深耕做到了极致。

地方国资房企中,厦门建发一枝独秀,以349亿元权益拿地额跃居第4位,且布局相对分散,表现出极强的逆势扩张劲头。

相较之下,传统头部纯民营房企碧桂园、龙湖等仅偶有拿地,更有超过9成民营房企上半年拿地金额为0,表明其现金流并不宽裕,未来可能面临无房可卖的境地,或被迫退出房地产开发市场。

而混合所有制房企如万科、金地、绿城等,由于背靠国资,拿地金额已经仍相对较高,但同比去年仍下降60%。

值得一提的是,旗下囊括中海地产、中海宏洋、中建东孚、中建玖合、中建信和等多个地产平台的中建系成为隐形霸主,权益拿地金额达到711亿,而另外三大央企华润、招商、保利合计拿地金额也才835亿元。

城市分化进一步加剧

分城市来看,杭州和上海是仅有的两个上半年土地出让金破千亿城市,分别为1426亿元和1078亿元,同比去年仍分别下降26%和17%。

这已经是土地市场表现较好的两个城市,而克而瑞监控中的37个一二线城市整体来看,上半年合计出让金额为8034亿元,同比降幅为51%。其中,作为一线城市的广州,这一数字仅有277亿元,同比降幅达到70%。

三四线城市则更为糟糕,纳入监控的63个城市上半年土地出让金共3266亿元,整体降幅为64%。即便如温州、绍兴、盐城等经济总量表现较好的长三角热点城市,土地市场交易规模也均缩水超过7成。

即便步入7月份,从刚刚结束第二轮集中土拍的重庆来看,情况也未见好转。

数据显示,7月6日,重庆第二批集中供地共推出12宗含宅用地,仅1宗摇号成交,另外11宗全部底价成交,成交总价136.7亿元,整体溢价率低至0.5%。较首轮进一步走低。

至此,已有厦门、福州、北京、青岛、合肥、苏州、武汉、宁波、杭州、重庆等10个城市完成了2022年第二轮集中供地。相较于首轮,除流拍率因地方国资兜底而进一步下降之外,无论溢价率还是房企参与积极性均无改善。

在此基础上,不同量级城市间分化进一步加剧。

在房企的城市选择上,聚焦高能级、聚焦核心城市的投资策略愈加明显,如万科、越秀、绿城等本就注重一二线的企业,均表示将继续聚焦核心城市的土地资源;而部分以三四线为主的碧桂园、美的等,也在针对性的提出逐步退出低量级、低能级城市,布局高能级、确定性更强的城市。

业内普遍认为,上半年在疫情多点散发的影响下,新房市场再受重创,楼市销售普遍承压,导致房企流动性压力进一步趋紧。而下半年土地市场热度能否恢复,地方城投、平台公司的“托底”或因开发能力、或因资金能力等,并不能起到关键性作用,主要还是取决于民企融资与销售能力的恢复。

财政收入不足难题待解

此外有分析人士指出,土地市场持续遇冷不仅关乎房地产行业,更重要的是,长期依靠土地财政的各地政府骤然陷入无钱可用境地。

例如日前信阳、郑州推出的“以房票取代安置房”政策,尽管引发大众不少争议,但却迅速被温州、宁波、南京、宜兴、丽水等超过20个城市效仿。其背后主要因素就是地方财政压力过大。

提到土地财政,不少人认为其推高了房价、养肥了部分企业,因此持否定态度。

但在行业人士看来,其也是改革开放以来,中国经济实力突飞猛进、居民物质生活水平快速提升的有利推手,早已成为与各地民生发展息息相关的一部分。

数据显示,2020年,地方土地出让相关税收近2万亿元,占地方一般财政的20%;而土地出让收入规模近8.4万亿元,对地方本级政府性基金收入贡献高达93%。同时,土地资产亦常作为贷款抵押物,帮助地方城投平台贷款融资,支持地方基础设施建设。

时至今日,人人皆知不能过度依赖土地财政,却不可操之过急,特别是在如今土地财政低迷、地方收支缺口巨大的时候。

因此,即便至今看来效果并不明显,但全国各地稳地产政策依旧层出不穷。特别是针对土拍市场,一方面通过降低地价、增加供应面积、放松预售价来让利,另一方面也在不断调整供地政策、降低房企拿地的资金门槛。

有机构统计显示,根据二轮供地中已公告的16城数据,供地数量和金额分别增加了10%、5%,供地面积则增加了23%。

其中,青岛本次供地27宗,增加69%;供地面积和金额达到了上一轮的3倍;南京也成供地大户,挂牌44宗地,起拍价达到了前所未有的756亿,比上轮增加了183%。

从单价来看,16城平均每亩单价降至1632.1元,较上轮供地降幅达到了15%。

同时,不少城市土拍政策均有所调整。如西宁土地竞买保证金由100%直接降至起始价的20%;广州取消竞自持阶段,达到封顶价直接摇号;上海、北京、苏州等多地均延长了尾款或补偿款缴付时间……

不过,在国金证券首席经济学家赵伟看来,土地市场表现和支出结构不同,或使土地财政低迷对不同地区基建影响不同。即使后续土地出让收入出现边际改善,考虑到三线城市的土地出让收入,近九成投向征地和拆迁补偿等成本性支出,剩余收入也可能较难明显缓解地方财政收支压力。

赵伟表示,破解地方财政收入的难题,当务之急或是加大转移支付、省统筹基建投资等。2022年,中央对地方转移支付达9.8万亿元、直达资金达4万亿元,转移支付力度加大与财力下沉或可减轻地方财政收支压力。

同时,省以下财政改革推进,省内转移支付制度完善等或亦可缓解欠发达地区财政收支难题。长期来看,土地财政或不可持续,未来财政改革核心或在于完善地方税收体系、财权事权匹配等。

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