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从限制到鼓励,多个城市发文吸引外地人入市购房

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21世纪经济报道记者李莎 实习生阚珍 北京报道

日前,东莞市住建局等四部门联合发布《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》(以下简称“《通知》”),将东莞住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区,东莞其他区域暂停实行住房限购政策。

为此,21世纪经济报道记者致电东莞住建局,工作人员表示外地户籍居民在非限购区域内购房,同本市户籍居民执行政策一致,无需进行购房资格核验。

非本地户籍居民可在非限购区域购房,东莞并非第一个调整这类限购政策的城市,此前武汉、成都、济南、大连等地也有类似政策推出。

合肥、青岛、杭州、沈阳、衢州等城市直接放宽或取消外地户籍居民在本地购房的社保、个税要求等,降低其购房门槛。漳州、屏山、湘潭等地则通过发放购房补贴或增加额外折扣,鼓励外地户籍居民前往购房。

外地人购房“本地人化”

武汉、济南、大连等地解除非中心区域限购,为确认外地户籍居民在这三座城市非限购区域的购房资质问题,21世纪经济报道记者致电当地相关部门,工作人员皆回应称外地户籍居民可以在非限购区域购房,无限制要求。

相较而言,合肥、青岛、杭州、沈阳、衢州等城市降低外地户籍居民购房门槛的规定更明确,即通过取消提供社保、个税证明,或缩短社保、个税连续缴纳时间,或允许社保、个税补缴等措施,降低外地户籍居民购房门槛。

如合肥明确,6月24日起,非合肥户籍居民可以通过补缴社保、个税的方式购房。杭州“517”新政将非杭州户籍居民购买二手房的社保或个税缴纳要求从48个月缩短到12个月。4月29日,沈阳发文宣布,外地人在沈阳购买新房的,执行沈阳户籍家庭购房政策,取消社保要求。

同样是二线省会城市降低外地人购房门槛,不同城市的政策内容有所不同,如沈阳政策聚焦新房市场,杭州政策关注二手房市场。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院专家、浙江工业大学美好生活研究院副院长金细簪向21世纪经济报道记者表示,各地出台政策不同,是因为遵循了中央政治局会议提出的“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求”的理念,根据地方实际情况展开调控。

金细簪指出,杭州二手房市场低迷,因而政府在保持原有限购、限贷政策总体不变的基础上,优化杭州二手房购房政策。此举既能满足近几年杭州流入的非本地户籍居民的刚性住房需求,也能对杭州的二手房市场产生促进作用。沈阳则是新房市场不容乐观,因而降低外地户籍居民购置新房的要求。

与前述城市降低外地户籍居民购房门槛不同,漳州、屏山、湘潭等地直接通过提供补贴或额外折扣鼓励外地户籍居民购房。

6月20日,漳州发布楼市新政,明确对于前来漳州购买新房的非漳州户籍居民,按照每套住房成交合同总额的0.7%给予补贴,最高补贴金额不超2万元。6月28日,屏山则在新政中提出,对非屏山户籍购房人员,按100元/平方米给予一次性补贴,每户最高不超1.5万元。湘潭在5月20日发布的新政中提出,外地户籍居民等群体首次购买湘潭城区新房,房企可在原规定基础上增加不超5%的折扣浮动促销。

整体来看,金细簪认为,政府出台相关措施支持外地户籍居民购房主要有两方面的原因,一是当前房地产市场状况不容乐观,通过放松外地户籍居民购房,有利于托举当地房地产市场;二是各大城市希望通过出台相关措施达到引人、留人的目的。

政策效果因城而异

中指研究院不完全统计发现,截止到7月1日,年内已有180余个城市和地区累计出台楼市支持政策近500次,其中5、6月各地调控频次合计近300次。

部分城市出台的优化或解除部分区域限购、降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度等措施,客观上有利于降低本地户籍居民和外地户籍居民的购房压力,但定向降低外地户籍居民购房门槛,甚至为外地户籍居民购房提供补贴或额外折扣,从政策内容看更具吸引力。

总体而言,除放松区域性限购外,各地支持外地户籍居民购房的政策大致可分为两类,一是降低外地户籍居民购房门槛,以合肥、青岛、杭州、沈阳等二线城市为主;二是提供购房补贴或额外购房优惠,以漳州、屏山、湘潭等三、四线城市为主。

中指研究院指数事业部分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示,相较而言,二线城市的产业基础更好、人口吸引力更强,严格的政策对外地户籍居民购房产生约束,适当降低其购房门槛有助于释放外地户籍居民购买力。三四线城市则产业基础和人口吸引力相对弱势,很多城市呈人口流出状态,且限购政策不严格或不限购,可动用的政策工具箱也有限,因而部分城市加大购房支持力度,鼓励外地人前往购房。

中指研究院数据显示,2022年上半年,二线代表城市商品住宅成交面积同比下降42.0%,三四线代表城市商品住宅成交面积同比下降43.8%;二线城市新房价格有所恢复,累计上涨0.33%,三四线代表城市新房价格持续低迷,上半年各月价格环比均下跌。三四线城市的市场压力可见一斑。

以漳州为例,据当地统计局数据,2022年1-5月,漳州商品住宅销售额和销售面积分别为221.66亿元和235.16万平方米,同比分别下降16%和1.8%;同期商品房待售面积为468.9万平方米,较去年同期增加27.6%,去库存压力加大。

金细簪表示,鼓励外地户籍居民购房相关政策在一定程度上会拉动刚性和改善性住房需求,但仅能起辅助作用,总体政策效果仍同经济形势密切相关。

从采访和交易数据反馈来看,各地支持外地人购房的政策效果也存在因城而异现象。日前漳州房屋经纪人黄华(化名)向21世纪经济报道记者表示,近期漳州市房地产市场仍然冷淡。6月20日,漳州出台政策鼓励外地户籍居民购房后,看房客户略有增多,但总体来说政策效果尚不明显。

沈阳出台政策降低外地户籍居民购房门槛至今已两月余,沈阳市房屋经纪人邢天(化名)向21世纪经济报道记者表示,自6月起,沈阳新房成交量有所提升,但房价仍尚未反弹。沈阳中原研究部数据显示,截止到7月3日,沈阳商品住宅存量1598万平方米,去化周期约21个月。

与之相对,杭州放松外地人购房门槛新政的效果相对显著,杭州贝壳研究院数据显示,5月杭州中介日均网签单量较新政前提升71%,新政前后30天,日均新增挂牌房源量提升57%,二手带看量提升73%。但6月新政效应有所衰减,二手房新增挂牌房源量与5月基本持平,带看量环比下降6%。

在目前经济仍未完全恢复、房地产整体仍未回暖背景下,要更好、更快促进行业平稳健康发展,金细簪认为还可以从四个方面着力。一是部分城市仍有房贷利率下调空间,可继续适度放松住房按揭贷款政策。二是部分城市还可加大首套房公积金贷款支持力度。三是更多城市可以通发放购房补贴、契税补贴等进一步激发购房需求。四是二三线城市可以将引才与购房优惠政策相结合,将提振房地产业与人才和城市发展相勾连。

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