楼市“期中考”：超460次宽松政策后，何时筑底反弹？

2022年的进度条过半，上半年的楼市也经历了不少意料之外的波折与调整。随着宽松政策的逐渐加码，楼市也在这个6月的夏天感受到了复苏回暖的气息。

跨过“倒春寒”

“从短期来看市场已经触底，并不是触底反弹，而是一个缓慢温和的恢复过程。”近日，万科董事会主席郁亮在股东大会上虽称“这是我从业以来压力最大的一段时间”，但仍一反长期以来的悲观论调，给出了积极强心的论断。

向来在房地产行业扮演着意见领袖的郁亮发声，也让地产股久违地出现了向上波动行情。次日，房地产开发板块接连逆市走强，甚至有多家房企、物企掀起了涨停潮。

郁亮的信心背后也有着数据支撑：国家统计局数据显示，5月全国商品房销售面积环比增长25.8%，销售额环比增长29.7%，实现今年以来单月环比首次提高。

这是一个积极信号。2022年以来，房地产已经走过了严峻的4个月。

越过1月、2月传统的销售淡季，受多地疫情反复等超预期因素影响，“倒春寒”来袭，“金三银四”爽约。国家统计局数据显示，4月房地产行业销售与投资双双进入负增长。

前4个月的萎靡也让上半年的销售规模整体承压。中指研究院数据显示，上半年，重点100城新建商品住宅成交面积降幅超四成，购房者置业信心不足，成交规模为近几年同期最低水平，市场延续调整态势。

好在，复苏的信号终于在5月出现。行业主要指标开始改善，单月新房销售规模和开发投资规模分别环比上涨26%和14%，市场信心开始恢复。

“在政策面持续宽松的情况下，购房的环境越来越好，到了5、6月，政策效应逐渐显现出来，购房需求逐渐被释放，购房便利程度逐渐被增加，银行信贷等也都给予了比较大的支持，所以说最新数据跟政策非常匹配。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

正如严跃进所言，刷新记录的政策规模成为了此轮市场转向的重要推力。

需求端：政策频出扶持购房

中原地产数据显示，2022年上半年，各地出台楼市宽松政策已超460次，覆盖城市超200个，次数刷新历史记录。

各地推出的政策主要着眼需求端，包含放松限售限购、降低首付比例、降低房贷利率等等，其中尤以公积金政策的调整最为频繁。例如，6月便有接近30城提高公积金贷款额度和降低首付比例，超过20城市发放各种购房补贴。

除了政策数量多，发布政策的城市级别也越来越高。一季度，政策暖风自三四线城市风起，等到了4-6月，二线城市“加入群聊”并逐渐成为政策推出的主力，甚至有南京、武汉成都、杭州、厦门等传统热点城市也踏入稳楼市行列。

但整体来说，今年各地出台的政策仍多是在上一轮楼市放松周期中出现过的“老朋友”，如，放松限购、限贷、限售等均为传统楼市调控常见的“五限”放松，郑州等地不久前推出的房票安置政策也是2015年的“旧招新用”。

若是看本轮放松周期里的创新，也有“点”“面”之分。从个别城市看，长沙“以租换购”思路走出了“租出去就算无房”的理念，被称为是打通了长沙新房、二手房和租房市场间的通道的奇招；温州推出“安居贷”着眼房贷负担，让房贷也能“先息后本”，留出了前三年只还利息的缓冲期。

从趋势上看，补贴二孩、三孩政策成为了本轮扶持楼市的创新方向，形成一定规模。据不完全统计，目前已有十余城出台针对二孩、三孩家庭的购房宽松政策，包括放松限购、购房补贴等。

“多城出台针对二孩、三孩家庭的购房政策，达到了一箭双雕的效果，既促进了合理购房需求的释放，也在一定程度上达到了鼓励生育、促进人口增长的目的。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄称。

供应端：土拍回暖促进拿地

再看供应端。上半年，企业资金压力不减叠加市场调整态势延续，房企新开工积极性不足。

中指研究院数据显示，2022年1-5月，全国房屋新开工面积为5.2亿平方米，同比下降30.6%；房屋竣工面积为2.3亿平方米，同比下降15.3%。

重点城市短期库存稳定在相对高位，也让出清周期有所延长。截至5月末，50个代表城市商品住宅可售面积处于2017年以来的相对高位。若按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为18.9个月，较2021年末延长5.0个月。

但6月以来，土地市场同样有了明显回暖。6月监测城市出让金总额较5月增逾六成，其中上海以近864亿元领跑；长三角地区宅地密集入市，占据出让金总额榜单八席。

“由于今年集中供地次数增加至4次，也增加了房企拿地灵活性，优质地块占比提升，未来供地将‘量缩价涨’；预计下半年土拍规则继续放宽，降门槛、降地价、提利润，提升企业拿地意愿。”中指研究院认为。

筑底已至，何时反弹？

从政策吹动疲软的大环境，到五六月翘尾的行情，今年楼市大戏的上半场已十分精彩。持续改善的供需环境让6月楼市呈现出“环比增速扩大、同比降速收窄”的筑底态势，下一步的复苏又将从何开始？

“购房者信心持续回归，6月份全国新房的找房热度呈现总体上扬态势，一线城市的上涨尤为明显，体现出其强劲的反弹力度。”近日，58同城、安居客发布的2022年《6月国民安居指数报告》显示，6月全国新房找房热度环比上涨2.3%，一线城市新房找房热度环比上涨16.9%。

“上半年的政策对于改善型需求拉动力度明显增大，不少城市通过限购放松快速将潜在购房群体转变成实际购房群体，预计下半年全国整体商品房销量会明显超过上半年。”58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，市场去化仍将面临区域分化，不仅体现在城市之间，板块之间的分化也将表现得更为明显。

业内普遍认为，一线城市及热点二线城市仍将在本轮复苏中扮演领头羊的角色。同时二线和三四线城市分化将加剧，热点二线及东部核心城市群内三四线城市或将率先企稳回暖。